三四線(xiàn)樓市回暖是熱點(diǎn)城市溢出效應
今年以來(lái)，熱點(diǎn)樓市明顯回調，1~2月累計成交量下滑40%，但三四線(xiàn)樓市回暖。
Wind數據統計，今年前兩個(gè)月，62個(gè)城市中有23個(gè)城市商品房成交同比增加50%以上，絕大部分是三四線(xiàn)城市。根據國家統計局70城數據，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)基本停漲，但三四線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格近幾個(gè)月均保持上漲態(tài)勢。
300城土地市場(chǎng)月報顯示，今年1月，三四線(xiàn)城市土地成交量達3002萬(wàn)平方米，已超過(guò)一二線(xiàn)城市的總和（2491萬(wàn)平方米），三大都市圈內的三四線(xiàn)城市成為“地王”密集地。
目前，三四線(xiàn)樓市開(kāi)發(fā)投資、庫存分別占全國60%和80%。2017年，熱點(diǎn)城市供求將回落，600多個(gè)三四線(xiàn)城市將成為全國樓市走向的最大決定因素。但是，就在去年下半年，三四線(xiàn)樓市還處在“庫存高壓、量?jì)r(jià)回落”的悲觀(guān)氛圍中。
2016年底，三線(xiàn)和四線(xiàn)城市在售庫存消化周期分別為20個(gè)月和50個(gè)月，考慮到還有在建未售、未開(kāi)工項目，廣義庫存需3~5年才能消化。城市化轉入“大城市化”后，三四線(xiàn)城市人口凈流出，樓市前景更不樂(lè )觀(guān)。
此輪三四線(xiàn)樓市回升的邏輯是什么，是否可持續？
三四線(xiàn)樓市超預期回暖，最大的激勵因素是熱點(diǎn)樓市輻射和溢出效應。本輪樓市回升與2009~2010年那一輪很類(lèi)似，即持續的政策激勵。同時(shí)，兩輪樓市回升均伴有明顯的輻射和溢出效應，即大城市樓市火熱帶動(dòng)三四線(xiàn)樓市回升。
最明顯的表現，就是房?jì)r(jià)上漲的財富效應首先帶動(dòng)大城市特別是一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)樓市回升。2016年，三大都市圈內的三四線(xiàn)城市成為樓市“大贏(yíng)家”，成交量同比增長(cháng)50%左右、百城房?jì)r(jià)漲幅居前的都是都市圈內的三四線(xiàn)城市。
熱點(diǎn)樓市在2016年10月緊縮以后，三四線(xiàn)樓市整體開(kāi)始回暖。2015~ 2016年，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)暴漲，一線(xiàn)與三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市置業(yè)門(mén)檻抬升，需求溢出到三四線(xiàn)城市。另外，近年來(lái)高鐵四通八達，三四線(xiàn)城市與大城市之間互聯(lián)互通，通勤成本降低，很多三四線(xiàn)城市進(jìn)入大城市1~2小時(shí)生活圈輻射范圍，大城市購房需求實(shí)現的半徑不斷向外延伸。
從春節前后樓市看，三大都市圈內三四線(xiàn)樓市表現穩定，少數熱點(diǎn)城市有所回調，這一方面是前期上漲后盤(pán)整的結果，另一方面部分城市也出臺了調控政策。
但同時(shí)，廣東、福建和江蘇等經(jīng)濟發(fā)達省份，或人口大?。ê?、湖北、安徽、廣西）內的一些三四線(xiàn)城市，近期樓市表現搶眼，成交量翻倍增長(cháng)。這意味著(zhù)輻射和溢出效應已從都市圈擴展到內地三四線(xiàn)城市。另外，2016年為“去庫存”，各地出臺很多刺激政策，如購房補貼或落戶(hù)等，也激勵成交增長(cháng)。
隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)普及、城鎮建設加快、高鐵和公路等路網(wǎng)密布，農民消費觀(guān)念和傾向也向城市靠攏，進(jìn)城購房轟轟烈烈。目前，在內地多數鄉村，進(jìn)城購房已經(jīng)成為農村居民結婚的必備要件，成為是否進(jìn)入小康的象征。近日，住建部部長(cháng)在新聞發(fā)布會(huì )上表示，2016年，有的城市農民工和農民買(mǎi)房占整個(gè)城市房產(chǎn)交易量的50%，有的縣城70%的房子由農民買(mǎi)走。
2015~2016年，“去庫存”全面鋪開(kāi)，三四線(xiàn)城市土地供應縮減。2016年4月，國土資源部發(fā)文要求停止庫存過(guò)高城市的土地供應，同時(shí)棚改和保障房全面貨幣化。2016年，三四線(xiàn)城市新開(kāi)工同比僅增5.5%，低于全國8.1%和40個(gè)大中城市12.1%的水平。
平安證券統計，以過(guò)去5年（2012~ 2016年）累計開(kāi)工減累計銷(xiāo)售作為在售庫存，按照2016年銷(xiāo)售規模計算，目前三四線(xiàn)樓市去化周期為1.46年，接近40個(gè)重點(diǎn)城市。2016年“去庫存”貫穿全年，三四線(xiàn)樓市在售庫存確實(shí)下降。
2017年，針對三四線(xiàn)城市的“去庫存”戰略和既有扶持政策未變。同時(shí)，管理層也明確提出，“去庫存”要與城鎮化、都市圈結合，疏導大城市需求到周邊城市，推進(jìn)三四線(xiàn)城市和大城市間基礎設施互聯(lián)互通。
另外，銀行按揭投放向三四線(xiàn)城市轉移，據調研，三四線(xiàn)城市按揭買(mǎi)房占比從2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供應存在周期，三四線(xiàn)樓市庫存消耗還將繼續。綜上，三四線(xiàn)樓市將繼續回升，這也是2017年全國樓市高位企穩的關(guān)鍵。
但是，由于中長(cháng)期供應無(wú)彈性，二手房市場(chǎng)不發(fā)達，加上熱點(diǎn)城市外溢效應很難持續，三四線(xiàn)樓市回升基礎不扎實(shí)。目前，三四線(xiàn)樓市在售庫存下降，但潛在庫存仍在增加。據克爾瑞統計，2015年三四線(xiàn)城市在建未售量達19.28億平方米，較2014年增長(cháng)了2%，比2011年增加7.86億平方米；在建量消化周期（在建未售量/近一年銷(xiāo)售面積）為3.51年，僅比2014年末少了1.5個(gè)月。2012年，三四線(xiàn)樓市在建未售量占全國的55%，到2015年末已達到62%。
除了在建部分，已批未建部分也不容小覷。2016年，300個(gè)城市中三四線(xiàn)城市土地成交量為4.94億平米，占比達到57%。目前，三四線(xiàn)樓市和“返鄉置業(yè)”盡管火熱，但很多購房行為因房?jì)r(jià)上漲而驅動(dòng)，很多售出去的房子無(wú)人居住，未來(lái)可能投入二手房市場(chǎng)。因此，三四線(xiàn)樓市回暖態(tài)勢或難維持。
大城市人口吸附能力已經(jīng)很強，三四線(xiàn)樓市走向健康有兩個(gè)關(guān)鍵：一是如近期新聞發(fā)布會(huì )上住建部部長(cháng)所言，增強三四線(xiàn)城市和大城市之間基礎設施的互聯(lián)互通水平，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，農民工和農民進(jìn)城享受同等服務(wù)；二是推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規?；?、農村土地流轉，以此為基礎實(shí)現本區域農民收入增長(cháng)，并促進(jìn)區域內農業(yè)人口在城市積聚。
