住房限購是否適用于司法拍賣(mài)房 房管部門(mén)和法院掐架
前不久，一份《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知〉操作有關(guān)事項的通知》在網(wǎng)絡(luò )上流傳，引起廣泛關(guān)注。
通知中明確“因司法拍賣(mài)取得不動(dòng)產(chǎn)的，按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格；同時(shí)，取得者需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)滿(mǎn)3年后方可辦理轉讓合同備案登記手續，司法拍賣(mài)的成交確認時(shí)間在通知執行日之前的，不執行住房限制轉讓政策”。
通知的抬頭是“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室”，發(fā)文時(shí)間是6月7日。
有意思的是，網(wǎng)上流傳了另一份文件——《關(guān)于司法拍賣(mài)涉住房限購政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知內容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江蘇高院”）在江蘇法院系統內部下發(fā)的文件。
該文件表達的內容恰恰與“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室”的通知內容相反，兩者時(shí)間間隔是一周。
近年來(lái)，全國各大城市針對房地產(chǎn)市場(chǎng)推出各項限購政策，“司法拍賣(mài)房”是否受限購政策調整，引起社會(huì )關(guān)注。
房管部門(mén)和法院“掐架”
中國青年報·中青在線(xiàn)記者看到，江蘇高院的文件專(zhuān)門(mén)提到，近日，個(gè)別地方出臺文件，要求司法拍賣(mài)也要適用住房限購政策，一些法院執行局機械套用，不經(jīng)請示上級法院，在拍賣(mài)公告中作司法拍賣(mài)房產(chǎn)也適用住房限購政策的特別提示，嚴重影響了司法拍賣(mài)成交率及司法財產(chǎn)處置工作。
這份文件的觀(guān)點(diǎn)是，司法拍賣(mài)是基于公權力行使的強制執行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為。個(gè)別地方出臺的房產(chǎn)限購政策，主要目的是調整市場(chǎng)自主交易行為，而基于公權力行使的司法拍賣(mài)具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購政策的影響。
文件還要求各級法院在司法拍賣(mài)中嚴禁出現司法拍賣(mài)適用房產(chǎn)限購政策的說(shuō)明或特別提示，在競買(mǎi)人咨詢(xún)或現場(chǎng)看樣時(shí)應當作出司法拍賣(mài)房產(chǎn)不受限購政策影響的肯定性答復，鼓勵競買(mǎi)人積極參與競買(mǎi)，消除后顧之憂(yōu)。
日前，江蘇某地中級人民法院向中國青年報·中青在線(xiàn)記者證實(shí)，收到了這份內部文件。對于為何出臺這份內部文件，江蘇高院未予以回復。
中國青年報·中青在線(xiàn)記者看到，江蘇高院這份內部文件的依據是，司法拍賣(mài)成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣(mài)成交裁定或抵債裁定送達買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權人時(shí)轉移，不動(dòng)產(chǎn)登記僅為協(xié)助執行行為，并不會(huì )對物權變動(dòng)產(chǎn)生影響。
這份內部文件還指出，執行法院在司法拍賣(mài)成交或裁定以物抵債后，應向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供執行裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應當依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續的，依法采取強制執行措施。
針對江蘇高院的“內部文件”，“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室”的通知顯得“火藥味十足”。
中國青年報·中青在線(xiàn)記者并未在相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)到該通知的相關(guān)信息，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室的工作人員說(shuō)，這是內部文件，沒(méi)有公開(kāi)。
公開(kāi)資料顯示，2016年10月8日，為應對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，南京市政府房管局成立內設機構——南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室，辦公室設在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局長(cháng)任辦公室主任，建委、物價(jià)局、國土局都有副局長(cháng)擔任副主任。
中國青年報·中青在線(xiàn)記者注意到，該辦公室的這份通知發(fā)送給南京市中級人民法院、南京市國土局、南京市司法局，各成員單位，各區房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室，并規定從6月10日開(kāi)始執行。
要求“司法拍賣(mài)房”限購是否有法律依據
關(guān)于“司法拍賣(mài)房”，目前多數城市的做法是遵守法律規定，不予限購。如西安在2017年6月28日出臺的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策中明確提出，通過(guò)司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受本通知規定限制。
2016年11月10日，杭州住建局官網(wǎng)也明確答復“司法拍賣(mài)住房不在限購范圍內”。
但是，北京、廣州、深圳、廈門(mén)、南京等10多個(gè)城市要求“司法拍賣(mài)房”限購。
今年4月27日，北京多部門(mén)開(kāi)會(huì )后決定，法院在公開(kāi)發(fā)布的拍賣(mài)公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權登記手續。
司法拍賣(mài)，即法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣(mài)公司公開(kāi)處理債務(wù)人的財產(chǎn)，以清償債權人債權。
物權法規定，因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
民事訴訟法規定，被執行人未按執行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權向有關(guān)單位查詢(xún)被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價(jià)被執行人的財產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價(jià)財產(chǎn)，應當作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規定，拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權人時(shí)轉移。
根據上述法律規定或司法解釋?zhuān)痉ㄅ馁u(mài)房屋所有權自法院裁定送達買(mǎi)家時(shí)轉移，不受限購政策影響，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)協(xié)助執行單位必須配合辦理相關(guān)手續。
無(wú)論是物權法規定，還是最高法對民訴法的司法解釋?zhuān)紝@種特殊的物權變動(dòng)形式進(jìn)行了明確規定，在現行法律規定上也毫無(wú)爭議。
“法院是有道理的”
“這是因為法院和行政部門(mén)實(shí)施上有不一致的地方?！北本┦新蓭焻f(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)邱寶昌說(shuō)，法院是依據拍賣(mài)法來(lái)執行。拍賣(mài)法規定：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競價(jià)的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉讓給最高應價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。司法拍賣(mài)要讓債權人的利益最大化。拍賣(mài)是一種執行程序，要的是價(jià)值獲得最大化，價(jià)高者得?！叭绻窍拶彽脑?huà)，不是價(jià)高就能得到，這就是不一致的地方”。
“限購是政策，不是法律，是一種臨時(shí)性措施?！鼻駥毑忉?zhuān)瑥恼{控角度來(lái)說(shuō)，政府為了平衡房?jì)r(jià)，作出適當的行政行為是可以理解的，但要注意這種政策的法律依據是否充分。
“從大的法律方面來(lái)講，法院是有道理的，有法律依據的?！鼻駥毑f(shuō)。
清華大學(xué)法學(xué)院教授王亞新認為，對這兩種說(shuō)法不能簡(jiǎn)單地判定哪個(gè)對、哪個(gè)錯，也不能說(shuō)政府和法院在“打架”，應該討論的是要走什么程序解決問(wèn)題。
王亞新說(shuō)，地方政策出臺有其考慮，對此應該給予理解。地方政府有權制定政策，這在他們的權限范圍內，“但發(fā)一個(gè)文件就把全國性法律給抵消了，這肯定不行”。
王亞新建議，如果有人通過(guò)司法拍賣(mài)購買(mǎi)房屋，辦不了產(chǎn)權證，他可以去法院提起行政訴訟，再由法院來(lái)判決，究竟是否要服從限購。司法拍賣(mài)究竟屬于哪種性質(zhì)，與一般市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)是否等同，這個(gè)要根據具體案件、具體證據來(lái)具體分析，不能一刀切?！耙捶沙绦蛞粯右粯觼?lái)解決，依法辦事”。
對于社會(huì )上一些人利用司法拍賣(mài)“鉆空子”，王亞新說(shuō)，這就需要作調查，比如南京每年究竟有多少“司法拍賣(mài)房”，占交易總量的多少，“通過(guò)這種辦法來(lái)衡量，再作決策”。
王亞新認為，“司法拍賣(mài)房”的數量其實(shí)是很有限的，不會(huì )構成對限購政策大面積的突破。有人通過(guò)法院拍賣(mài)讓相關(guān)資產(chǎn)解凍，再次發(fā)揮作用，這沒(méi)有妨礙公共秩序。
