北京“認房認貸”兩月 交易量被鎖住 房?jì)r(jià)趨于穩定
北京“認房認貸”調控政策出臺已近兩月，對樓市的影響已開(kāi)始顯現。專(zhuān)家表示，北京樓市當下屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。若樓市回暖，政策仍有收緊空間。另外，土拍規則變化不僅有利于控地價(jià)，也將有利于房?jì)r(jià)趨穩。
房?jì)r(jià)趨于穩定
統計局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產(chǎn)調控措施對房?jì)r(jià)和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標的影響，有可能在4月份以后陸續顯現。
同策咨詢(xún)研究部數據顯示，從4月成交量來(lái)看，北京商品住宅成交量為51.96萬(wàn)平米，環(huán)比上揚9%，同比下滑36%。成交均價(jià)環(huán)比下滑4個(gè)百分點(diǎn)至35770元/平米，同比上揚幅度僅為5%。
以5月前兩周成交量來(lái)看，商品房成交套數環(huán)比仍在繼續下降。數據研究中心統計顯示，5月第一周，北京商品房成交637套，環(huán)比下降25.9%；成交面積7.58萬(wàn)平米，環(huán)比下降29.9%。第二周，商品房成交568套，環(huán)比下降10.8%；成交面積6.88萬(wàn)平米，環(huán)比下降9.3%。
在司智看來(lái)，目前北京市場(chǎng)價(jià)格略有松動(dòng)。高總價(jià)、高單價(jià)，包括遠郊別墅類(lèi)產(chǎn)品的松動(dòng)較大，有些甚至有10%-15%的松動(dòng)。不過(guò)，就算高端樓盤(pán)價(jià)格下滑，也最多下滑到政策前的價(jià)格，并未出現大跌現象。
二手房方面，鏈家數據顯示，五環(huán)外活躍樓盤(pán)跌幅明顯。對近期成交量前20的小區進(jìn)行前后對比，其中有9個(gè)價(jià)格下跌，漲價(jià)樓盤(pán)占比較前期明顯減少，其中蘋(píng)果派（資料、團購、論壇）、加州水郡（資料、團購、論壇）、新龍城（資料、團購、論壇）等地處五環(huán)外且前期成交活躍的小區價(jià)格下跌明顯，較調控前分別下跌3%、5.1%、8.2%。
司智認為，現在北京房?jì)r(jià)屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。某房屋中介工作人員也對記者坦言：“市場(chǎng)和政策都趨于穩定。從現在情況來(lái)看，未來(lái)北京房?jì)r(jià)必然不會(huì )大漲?！?
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，市場(chǎng)成交量有可能會(huì )繼續下跌?，F在政策時(shí)滯越來(lái)越短，從政策進(jìn)一步收緊的情況來(lái)看，交易量下降，價(jià)格也會(huì )隨之同跌，此趨勢可能會(huì )繼續。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，市場(chǎng)交易數據有所下滑，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的“認房又認貸”等政策效應還會(huì )積極釋放出來(lái)。但市場(chǎng)成交量若進(jìn)入“跌無(wú)可跌”的狀態(tài)，則或有反彈空間。
信貸仍有收緊空間
與此同時(shí)，北京樓市政策趨嚴和成交量“鎖住”也對房屋中介造成一定程度的打擊，部分中介陸續關(guān)閉了一些門(mén)店。鏈家相關(guān)負責人表示：“北京鏈家近期確實(shí)主動(dòng)開(kāi)展了全面的合規整治工作，目的是優(yōu)化店面資源配置，加強店面管理和規范。我們關(guān)閉了一些門(mén)店，包括原來(lái)經(jīng)營(yíng)商辦房業(yè)務(wù)為主的，也包括一些"開(kāi)墻打洞"的底商店鋪和學(xué)區門(mén)店?！?
事實(shí)上，此次北京樓市調控政策的層層加碼，樓市已顯著(zhù)降溫。司智認為，從市場(chǎng)表現來(lái)看，現在房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭已經(jīng)被壓制住。本輪調控最主要的目的是以穩定為主，現在已經(jīng)達到了目的。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，單純從市場(chǎng)流動(dòng)性控制、銀行房貸量控制的角度而言，無(wú)論是對于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，上調房貸利率的加息確實(shí)可以起到抑制需求放量和為市場(chǎng)降溫的作用。
嚴躍進(jìn)表示，資金利率上調也和商業(yè)銀行的資金壓力有關(guān)，信貸利率即便不出政策，實(shí)際操作中也會(huì )有收緊可能。從后續市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，資金成本增加和貸款節奏房源也是兩類(lèi)收緊的體現。
“以租代售”或成新模式
在樓市進(jìn)入“限購、限貸、限售、限價(jià)”的四限時(shí)代后，開(kāi)發(fā)商的日子也“不好過(guò)”。某售樓處售樓員稱(chēng)：“現在拍地，開(kāi)發(fā)商都在競自持面積，這也就意味著(zhù)以后這些地上新開(kāi)售的樓盤(pán)只能租不能賣(mài)?！?
“到目前為止，北京合計有8宗土地出現了持有型產(chǎn)品，這8宗地合計購地資金351.73億元?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果按照正常開(kāi)放的節奏看，土地資金占50%，就有整體貨值700億元的投資標的物被冰凍。張大偉稱(chēng)：“其中有4宗為70%持有型，多少有點(diǎn)可售面積。另外4宗基本100%持有，除了少部分未來(lái)可能的車(chē)位+商業(yè)配比，這些地塊須持有70年?！?
土拍規則的變化意味著(zhù)構建購租并舉的住房供應體系已在加快推進(jìn)中。嚴躍進(jìn)認為，自持有助于后續租賃型房源的增加，從實(shí)際情況看，利好地價(jià)和房?jì)r(jià)的把控。另外，這也有助于房企后續積極尋找新的物業(yè)投資機會(huì )。
夏丹稱(chēng)：“土拍規則有變化，但從開(kāi)發(fā)商的角度，它的成本并沒(méi)有降低，因此對房?jì)r(jià)是否會(huì )有抑制作用，以及是否會(huì )轉移到購房者身上都不一定。不過(guò)，當下很多舉措確實(shí)是在朝好的方向嘗試?！?
