租售同權 長(cháng)租公寓期待爆發(fā)
時(shí)間：2017/8/13
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在“租售同權”的大背景下，長(cháng)租公寓站上了政策的風(fēng)口。
7月初，上海推出兩塊分別位于張江南區和嘉定新城的“只租不售”地塊。同樣在7月，廣州率先明確保障租購同權，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權益，允許商業(yè)用房改租賃住房，鼓勵城中村做好安防統一出租。
隨后，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展首批住房租賃試點(diǎn)，明確各地要搭建住房租賃交易平臺。
加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，除了規范監管外，一個(gè)非常重要的支點(diǎn)是提供大量穩定持久的可租房源，尤其是長(cháng)租公寓在未來(lái)的發(fā)展引人關(guān)注。
長(cháng)租公寓成風(fēng)口
“未來(lái)，傳統租賃模式將會(huì )逐漸消逝，規?；?、機構化、專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)托管是主流模式，同時(shí)會(huì )誕生超大型的資產(chǎn)托管企業(yè)?！笨偛吭诒本┑拈L(cháng)租公寓企業(yè)自如的CEO熊林告訴中國青年報·中青在線(xiàn)記者。
熊林說(shuō)，雖然長(cháng)租公寓行業(yè)競爭激烈，但是房屋租賃的市場(chǎng)占比仍然較低，目前政策環(huán)境寬松，長(cháng)租公寓行業(yè)的發(fā)展勢頭很好。自如已進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市，房源保有量超過(guò)35萬(wàn)間，累計租客超過(guò)85萬(wàn)人，業(yè)主數量超過(guò)15萬(wàn)。
“過(guò)去租賃市場(chǎng)的供給方主要是散戶(hù)房東，國家有意支持、引導機構和長(cháng)租公寓的發(fā)展，提供有組織、成規模的租房供應和管理?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊旭紅向中國青年報·中青在線(xiàn)記者表示，隨著(zhù)一系列租房政策的出臺，整體環(huán)境越來(lái)越有利于長(cháng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展。
看到《通知》后，優(yōu)客逸家CEO劉翔感嘆，一些列租房新政對整個(gè)長(cháng)租公寓行業(yè)既帶來(lái)利好，也提出了挑戰。他所創(chuàng )辦的優(yōu)客逸家公司是一家長(cháng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng )業(yè)公司，目前在成都、武漢、北京、杭州4地運營(yíng)，累計管理房屋超過(guò)30000間。
根據華菁證券今年6月底發(fā)布的《長(cháng)租公寓行業(yè)報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》）的預測，未來(lái)中國的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三種模式，如果品牌公寓未來(lái)能達到10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數量將達到1060萬(wàn)間，Top10的管理公司平均管理間數為46.8萬(wàn)間，TopOP2的公司平均的管理數量將達到99.3萬(wàn)間。
應屆畢業(yè)生成爭奪焦點(diǎn)
長(cháng)租公寓正受到各方青睞，不僅許多專(zhuān)注長(cháng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng )業(yè)公司獲得資本的垂青，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店集團、住房中介機構也紛紛入場(chǎng)。
《報告》顯示，目前長(cháng)租公寓市場(chǎng)主要有四類(lèi)參與者：以萬(wàn)科泊寓、招商壹棧為代表的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的公寓管理公司，利用母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級改造；以自如、相寓為代表的具有中介背景的公寓機構，將長(cháng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng)；酒店類(lèi)背景的公寓商，如華住集團參與投資的城家、鉑濤集團打造的窩趣等，其對住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗十分豐富；創(chuàng )業(yè)公司則是目前長(cháng)租公寓領(lǐng)域數量最多的參與者，他們在資源端和資金端都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細分領(lǐng)域中實(shí)現超速跨越。
雖然各類(lèi)長(cháng)租公寓都有不同的運營(yíng)風(fēng)格和特色，但年輕人，尤其是應屆畢業(yè)生，已然是這個(gè)市場(chǎng)競爭的焦點(diǎn)。免押金，房租月付，免服務(wù)費……各家長(cháng)租公寓推出的租房?jì)?yōu)惠一波接一波。
日前，58同城推出一項專(zhuān)門(mén)面向2017年應屆畢業(yè)生的租房活動(dòng)——新巢計劃。6月15日～7月21日，2017年應屆畢業(yè)生在北上深租賃58品牌館旗下合作的公寓，可申請“零押金”、“房租月付”等福利。
“新巢計劃”的畢業(yè)季租房?jì)?yōu)惠并非國內首例。蛋殼公寓、自如等都相繼推出畢業(yè)季房屋租賃的優(yōu)惠活動(dòng)，且優(yōu)惠形式大同小異。這些優(yōu)惠活動(dòng)緊扣應屆畢業(yè)生資金短缺的痛點(diǎn)，主打“零押金”、“月付”。
例如，自如從2013年開(kāi)始推出的“海燕計劃”，旨在為初入社會(huì )的大學(xué)畢業(yè)生提供專(zhuān)屬租房資金支持，每一年都在延續“月付0押金”政策。據自如公關(guān)負責人宋麗亞介紹，截至7月14日，已有超過(guò)2萬(wàn)名應屆畢業(yè)生通過(guò)“海燕計劃”入住自如，較去年同期增長(cháng)近一倍。
“對應屆畢業(yè)生的持續高頻投入，從長(cháng)遠來(lái)看是正確的選擇?！彼嘻悂喨绱吮硎?，這或許可以解釋長(cháng)租公寓費盡心思吸引畢業(yè)生的原因。
價(jià)格偏高，可望不可即
不過(guò)，對大多應屆畢業(yè)生而言，長(cháng)租公寓似乎仍有點(diǎn)可望不可即。
2014年大學(xué)畢業(yè)后，張秋正式開(kāi)始了“北漂”生活。3年來(lái)，她大部分時(shí)間租住的都是自如的房間。她認為，對于沒(méi)有租房經(jīng)驗的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，自如等明碼標價(jià)的品牌公寓比較合適?！暗葪l件的房子，自如的價(jià)格會(huì )比其它品牌貴一些，所以手頭資金緊張的學(xué)生可能會(huì )嫌貴?！?
在記者采訪(fǎng)中，很多應屆大學(xué)生表示還是傾向選擇小中介，“初來(lái)北京，現在還在實(shí)習期，生活費本來(lái)就已經(jīng)緊巴巴的，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)?！?0后的李濤（化名）現在住的是自如，剛畢業(yè)的時(shí)候租的是地下室。
除了價(jià)格偏貴之外，年輕人對長(cháng)租公寓的另一個(gè)切身感受是想找到合適的房源非常難?！跋朐诒本┱业綕M(mǎn)意的房東和房源實(shí)在不容易?！睆埱锔袊@。
據《報告》統計，我國目前品牌公寓的數量不到200萬(wàn)間，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2萬(wàn)～3萬(wàn)間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬(wàn)間左右。
針對房源不足，《通知》提到積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房等，按規定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執行民用價(jià)格，并應具備消防安全條件。探索采取購買(mǎi)服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運營(yíng)管理。
上述規定和市場(chǎng)趨勢讓優(yōu)客逸家長(cháng)租公寓CEO劉翔感到，未來(lái)在房源獲取問(wèn)題上，將與國企有更多合作機會(huì )：“當下的最佳選擇是，讓有低成本資金和房源政策優(yōu)勢的國企解決好資源供給問(wèn)題，有活力、市場(chǎng)化的民營(yíng)企業(yè)解決好效率和用戶(hù)體驗等服務(wù)運營(yíng)問(wèn)題?！?
穿高跟鞋做百米沖刺
在長(cháng)租公寓企業(yè)的運營(yíng)管理中，獲取房源只是第一步，之后的出租營(yíng)銷(xiāo)、租后服務(wù)等許多環(huán)節都考驗企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的運營(yíng)管理能力。因為產(chǎn)業(yè)鏈條太長(cháng)，盈利一直是長(cháng)租公寓行業(yè)的普遍難題。
《報告》指出，我國長(cháng)租公寓一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導致國內租金回報率長(cháng)期較低，這使得長(cháng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。
相關(guān)統計顯示，在入住率為95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率為0。人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為0。綜合來(lái)看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)。這樣的利潤結構意味著(zhù)長(cháng)租公寓并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)。
在實(shí)現盈利的問(wèn)題上，劉翔和他帶領(lǐng)的優(yōu)客逸家團隊頗有心得。今年4月，優(yōu)客逸家在成都市場(chǎng)首次實(shí)現單城盈利，目前已經(jīng)連續3個(gè)月實(shí)現盈利，且盈利增速在加快。據劉翔透露，“上個(gè)月是3%的息稅后凈利潤率”。成立于2012年的優(yōu)客逸家也由此成為長(cháng)租公寓行業(yè)首家宣布規?；钠髽I(yè)。
對于大多數長(cháng)租公寓企業(yè)的盈利難問(wèn)題，劉翔認為，首先是房源覆蓋密度不夠，或者說(shuō)房源規模還沒(méi)到盈利的臨界點(diǎn)?！鞍霃?公里內，你有10套房子，和有200套房子，所對應的人效有巨大差異。房源越集中，人效就越高，運營(yíng)成本就越低?！眲⑾枵f(shuō)，規模和密集度是長(cháng)租公寓行業(yè)盈利的基礎?！盎旧弦粋€(gè)城市在1.5萬(wàn)間左右的規模，才是個(gè)比較舒服的臨界點(diǎn)，這個(gè)優(yōu)客在成都是驗證過(guò)的?！?
熊林則表示，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的利潤空間主要來(lái)自創(chuàng )造產(chǎn)品附加值和提升運營(yíng)效率。他介紹了自如的具體做法：通過(guò)大規模的供應鏈提供優(yōu)質(zhì)低價(jià)產(chǎn)品，“原來(lái)個(gè)人采購一個(gè)床墊要1000多元，自如整體采購可能只需要800元”；提供增值服務(wù)以創(chuàng )造附加值，“收取一個(gè)月的傭金，不僅匹配信息，還提供寬帶、雙周保潔、維修等基礎服務(wù)”。
由于具有跨行業(yè)、跨地域、跨周期、分散化、非標準、推廣銷(xiāo)售不同步等特點(diǎn)，長(cháng)租公寓的規?；瘡椭坪瓦\營(yíng)效率提升并沒(méi)有那么容易。如何既保持增長(cháng)，又保持健康指標？用劉翔的話(huà)說(shuō)，“這就像穿高跟鞋做百米沖刺，是對管理運營(yíng)能力的極大考驗”。
“這個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈很長(cháng)，從拿房、生產(chǎn)、租房和運維，每個(gè)環(huán)節都有很多風(fēng)險點(diǎn)，都會(huì )把你的利潤吞噬?！庇慕?jīng)驗告訴劉翔，要實(shí)現對各個(gè)環(huán)節的有效運營(yíng)管控，背后需要依托非常強大的IT系統支持。
對于長(cháng)租公寓的未來(lái)前景，楊旭紅認為，企業(yè)自身難以盈利是一方面，政府的政策支持力度偏小也是原因之一。楊旭紅建議，政府可以考慮給長(cháng)租公寓企業(yè)減免企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅，或者縮短租賃用地使用權的年限，從而降低租賃企業(yè)的成本。
