盛松成：個(gè)別城市近期樓市調控舉措令人不解
近日公布的《政府工作報告》提出了要“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控”，“房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議對此有著(zhù)更詳細的闡述，例如“提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效土地”、“加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制”等?！墩ぷ鲌蟾妗泛椭醒虢?jīng)濟工作會(huì )議都強調了“供需結合、因城施策”的調控方針。
長(cháng)期以來(lái)，不論是在房?jì)r(jià)過(guò)高的時(shí)期,還是在房地產(chǎn)低迷的時(shí)期,我們往往都采用需求調控，也就是通過(guò)抑制或促進(jìn)需求來(lái)進(jìn)行調控，結果是一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種指標不治本的手段。需求調控是短期、具體的，可以立竿見(jiàn)影,但并不能改變公眾對房?jì)r(jià)上漲的預期，甚至有可能強化上漲預期。供給調控更側重于中長(cháng)期，且有助于穩定公眾預期。但是，近年來(lái)，在供給層面，國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013-2015年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房?jì)r(jià)快速上漲的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，住宅用地供應量減少的現象非常突出，如廈門(mén)同比減少50%，上海減少48%，廣州減少42%，北京減少31%。
房地產(chǎn)調控問(wèn)題很復雜，但主要還是房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系這兩個(gè)方面。一方面，要防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面，要將房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率保持在一定水平。無(wú)論是抑制房?jì)r(jià)泡沫、防風(fēng)險的目標，還是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的目標，都與供給密切相關(guān)，尤其是一、二線(xiàn)城市的土地供給要增加。
第一，實(shí)現房地產(chǎn)價(jià)格調控目標需要增加熱點(diǎn)城市供給。
《政府工作報告》和中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神都清晰地釋放了重視供給端調控的信號。中央層面的政策是正確的、清晰的、一貫的。不少城市貫徹了這一思路，如安徽今年對省內庫存壓力大的三、四線(xiàn)城市減少以致暫停住宅用地的供應，而對房?jì)r(jià)較高的城市，則加大土地供給。
但個(gè)別城市近期調控舉措卻令人不解。比如今年北京商品住宅用地計劃供應260公頃，較2016年的850公頃下降七成。這一商品房供地規模為五年來(lái)最低，2012-2016年北京商品房供地計劃平均也都超過(guò)850公頃，2014年則是1000公頃?，F在如此大幅度地減少土地供應，如何抑制房?jì)r(jià)上漲？其他有的城市也存在類(lèi)似現象。
即使出于控制城市規模、促進(jìn)區域協(xié)同發(fā)展的目的，也不應通過(guò)減少土地供應來(lái)實(shí)現，因為這樣做幾乎必然導致房?jì)r(jià)的上漲，反而進(jìn)一步加劇了區域分化和貧富差距，也會(huì )提高城市發(fā)展的成本。在沒(méi)有合理的其他措施配合的情況下，可能較難實(shí)現其初衷，值得政策制定者關(guān)注。
還有一個(gè)問(wèn)題就是工業(yè)用地和住宅用地的比例。在GDP考核壓力下，地方政府傾向于多發(fā)展工業(yè)投資。北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%，而紐約只有3.9%，東京只有5.1%。紐約居住用地占比則為44%，東京更是高達73%，而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為28%、29%和26%。住宅用地比例過(guò)低是我國一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高的重要原因之一。
第二，需警惕供給不足導致房地產(chǎn)投資出現較大下滑的風(fēng)險。
與抑制資產(chǎn)泡沫同樣重要的一個(gè)政策目標，是處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，將房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率保持在合理的水平。美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占了GDP的12%，德國為10.9%，英國為13.0%，而我國目前為7.8%，所以我國房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展空間，更何況我們仍然處在城鎮化的進(jìn)程當中。從這一點(diǎn)出發(fā)，也不應大幅減少土地供應，更要防止房地產(chǎn)投資增速下滑。實(shí)際上，大家對今年經(jīng)濟增長(cháng)最擔心的就是房地產(chǎn)投資增速下降。房地產(chǎn)投資下降過(guò)多也不符合城鎮化、改善居民生活、擴大內需的方向。
當然，我本人對今年房地產(chǎn)投資仍然持謹慎偏樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。一是去庫存效果明顯，會(huì )催生房地產(chǎn)企業(yè)補庫存需求。去年12月，商品房待售面積同比增速為-3.2%，較2015年同期（15.6%）低18.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅待售面積自2016年8月以來(lái)負增長(cháng)。二是去年房地產(chǎn)投資增速整體處于歷史較低水平，較2013-2015年平均投資增速低4個(gè)百分點(diǎn)以上。三是樓市調控并未扭轉購房預期。據中國指數研究院?jiǎn)?wèn)卷調查的結果，調控措施出臺后，近50%的購房者選擇繼續觀(guān)望，待市場(chǎng)調整穩定后再考慮入市；還有近30%本來(lái)沒(méi)有購房計劃的居民反而開(kāi)始考慮購房；只有13.2%的人因政策調控放棄了購房計劃。四是政府在此次房地產(chǎn)調控中已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注供給端的問(wèn)題，因而供給增加的可能性較大。
第三，目前需關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表健康與否，也會(huì )影響到調控能否實(shí)現預期目標。當前全方位的、自上而下的大力度調控，比如限購，甚至價(jià)格管制，可能對房地產(chǎn)企業(yè)造成較大壓力，需要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集型和勞動(dòng)密集型的雙重屬性，而當前勞動(dòng)力成本和資金成本都在上行。加之房地產(chǎn)企業(yè)面臨信貸收縮的約束，其融資成本可能進(jìn)一步提高。其次，地價(jià)節節攀升也對房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的壓力。再者，價(jià)格管制可能會(huì )導致房地產(chǎn)企業(yè)惜售，使房地產(chǎn)企業(yè)的現金流承壓，加劇企業(yè)層面風(fēng)險的積聚。值得注意的是，雖然房?jì)r(jià)逐年上漲，房企的銷(xiāo)售額也屢破新高，但房企的銷(xiāo)售凈利率卻在逐年下降，從2011年的16.1%下降到2015年的10.0%，累計下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。2016年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈利率進(jìn)一步下降到8.5%。當然，由于2016年全年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售情況較好，風(fēng)險在財務(wù)層面還沒(méi)有體現，但不排除未來(lái)面臨較大財務(wù)壓力的可能。尤其是中小房企，可能面臨較大壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并似乎也在加快 ，可能形成行業(yè)壟斷，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期健康發(fā)展。
