二季度北京寫(xiě)字樓吸納量創(chuàng )六年新高
二季度北京寫(xiě)字樓吸納量創(chuàng )六年新高，
新開(kāi)業(yè)核心購物中心體驗業(yè)態(tài)特征明顯
世邦魏理仕發(fā)布《2017年第二季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》
2017年 7月13日，北京–世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2017年第二季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，呈現如下特點(diǎn)：
1. 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：隨著(zhù)過(guò)去兩年新增項目的租戶(hù)加快入駐，本季市場(chǎng)凈吸納量12.3萬(wàn)平方米，創(chuàng )近六年來(lái)的單季吸納紀錄。
2. 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：新開(kāi)業(yè)核心項目體驗業(yè)態(tài)突出，餐飲業(yè)態(tài)拓展迅速。
3. 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場(chǎng)空置率降至0.4%，創(chuàng )四年新低。
4. 投資市場(chǎng)：上半年共錄得七宗大宗買(mǎi)賣(mài)，投資市場(chǎng)整體延續去年活躍度，同時(shí)進(jìn)一步體現投資者今年對翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。
一．優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
——二季度凈吸納量創(chuàng )六年新高
2017年第二季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)有兩個(gè)項目交付使用，分別是位于CBD的國貿大廈B座和燕莎的駿豪·中央公園廣場(chǎng)，共為市場(chǎng)帶來(lái)10.7萬(wàn)平方米的辦公面積。盡管?chē)Q大廈B座最近才入市，大部分面積已被預租。
隨著(zhù)過(guò)去兩年新增項目的租戶(hù)加快入駐，本季市場(chǎng)凈吸納量達12.3萬(wàn)平方米，創(chuàng )近六年來(lái)的單季吸納紀錄。其中CBD、燕莎、望京和奧體四個(gè)近幾季度供應集中的區域貢獻了全市凈吸納量的85%。新項目的相繼交付為需要整合或者升級辦公場(chǎng)所的租戶(hù)提供了更多選擇，從而提升了市場(chǎng)活躍度。截至季末，北京寫(xiě)字樓整體空置率環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。需求方面，金融和科技類(lèi)企業(yè)近年來(lái)一直是租賃交易市場(chǎng)的主導行業(yè)，其搬遷和擴租需求本季仍較為活躍。市場(chǎng)平均租金延續平穩態(tài)勢，報每月每平方米425.3元，剔除樣本變動(dòng)影響，環(huán)比小幅上揚0.1%。部分新興商務(wù)區（如奧體區域）在商務(wù)氛圍逐步成熟下，日益獲得市場(chǎng)的認可，租金獲得小幅增長(cháng)。
未來(lái)六個(gè)月，預計有近21萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積入市，其中70%的面積來(lái)自非核心區域，屆時(shí)將為租戶(hù)帶來(lái)更多選擇。我們預料空置率在短期內有所推升，租金上漲面臨壓力。
世邦魏理仕中國華北區顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執行董事 劉煥麗指出：“核心商務(wù)區可租辦公空間依然緊俏，促使越來(lái)越多租戶(hù)考慮城市邊緣的商務(wù)園區和核心地段的高品質(zhì)商改辦、酒改辦等改造物業(yè)。盡管這些非傳統辦公選項仍然具有各種短板和限制，但作為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的補充應該得到持續關(guān)注?！?
二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
——新開(kāi)業(yè)核心項目體驗業(yè)態(tài)突出
2017年第二季度，國貿三期B項目落成，商業(yè)面積12.8萬(wàn)平方米。餐飲、娛樂(lè )業(yè)態(tài)在該核心項目占比較大，為CBD區域未來(lái)快速發(fā)展提供綜合配套支持的同時(shí)集聚客流。新項目開(kāi)業(yè)之際，引入多家品牌餐飲新店，如西卡利舍甜品、盡膳口福等。
百貨業(yè)態(tài)繼續調整，華冠天地公益橋店停業(yè)，長(cháng)楹天街的主力百貨百盛撤租。卓展購物中心轉型調整，并更名為藍色港灣五棵松店。餐飲業(yè)態(tài)拓展迅速。朝陽(yáng)大悅城“拾間”餐飲街區開(kāi)業(yè)，是個(gè)融合情景體驗的新型餐飲空間。廣東奶茶品牌喜茶首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，將在三里屯太古里、朝陽(yáng)大悅城開(kāi)設兩家分店。由于新項目入市、項目改造等原因，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。
市場(chǎng)租金總體運行平穩，但部分核心區項目面臨一定競爭壓力，成熟外圍區的部分項目租金有所上調。購物中心首層商鋪平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.2%至每天每平米36.0元。
未來(lái)六個(gè)月，有3個(gè)項目計劃入市，總體量20.4萬(wàn)平方米。新增項目入市后，可使空置率小幅上升，而市場(chǎng)租金將保持平穩。
世邦魏理仕中國華北區顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部主管 希諾表示：“線(xiàn)上和線(xiàn)下渠道之間的融合進(jìn)一步深化，越來(lái)越多的電商致力于拓展實(shí)體門(mén)店，以豐富消費者的購物體驗并獲得對消費者購物習慣更深入的了解。另一方面，購物中心業(yè)主也在對項目進(jìn)行積極調整，強化體驗業(yè)態(tài)和功能，打造各種消費場(chǎng)景，以導入更多客流并提高顧客的店內消費?！?
三．北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
——倉儲物流空置率創(chuàng )四年新低
2017年第二季度，商務(wù)園區市場(chǎng)，迎來(lái)恒通商務(wù)園B38項目的交付使用，為市場(chǎng)帶來(lái)12,000平方米的租賃面積。該項目體量小、品質(zhì)優(yōu)，加之電子城區域近幾年供應少，截至交付時(shí)已達到100%出租。需求方面，電子信息和互聯(lián)網(wǎng)科技類(lèi)繼續主導市場(chǎng)需求，本季均錄得大面積租賃成交。季末，商務(wù)園區整體市場(chǎng)空置率較上季下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.6%；平均租金報每月每平方米160.3元，同樣本比環(huán)比持平。
優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場(chǎng)，本季無(wú)新增供應。電商及第三方物流的需求不斷增長(cháng)，汽車(chē)零部件行業(yè)的需求亦較為活躍，年初入市的新項目均已被上述行業(yè)需求吸納完畢，81,000平方米的季度吸納量創(chuàng )近五個(gè)季度新高。政府對老舊倉儲物流設施的清拆和整改，使其原有租戶(hù)轉向優(yōu)質(zhì)倉儲物流物業(yè)尋找可租空間。優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場(chǎng)空置率降至0.4%，創(chuàng )四年新低。租金報價(jià)同樣本環(huán)比上漲1.3%至每月每平方米41.4元。未來(lái)6個(gè)月，北京優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場(chǎng)將有兩個(gè)新項目落成，料空置率會(huì )小幅攀升但仍會(huì )維持在低位，而租金有望保持平穩態(tài)勢。
四．北京投資市場(chǎng)
——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金加速布局
2017年第二季度，共有三宗投資交易成交，分別為平安信托收購望京新一城商業(yè)，及中投發(fā)展收購霄云路地塊和東直門(mén)奧克伍德華庭酒店公寓兩項目。上半年共錄得七宗大宗買(mǎi)賣(mài)，投資市場(chǎng)整體延續去年活躍度，同時(shí)進(jìn)一步體現投資者今年對翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。
上半年共有兩項零售物業(yè)被交易，該兩項物業(yè)地理位置優(yōu)越，但其原有物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式未能充分實(shí)現資產(chǎn)最大價(jià)值，買(mǎi)家以“商改辦”為思路對資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和租金回報進(jìn)行重新評估，促成買(mǎi)家賣(mài)家雙方在交易價(jià)格上達成一致。
世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場(chǎng)部主管 紀剛指出：“上半年北京投資市場(chǎng)交易絕大部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金完成。隨著(zhù)政府收緊土地供應，開(kāi)發(fā)商在北京尋找土地開(kāi)發(fā)機會(huì )變得日益困難，因而目光轉向存量物業(yè)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的物業(yè)再開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和相對較高的風(fēng)險承受能力亦可助其在城市更新的浪潮中獲得更多機會(huì )?！?
