北京限購新政作用顯著(zhù) 知情人:調控措施仍有后手 2017年03月27日 13:53
北京近日再次出臺“認房又認貸”的調控政策。這是2010年7月以來(lái)，北京市第三次搬出這把房?jì)r(jià)“砍刀”。從此前該政策在多地實(shí)施的情況看，短期內對房?jì)r(jià)殺傷力顯著(zhù)，但政策放松后，房?jì)r(jià)很快就“報復性反彈”。
中國證券報記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，若房?jì)r(jià)繼續單邊上揚，更為嚴苛的調控政策可能出臺，包括繼續提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jì)r(jià)的不法中介機構等，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。3月26日晚，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類(lèi)項目加強監管，對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目進(jìn)行限制。
抑制樓市過(guò)熱
2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監會(huì )發(fā)布通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認定標準進(jìn)行了規范。按照通知要求，在二套房的認定上，實(shí)行以家庭為單位，以“認房”為主，同時(shí)輔之“認貸”。這是“認房又認貸”政策首出江湖，當時(shí)被稱(chēng)為“最嚴厲”的二套房標準認定政策。
在二套房的認定上，2007年曾出臺過(guò)相應的標準，但2007年實(shí)行“認貸不認房”的原則。在這種情況下，炒房者對每套住房可以通過(guò)全款支付之后，然后用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。
此后的7月12日和7月15日，上海和北京分別出臺“認房認貸”的具體執行細則。銀行在放貸前，不僅要查詢(xún)借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門(mén)的房屋權屬系統查詢(xún)借款人家庭的住房數量。
此次調控的初衷在于抑制當時(shí)的樓市過(guò)熱。鏈家地產(chǎn)研究院的數據顯示，2007年，北京純商品住宅均價(jià)首次破萬(wàn)。2008年央行連續五次降息，2009年又開(kāi)始鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，至2010年開(kāi)始限購時(shí)，北京房?jì)r(jià)的均價(jià)已逼近2萬(wàn)元/平方米。
此后半年內，多地市緊跟北京和上海的腳步，出臺類(lèi)似調控政策，房?jì)r(jià)上漲被踩上了剎車(chē)。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.8萬(wàn)元/平方米下調到1.4萬(wàn)元/平方米；上海萬(wàn)科清林徑樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)下調15%；南京天正濱江花園開(kāi)盤(pán)價(jià)從2萬(wàn)元/平方米調至1.59萬(wàn)元/平方米；北京京貿國際城（資料、團購、論壇）開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.98萬(wàn)元/平方米下調到1.4萬(wàn)元/平方米。
根據央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統計數據，2011年全國個(gè)人購房貸款余額為7.14萬(wàn)億元，同比下滑31%；2012年全國個(gè)人購房貸款余額8.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)0.24%。由數據可見(jiàn)，信貸政策從緊，對房?jì)r(jià)的短期抑制效果明顯。
信貸政策作用顯著(zhù)
在經(jīng)歷了樓市大幅調整的2011年之后，2012年6月8日，央行下調基準利率，同日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險權重下調。2012年7月6日央行再次下調基準利率。2012年下半年，房?jì)r(jià)在前期下跌基礎上出現一些上漲。
2013年1月，部分銀行將二套房認定標準微調，“認房認貸”放寬為“認房可不認貸”。2013年4月，多地重申“認房認貸”政策。不過(guò)，根據央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統計數據，在經(jīng)過(guò)2011年和2012的壓制后，2013年房貸規模大幅增長(cháng)。業(yè)內人士表示，在實(shí)際執行中可能放松了“認房又認貸”政策。
央行數據顯示，2013年全國個(gè)人購房貸款余額為9.8萬(wàn)億元，同比上漲77%。與此對應的是，2013年全國多地房?jì)r(jià)明顯上漲。易觀(guān)數據研究院的數據顯示，當年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。
2014年上半年，多地再次強調“認房又認貸”政策，央行收緊房貸政策。2014年9月，房?jì)r(jià)明顯下跌。鏈家地產(chǎn)研究院的數據顯示，當年北京房?jì)r(jià)跌幅達到12.8%。2014年9月30日，央行和銀監會(huì )發(fā)文，將“認房又認貸”政策改為“認房不認貸”。2015年，深圳樓市率先大漲，上海隨后異動(dòng)。到了2016年，南京、廈門(mén)、寧波、鄭州等20多個(gè)城市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月，深圳和上海分別再次強調“認房又認貸”。然而，深圳和上海樓市依然出現10%左右的漲幅。
格隆匯資深研究員認為，實(shí)質(zhì)上起殺傷作用的是信貸。央行數據顯示，2015年全國個(gè)人購房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，同比上漲55%；2016年全國個(gè)人購房貸款余額為19.83萬(wàn)億元，同比上漲112%。與此對應的是，北京的房?jì)r(jià)突破6萬(wàn)元/平方米。
“房?jì)r(jià)增速主要取決于央行對房貸的態(tài)度。歷史數據表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房?jì)r(jià)出現30%左右的跌幅；2013年房貸政策松動(dòng)，北京和上海的房?jì)r(jià)出現約40%左右的漲幅；2014年再度收緊，北京房?jì)r(jià)跌幅12%；2014年底放松，房?jì)r(jià)在一年之后出現暴漲?！痹撗芯繂T表示。
樓市調控仍有后手
中國證券報記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，3個(gè)月內若房?jì)r(jià)仍舊單邊上揚，政府可能考慮出臺更為嚴苛的政策，抑制樓市非理性上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。調控措施包括繼續提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jì)r(jià)的不法中介機構等。
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》。根據公告，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項目，銷(xiāo)售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì )組織。購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的企事業(yè)單位、社會(huì )組織不得將房屋作為居住使用；再次出售時(shí)，應當出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織。
公告強調，在政策執行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織，也可出售給個(gè)人。個(gè)人購買(mǎi)應當符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。在申請購買(mǎi)之日起，在京已連續五年繳納社會(huì )保險或者連續五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )的數據顯示，北京房?jì)r(jià)已連續17個(gè)月環(huán)比上漲。自2015年10月份以來(lái)，北京平均房?jì)r(jià)由37221元/平方米，上漲至60738元/平方米（2017年2月），漲幅高達63.18%。北京一房地產(chǎn)媒體近日的調查顯示，76%被調查者認為北京房?jì)r(jià)過(guò)高，勉強接受的僅占17%。
中國證券報記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士認為，“3·17”新政對各類(lèi)購房人群影響不一?！氨本┵彿咳巳嚎梢苑譃槿?lèi)人，包括首次購房人群、換房人群、購買(mǎi)二套房人群?！薄皭?ài)房者”創(chuàng )始人劉常青稱(chēng)，對于第一次購房的人群而言，沒(méi)有太大影響，首付比例還是35%，利率也沒(méi)有變化。唯一的變化就是貸款年限由最長(cháng)30年變?yōu)樽铋L(cháng)25年（不含25年）。
對于購買(mǎi)二套房的人而言，新政的影響并不大。新政實(shí)施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%；新政實(shí)施后，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%?！?0個(gè)百分點(diǎn)對大部分準備購買(mǎi)二套房的人群而言沒(méi)有太大影響?！眲⒊Ｇ啾硎?。
對于換房人群，“認房又認貸”的影響較大，特別是已經(jīng)把房子賣(mài)了，還沒(méi)來(lái)得及購買(mǎi)新房的人?！皩τ谝呀?jīng)簽約，付了定金，但還沒(méi)申請貸款的購房者影響更為突出?！辨溂业禺a(chǎn)北京區一位負責人稱(chēng)。
