樓市傳來(lái)大消息！這些城市的房子最好別碰
2月21日，新華社接連播發(fā)了兩條樓市大新聞：山西、山東兩省不約而同地出重拳，為三四線(xiàn)城市去庫存。
兩個(gè)省采取的招數完全一樣：對去庫存壓力大的三四線(xiàn)城市痛下殺手，減少或暫停住宅用地供應。
這意味著(zhù)，部分有人口增量的三四線(xiàn)城市，未來(lái)幾年樓市將出現大逆轉。如果政府力度足夠大，部分城市房?jì)r(jià)可以跳漲！
不要以為這只是山東、山西兩個(gè)省的動(dòng)作，事實(shí)上此前國土部已經(jīng)在國家層面上提出了這一對策。山東、山西只是落實(shí)調控措施而已。
對房屋庫存量太大的城市采取“斷供土地”的舉措，也不是一個(gè)新招，此前在部分地區成功實(shí)踐過(guò)，最有名的案例是江蘇常州。
據常州房管局公布的資料，在2014年8月的時(shí)候，常州市區（不含金壇、溧陽(yáng)）商品住房累計可售面積達到824萬(wàn)平方米，“去化周期”高達21.4個(gè)月。在當年的新聞報道中，常州的一些空置新盤(pán)一度被稱(chēng)為鬼城。
從2014年開(kāi)始，常州嚴格控制新增建設用地，經(jīng)過(guò)三年的努力，把去化周期降低到了7個(gè)月左右，基本恢復了常態(tài)。
據報道，到2016年底，山西全省商品房待售面積約1761.0萬(wàn)平方米，只比2015年末減少55萬(wàn)平方米。由于2016年房地產(chǎn)局部牛市的影響，山西房屋銷(xiāo)量上升，表面上縮短了去化周期，目前為10.1個(gè)月。如果樓市趨冷，則去化周期將大幅反彈。
另一方面，山西經(jīng)濟高度依賴(lài)煤炭等自然資源，近年來(lái)不太景氣，人口流失比較顯著(zhù)。比如2015年山西全省小學(xué)生人數只有227萬(wàn)人，而在2010年為291萬(wàn)人，短短5年時(shí)間就下降了22%。
在北部高度依賴(lài)煤炭資源的地市，比如朔州，人口流失就更為顯著(zhù)。2010年小學(xué)生人數為19萬(wàn)人，到了2015年只剩下12.8萬(wàn)人，5年流失了33%。所以新華社的通稿說(shuō)：
盡管山西省房地產(chǎn)去庫存取得了明顯成效，但房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大。例如朔州、陽(yáng)泉、呂梁等市，由于人口少，城市容量小，前幾年開(kāi)發(fā)建設力度較大，導致供大于求，形成了較大數量的庫存，拉長(cháng)了全省消化周期。
相比之下，山東的人口增長(cháng)還是不錯的。2010年小學(xué)生人數為629萬(wàn)人，到了2015年為674.6萬(wàn)人，5年增長(cháng)了7%。在山東的一些地級市，比如棗莊，人口增長(cháng)還非常強勁，5年小學(xué)生人數增長(cháng)了30%！
但即便如此，由于前些年土地供應量太大，在山東一些地市同樣存在房屋庫存量大的問(wèn)題。所以山東也提出了跟山西一樣的對策。
種種跡象顯示，2017年在三四線(xiàn)城市“樓市去庫存”問(wèn)題上，中央將出臺一系列強有力的措施。下面，讓我們在重溫一下12月“中央經(jīng)濟工作會(huì )議”上的說(shuō)法：
去庫存方面，要堅持分類(lèi)調控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存過(guò)多問(wèn)題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)，提高三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫療等公共服務(wù)水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力。
給發(fā)展機遇、提高公共服務(wù)水平、刺激人口增長(cháng)，同時(shí)還要強力控制土地供應量，2017年中央將打出一套組合拳，刺激三四線(xiàn)城市樓市。
我的判斷是，兩類(lèi)三四線(xiàn)城市的樓市，可望在2017年出現一定漲幅：
第一，廊坊、東莞、嘉興、惠州這類(lèi)靠近中心城市的地級市，本身就有顯著(zhù)人口增量，再加上臨近大城市轉移過(guò)來(lái)的人口，樓市會(huì )變得更加活躍，甚至會(huì )被迫出臺、收緊限購措施。事實(shí)上，東莞、廊坊已經(jīng)有限購措施，嘉興下面的嘉善縣也已經(jīng)出臺限購措施。
第二，類(lèi)似徐州、泉州、棗莊這類(lèi)地級市，雖然不靠近超大城市，但自身經(jīng)濟活躍、人口增長(cháng)顯著(zhù)，如果輔以去庫存的措施，樓市可能會(huì )有一定上漲空間。
至于朔州這種單一資源、人口嚴重流失的城市，停供土地之后樓市如何走，還有待于觀(guān)察?？傊?，人口增量是未來(lái)各地樓市最重要的因素。沒(méi)有人，就沒(méi)有一切。
整體而言，大多數三四線(xiàn)城市的樓市投資價(jià)值不大，主要是居住功能。
