中國整體地產(chǎn)泡沫僅30%？灰犀牛還會(huì )來(lái)嗎？
中國房地產(chǎn)泡沫究竟多大？
正當全國地產(chǎn)泡沫爭辯白熱化之際，8月3日，易居研究院發(fā)布的一份報告提出一個(gè)爆炸性的觀(guān)點(diǎn)。報告指出，中國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%。
具體情況是這樣的。8月3日，易居研究院發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》的報告。該報告指出，綜合考量之后，我們認為全國整體房地產(chǎn)泡沫顯著(zhù)低于日本1990年前后的水平，估計只有30%左右。
由此引發(fā)一個(gè)疑問(wèn)：全國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%？這是樓市泡沫的真相嗎？灰犀牛還會(huì )來(lái)嗎？
防范一線(xiàn)城市“灰犀?！笨癖?
華爾街見(jiàn)聞仔細查閱該報告，發(fā)現以下觀(guān)點(diǎn)值得注意：
1、我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比偏離度為73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲值得警惕。
2、我國一線(xiàn)城市及周邊（即四大都市圈，也可代表中國都市圈）房地產(chǎn)泡沫化程度，相當于日本都市圈房地產(chǎn)泡沫高峰期的70%。但全國總體的房地產(chǎn)泡沫程度要顯著(zhù)低于日本1990年前后的水平，約為30%左右。
3、當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管在部分地區確實(shí)存在過(guò)熱現象，但適當采取有效的措施并不會(huì )重蹈日本的覆轍。
4、2016年北上廣深房?jì)r(jià)經(jīng)歷了一次暴漲，房?jì)r(jià)收入比均值達到22.6，而房?jì)r(jià)較為合理的2007-2014年間房?jì)r(jià)收入比均值約為13.0，房?jì)r(jià)收入比偏離度達到73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲值得警惕。
5、未來(lái)一兩年，我們也應防范部分城市房?jì)r(jià)大跌的風(fēng)險，也即要防范“灰犀?！笨癖?，讓大都市圈的房地產(chǎn)泡沫慢慢收縮，最終回歸理性。
報告還顯示，2016年我國地價(jià)增幅較上年同比增長(cháng)24.1%，GDP增速為6.7%，地價(jià)增速與GDP增速的比值達到3.6，而在地價(jià)較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。
從絕對值來(lái)看，我國地價(jià)增速/GDP增速已高于泡沫時(shí)期日本的3.15，全國地價(jià)確實(shí)存在著(zhù)偏熱。但我國地價(jià)增速/GDP增速的偏離度為125%，仍然略低于日本房地產(chǎn)泡沫期133.3%的水平。
需要注意的是，易居研究院一針見(jiàn)血指出，中國一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過(guò)熱，未來(lái)要防范“灰犀?！笨癖?。
此前于8月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《7月份住宅成交報告》。報告顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7%。從數據來(lái)看，連續4個(gè)月環(huán)比下跌，連續5個(gè)月同比下跌，一二三線(xiàn)城市均不同程度降溫。報告認為，嚴厲的調控政策加上緊縮的金融環(huán)境會(huì )繼續對樓市產(chǎn)生影響，預計8月份市場(chǎng)交易繼續趨弱。
瑞銀：本輪調整比2014年溫和
事實(shí)上，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論日漸白熱化，比較有代表性的有瑞銀證券等研究機構的報告。
瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在報告中表示，房貸占存量銀行貸款的18.4%、占非金融部門(mén)信貸規模的9.5%。
華爾街見(jiàn)聞查閱瑞銀證券的上述報告，該報告同樣提出幾個(gè)核心觀(guān)點(diǎn)：
1、2016年城鎮居民杠桿（消費貸款）占其可支配收入的比例僅70%，與美國（105%）、日本（111%）和德國（92%）等經(jīng)濟體相比仍不算高。
2、雖然2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的邊際房貸價(jià)值比飆升，但我們估算的存量房貸價(jià)值比不到30%，但仍低于很多發(fā)達市場(chǎng)。房貸再融資非常少見(jiàn)，住宅權益貸款才剛剛起步。
3、我國的購房者整體杠桿率不高，也不易受加息的影響，且在房?jì)r(jià)下跌時(shí)繼續持有房產(chǎn)的能力較強。這意味著(zhù)因房?jì)r(jià)下跌導致房屋成為“負資產(chǎn)”，進(jìn)而觸發(fā)賣(mài)房或斷供等惡性循環(huán)的沖擊可能較小。
4、居民購房杠桿攀升，但尚不太高。盡管2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的邊際房貸價(jià)值比大幅升高，但我們估算其整體的存量房貸價(jià)值比不足30%。
5、整體看，國內銀行對房地產(chǎn)的總敞口（包括直接與間接、表內與表外）可能在54-72萬(wàn)億元，相當于銀行總資產(chǎn)的24%-31%。
通過(guò)多方面金融數據的分析，瑞銀證券上述報告指出，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整幅度應比2014-2015年更溫和。
“我們預計信貸政策不會(huì )明顯收緊，房地產(chǎn)調控應會(huì )保持因城施策?！蓖魸硎?。
房地產(chǎn)政策如何抑制泡沫膨脹？
8月4日，中國人民銀行發(fā)布《中國區域金融運行報告(2017)》。其中的專(zhuān)題《房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化 因城施策調控政策效應逐步顯現》指出，2017年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現“成交回落、價(jià)格平穩略降”發(fā)展態(tài)勢。但是，房?jì)r(jià)上漲預期仍然存在：土地供應不足，部分熱點(diǎn)城市庫存處于低位，短期內市場(chǎng)供應緊張，居民投資渠道有限且回報不高。
通過(guò)梳理相關(guān)政策發(fā)現，自2016年第四季度以來(lái)，央行、銀監會(huì )、證監會(huì )、中基協(xié)以及滬深交易所等監管部門(mén)先后發(fā)布了近20項調控政策，用于收緊和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資行為。
早在今年4月10日，銀監會(huì )印發(fā)《中國銀監會(huì )關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導意見(jiàn)》，提出在全國范圍內進(jìn)一步加強銀行業(yè)風(fēng)險防控工作，嚴守不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)，并強調堅持分類(lèi)調控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
華爾街見(jiàn)聞梳理了最近一年多以來(lái)房地產(chǎn)政策的演變：
2016年7月，中央政治局會(huì )議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。
2016年10月，央行召集17家銀行就房地產(chǎn)調控開(kāi)會(huì )，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。
2016年11月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調控政策的意見(jiàn)》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。
2016年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。
2017年兩會(huì )政府工作報告提出：遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
2017年4月，銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見(jiàn)》《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導意見(jiàn)》，嚴禁違規資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監測范圍。
2017年5月，繼證監會(huì )首提全面禁止通道業(yè)務(wù)后，銀監會(huì )收緊融資通道，將違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)。
2017年7月，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人提出，要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題等存在的“灰犀?！憋L(fēng)險隱患。
從上述政策演變來(lái)看，中國房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題被多次提及，可見(jiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在著(zhù)一定程度的泡沫，亟需采取相應措施抑制風(fēng)險。
