2017新年土地供應加速但現分化 房企熱情不減
在春節期間各地樓市動(dòng)作頻頻，熱點(diǎn)城市土地供應已經(jīng)在加速，但出現結構性調整。分析認為，重點(diǎn)城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線(xiàn)省會(huì )城市的部分重點(diǎn)地塊也將受到房企關(guān)注。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或是今年主流。
2017年開(kāi)年以來(lái)，房企拿地意愿仍然強烈。
1月19日，北京市迎來(lái)2017年土地首拍。僅掛牌出讓房山、平谷、門(mén)頭溝三宗住宅用地，卻吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬(wàn)科等20余家房企及聯(lián)合體參與角逐。
當天下午土地競拍前一個(gè)小時(shí)，21世紀經(jīng)濟報道記者已經(jīng)在北京市國土局看到，交易大廳外人頭攢動(dòng)。大屏幕顯示著(zhù)此次拍賣(mài)的土地交易信息，參與者們三三兩兩，或站或坐，均在大廳內熱烈地交談。許多人已經(jīng)站在會(huì )議室門(mén)口焦急地排隊等候。
19日成交的地塊中，僅門(mén)頭溝潭柘寺一宗完成交易，由京投發(fā)展、遠洋、龍湖、保利、首開(kāi)五家企業(yè)組成的超級聯(lián)合體競得，總價(jià)為63.3億元，溢價(jià)率11%，這是開(kāi)年以來(lái)成交的全國高總價(jià)地塊。
土地供給結構調整
近期土地市場(chǎng)供給已經(jīng)加快。
海通證券數據顯示，2016年12月，地方政府增加供給，使土地市場(chǎng)供求環(huán)比繼續上升，而土地成交價(jià)格環(huán)比上升、溢價(jià)率環(huán)比下降。12月，全國一二三四線(xiàn)城市分別推地1.91億、0.10億、1.02億、1.37億平方米，環(huán)比分別增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。
供給加速的同時(shí)，土地市場(chǎng)熱度不減。
2017年開(kāi)年以來(lái)截至18日，土地市場(chǎng)成交金額超過(guò)50億的合計有11個(gè)城市，最高的為合肥市，土地成交額達220億。
從1月已開(kāi)賣(mài)土地的城市來(lái)看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣(mài)中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點(diǎn)地塊也受到較高關(guān)注度。
南京于1月12日舉行首場(chǎng)土拍，推出的7宗地塊中2宗住宅地塊受到追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平方米突破區域最高現房銷(xiāo)售起始價(jià)，同樣江寧湯山G91號地塊總價(jià)超過(guò)最高限價(jià)將搖號定奪；合肥也于1月13日迎來(lái)首場(chǎng)土拍，共計出讓新站區等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價(jià)率都超過(guò)100%；佛山、寧波首場(chǎng)土拍部分地塊也拍出區域單價(jià)新高。
另一方面，上海、深圳、青島、無(wú)錫等城市對推地屬性做了結構調整，土拍被“降溫”。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮2宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價(jià)率，另一宗商業(yè)用地溢價(jià)率僅3%。深圳1月5日推出2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價(jià)成交。無(wú)錫在商業(yè)供應過(guò)量的市場(chǎng)環(huán)境下，首拍推出錫東新城商務(wù)區五星級酒店地塊也反響平平。青島也避開(kāi)純住宅用地供應，出讓了3宗純商業(yè)地塊、2宗住宅兼容商業(yè)地塊。
分析師沈曉玲認為，重點(diǎn)城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點(diǎn)，其他二線(xiàn)省會(huì )城市的部分重點(diǎn)地塊也將受到房企關(guān)注。如本次首場(chǎng)土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區園博園核心位置的兩宗商務(wù)金融地均以200%以上的高溢價(jià)成交。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或是今年主流。
警惕套利性虧損
地價(jià)高企是去年土地市場(chǎng)的主要表現，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識到其中風(fēng)險。
此前，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌表示，他曾與萬(wàn)科高級副總裁譚華杰討論過(guò)，現在房地產(chǎn)行業(yè)是套利性虧損，比如花1萬(wàn)單價(jià)拿地，房子出售單價(jià)為2萬(wàn)，接著(zhù)又用3萬(wàn)單價(jià)拿地。其間風(fēng)險很大，包括現金流風(fēng)險和高地價(jià)。
孫宏斌表示，“去年年底到今年年初我在公司一直說(shuō)不要讓杭州現象出現。杭州現象是指杭州房?jì)r(jià)在2006-2007年時(shí)曾經(jīng)超過(guò)上海，但后面有5-6年的時(shí)間基本沒(méi)怎么漲，在這過(guò)程中，杭州開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)賺錢(qián)?，F在大家都知道面粉比面包貴，但去年確實(shí)發(fā)生過(guò)整個(gè)城市的地價(jià)都比售價(jià)貴，這是非?；奶频氖?，所以下一波控制風(fēng)險更重要?！?
沈曉玲建議，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)拿地時(shí)，應注意城市選擇，拿地方式可以多樣化。比如在杭州、蘇州、南京、深圳等城市，2016年地價(jià)已經(jīng)高企，今年要控制拿地價(jià)格；而成都、重慶、昆明等市場(chǎng)趨于飽和，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開(kāi)發(fā)，保證快速變現；北京、上海、廈門(mén)、廣州、合肥等城市抗風(fēng)險能力強，但土拍限制較為嚴格，房企可碰碰運氣，多參與，搖號搖到、溢價(jià)較低就拿。
另外，沈曉玲也不建議房企進(jìn)行大規模擴張，建議聚焦現有城市。尤其是擴張欲望較強的中小型房企，應當做好已進(jìn)入城市的深耕發(fā)展。建議開(kāi)發(fā)商不拿或少拿地王。
她認為，2017年機遇與挑戰并存，政策面收緊令房企或面臨銷(xiāo)售困境，房企拿地應規避高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)地塊，但與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的降溫也值得期待，趁土地價(jià)格回落之時(shí)，房企可選擇性增加土地儲備。另外2016年不少房企抓住并購機會(huì )推高了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，企業(yè)土地糧倉也得到充實(shí)。房企在今年可加強自身的品牌或資本實(shí)力，尋找與自身發(fā)展戰略相匹配的收并購標的。
不過(guò)，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認為，“大家還是要拿地的?！比?015年上海共有278家房企，但截至去年10月，在上海擁有200套以上可售住房的只有46家房企，這也只是一棟樓的數量。這導致房企在熱點(diǎn)城市沒(méi)有立足之地，只能退出。因此拿地很重要。
歐陽(yáng)捷指出，“尤其在京滬深，聯(lián)合拿地的情況會(huì )較多。二線(xiàn)熱點(diǎn)城市與一線(xiàn)城市非常相似，成交地價(jià)還是在往上走。對于非熱點(diǎn)城市，如果政府繼續大量供應土地，地價(jià)肯定往下走。但現在政府在減少供應土地，就是為了維持地價(jià)平穩。因此，這些城市的土地供應會(huì )相對減量，但土地出讓金不會(huì )減少，也就意味著(zhù)地價(jià)不會(huì )降低。政府還是缺少降地價(jià)的意愿和動(dòng)力?！?
