住房租賃引入集體建設用地 低成本或讓房企有利可圖
時(shí)間：2017/9/2
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住房租賃市場(chǎng)的“廣闊天地”即將打開(kāi)。國土部、住建部日前決定，在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，并制定了試點(diǎn)方案。
業(yè)內人士認為，引入集體建設用地，不僅有利于增加試點(diǎn)城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、激活土地價(jià)值，也為一些有著(zhù)發(fā)展長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)需求的開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是民營(yíng)房企，提供了新的機遇。從降低土地成本，提高預期收益來(lái)看，集體建設用地的入市，在未來(lái)很有可能悄然改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。
北上廣等13個(gè)城市納入首批試點(diǎn)
“購租并舉”的頂層定調之下，從中央到地方，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的各類(lèi)政策密集發(fā)布。從推出租賃住房建設專(zhuān)用地塊到宣布“租購同權”，從“在12個(gè)人口凈流入的大中城市多措并舉加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展”到此次“在13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設用地建設租賃住房”，政策的力度及影響范圍在不斷遞進(jìn)延伸。
記者注意到，7月20日九部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中就已明確：超大城市、特大城市可按照國土部、住建部的統一工作部署，開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房的試點(diǎn)工作。而對照當時(shí)宣布的12個(gè)試點(diǎn)城市名單，此次確定的13個(gè)試點(diǎn)城市中，北京、上海新被“納入”，四大一線(xiàn)城市唯獨少了深圳。對此，有分析人士解釋?zhuān)钲诘募w建設用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已經(jīng)大部分用于建設租賃房，所以在不在試點(diǎn)名單影響不大。
根據試點(diǎn)方案，試點(diǎn)城市應梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關(guān)建設標準。試點(diǎn)項目區域應基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關(guān)規范。
對于主體角色定位，村鎮集體經(jīng)濟組織可自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。同時(shí)，探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權利。
通過(guò)改革試點(diǎn)，將在試點(diǎn)城市成功運營(yíng)一批集體租賃住房項目，完善規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐。
低成本土地讓房企“有利可圖”
對于這項試點(diǎn)，某研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，新的政策旨在從土地供應端進(jìn)一步加強租賃房源的建設和供給?，F在，大城市普遍面臨國有用地稀缺的問(wèn)題，為擴大土地供應，其一可盤(pán)活國有存量用地，如工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)、廠(chǎng)房的改造；其二就是從村鎮集體建設用地中尋求新的住房租賃用地來(lái)源，最終實(shí)現租賃房源的擴充。在這方面，一些城市已嘗試多年，但進(jìn)度緩慢。
“這項政策來(lái)得比預期要快，具有很強的標志性意義?！痹诿髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策看來(lái)，原有的土地出讓模式之下，租賃用地的供給會(huì )受到較大限制。這不僅是因為可能影響短期的土地出讓金收入而使得地方政府缺乏積極性；同時(shí)也因為受制于較低的租售比，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)也沒(méi)有投入的積極性。但是，集體建設用地的“入市”，對各方而言都沒(méi)有損失，反而(對村鎮集體、對相關(guān)開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō))是個(gè)很大的機會(huì )。因為，土地成本相對較低，可極大地降低租賃房運營(yíng)的前期成本。從事住房租賃業(yè)務(wù)將變得有利可圖，開(kāi)發(fā)商會(huì )積極切入，爭搶這塊蛋糕。
有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在一線(xiàn)城市，土地成本占開(kāi)發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設用地在這兩塊的成本就低了很多。因此，對開(kāi)發(fā)租賃房的企業(yè)，年化投資回報率應該可以超過(guò)5%。
“影響是漸進(jìn)產(chǎn)生的。租賃房源的增加，由購到租的需求遷移，對目前一二手商品房的銷(xiāo)售可能是個(gè)利空因素，但對開(kāi)發(fā)企業(yè)卻是商機?！睏罴t旭表示，參與其中的開(kāi)發(fā)商將和村鎮集體進(jìn)行利益分成。對此，民營(yíng)房企的興趣會(huì )比較大。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專(zhuān)用地，都是國企摘得的，是有較高門(mén)檻的。但此次用集體建設用地興建租賃住房的大門(mén)打開(kāi)后，就為民營(yíng)企業(yè)提供了施展空間。尤其是一些在這方面有戰略要求的企業(yè)，將有望積極參與。
這一政策甚至可能會(huì )改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運作模式。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從趨勢來(lái)看，房企會(huì )逐步轉變開(kāi)發(fā)模式，因為一線(xiàn)城市可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越有限，尤其像上海，開(kāi)發(fā)邊界已定，存量市場(chǎng)將占主導地位。
上市公司中，自去年下半年起，綠地控股已開(kāi)始涉足長(cháng)租公寓。綠地控股董事長(cháng)張玉良昨日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此次試點(diǎn)是土地制度和住房制度改革的一部分。對于租賃住房市場(chǎng)是個(gè)好事兒，有利于降低租房的成本?！白罱虾Ｄ贸隽瞬簧賰?yōu)質(zhì)土地用作租賃住房建設，我們都參與了。如果在集體建設用地方面有機會(huì )，我們也一定會(huì )參與?！?
