從兩會(huì )看中國房地產(chǎn)管理的平衡術(shù)
“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。3月2日，剛剛履新銀監會(huì )主席三天的郭樹(shù)清在國新辦亮相，房地產(chǎn)依然是新主席跳不過(guò)的老話(huà)題。對房地產(chǎn)市場(chǎng)既不愿看到巨大泡沫，也不愿意看到巨大波動(dòng)和下降。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年下半年的瘋狂后如今漸入平靜，甚至還有點(diǎn)冷凍。國家統計局1月的數據顯示，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)變化明顯，房?jì)r(jià)持續趨穩回落。從環(huán)比看，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本止漲。
房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )大跌？樓市調控到了新階段，各種憂(yōu)慮卷土重來(lái)。銀行掌管著(zhù)百姓錢(qián)袋子，去年新增貸款將近一半是個(gè)貸，房地產(chǎn)確實(shí)是關(guān)系社會(huì )民生的金融大話(huà)題。
作為不可分割的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值高昂又不能分拆購買(mǎi)。貸款構建了房地產(chǎn)與金融基礎關(guān)系，決定了房地產(chǎn)在現代經(jīng)濟中是一條特殊的紐帶，將金融與實(shí)體經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起：房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品，房地產(chǎn)貸款是創(chuàng )造貨幣供給的重要形式。
去年以來(lái)，個(gè)人按揭貸款高比重霸占新增銀行貸款，人人都對中國房?jì)r(jià)充滿(mǎn)信心的預期，這種現象與世界經(jīng)濟史上歷次房地產(chǎn)泡沫頗有幾分相似。瘋狂入場(chǎng)的投資者和消費者很容易死心塌地認為核心一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)長(cháng)期依然看漲。
市場(chǎng)客觀(guān)上也在迎合這種預期。地方政府迫于土地財政無(wú)法保障充足的廉租房供給，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )負債建設大量只租不賣(mài)的房子，通過(guò)長(cháng)期出租收回成本賺取微薄的本金利潤。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有供給彈性的只剩下商品房市場(chǎng)。
當低收入者的需求和儲蓄不足首付的人群的需求一同加到商品房市場(chǎng)中去的時(shí)候，很容易產(chǎn)生商品房市場(chǎng)需求大于供給的假象，從而形成房?jì)r(jià)單邊上漲的錯誤預期。這種預期一旦形成，就會(huì )形成整個(gè)社會(huì )“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的羊群效應，從而導致房?jì)r(jià)泡沫化上漲。
現階段，投資渠道的匱乏，中國依然缺乏穩定性好收益可觀(guān)的資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為不可多得的優(yōu)勢投資選項。無(wú)處可去的資金前赴后繼地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此形成的投資和投機需求很快就把原本用于居住的房地產(chǎn)變成了金融資產(chǎn)。房地產(chǎn)的屬性一旦由商品沾上金融品，那么必定出現期待上漲的自我預期。
與其他國家相似，中國正處于金融市場(chǎng)化的進(jìn)程中，金融業(yè)管制的放松和競爭的加劇都會(huì )使得貨幣供給高于正常水平，這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲創(chuàng )造了寬松的市場(chǎng)環(huán)境，而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲短時(shí)難除，同時(shí)正在加速的城市化進(jìn)程不斷創(chuàng )造出對房地產(chǎn)的持續需求，這些因素綜合在一起，導致中國房地產(chǎn)似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟規律的束縛，成為金融市場(chǎng)里永恒的焦慮。
