突發(fā)！千億降準與西安搖號升級共舞！樓市喘氣？
周末不消停，6月24日，樓市再次出現了大新聞，資本市場(chǎng)也發(fā)布了預期中降準的大消息：
1：6月24日下午，西安市人民政府下發(fā)《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》西安市房管局建立統一的商品住房意向登記平臺，按照剛需家庭、普通家庭分類(lèi)登記。每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一個(gè)商品住房項目的意向登記。
2：中國人民銀行決定，從2018年7月5日起，下調國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
首先：這次降準將會(huì )釋放多少流動(dòng)性呢？今年春節前，央行1月25日實(shí)施普惠金融定向降準，釋放流動(dòng)性約4500億元。最近一次，4月25日降準，央行下調部分金融機構存款準備金率1個(gè)百分點(diǎn)，置換相關(guān)機構9000億元MLF之后，凈釋放資金近4000億元。所以市場(chǎng)預計，這次降準釋放流動(dòng)性也會(huì )有數千億。
其次：對樓市有什么影響？偉哥認為，當然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。
央行這一輪降準的目的很明確，就是保證企業(yè)的流動(dòng)性，主要小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準向實(shí)體經(jīng)濟注水，絕不是樓市、股市。因為樓市、股市已經(jīng)不堪之重，樓市今年各地即使出臺了多達180次的調控政策，但是某些城市仍是不斷上漲，甚至一房難求；股市2015年因高杠桿造成的股災現在還沒(méi)恢復，不可能重蹈覆轍。
我國貨幣政策已無(wú)太多寬松的空間。5月末，廣義貨幣(M2)余額174.31萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.3%，增速與上月末持平，比上年同期低0.8個(gè)百分點(diǎn)；
而2017年的GDP總量是82萬(wàn)億，M2已沖至GDP的2倍以上，貨幣寬松的空間很少。居民杠桿快速上升，居民家庭總債務(wù)占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)50%，居民債務(wù)大都是房貸。
第三：歷史看，只要降準，對于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)肯定是利好，能緩解資金面壓力
1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長(cháng)5.1%，增速比1-4月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長(cháng)8.1%；定金及預收款20122億元，增長(cháng)12.7%；個(gè)人按揭貸款9250億元，下降3.6%。
個(gè)人按揭貸款明顯下調。銀行降準能一定程度緩解房地產(chǎn)資金收緊壓力。
截止2018年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數據達到了71筆,293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%。5月單月發(fā)現金額達到了32.9億美元（
1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)漲幅逐漸放緩，而隨著(zhù)資金壓力的加大，融資需求上漲。在規?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
隨著(zhù)監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大。海外融資成為很多企業(yè)的選擇。
在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過(guò)程中。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
龍頭房企轉型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅。房企越大漲幅越快。隨著(zhù)最近內地房地產(chǎn)調控監管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來(lái)越大。
6月截止日前，房地產(chǎn)調控政策繼續密集發(fā)布，累計就有超過(guò)15城市再次發(fā)布調控政策。核心內容依然是限售等升級政策。房?jì)r(jià)上漲的城市繼續加碼調控。
疊加1-5月的159次調控，年內房地產(chǎn)累計調控政策發(fā)布次數已經(jīng)超過(guò)180次。（4月單月33次，1-4月全國合計調控109次）5月單月刷新歷史記錄的50次調控。
在房?jì)r(jià)上漲向四線(xiàn)城市蔓延的同時(shí)，樓市調控繼續全面深入。但在各地加碼調控的同事，搖號下被放大的房地產(chǎn)供需緊張情緒依然持續蔓延。
最近包括西安，杭州、深圳等城市，出現了部分項目，幾百套房，幾萬(wàn)人排隊的現象。
西安的搖號加碼政策是為了給之前的內定事件打補丁。目前全國特別是一二線(xiàn)城市新建商品房市場(chǎng)，都有限價(jià)現象，房源在限價(jià)下，供需結構緊張。傾斜剛需將是搖號的主流政策。
剛需、無(wú)房戶(hù)將優(yōu)先選擇房源。出現搖號的原因其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就是限價(jià)導致的新盤(pán)價(jià)格倒掛：
因為政府“限價(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，反正價(jià)格不能賣(mài)太高。但是周?chē)亩址績(jì)r(jià)格是無(wú)法監管的，都在小業(yè)主手里。二手房?jì)r(jià)格隨著(zhù)市場(chǎng)行情漲起來(lái)了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價(jià)格倒掛產(chǎn)生了。
搖號可以說(shuō)是一個(gè)無(wú)奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買(mǎi)房的概率，但這后果也非常嚴重，如果不配套其他政策，只限價(jià)、只搖號。那么各種暗箱操作會(huì )越來(lái)越多。
部分城市的萬(wàn)人搖號放大了市場(chǎng)的恐慌情緒，制造了供需結構懸殊的市場(chǎng)現象，導致市場(chǎng)很多購房者會(huì )出現誤判。
西安的加碼搖號政策，是對之前搖號政策的補丁，對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剛需率先搖號，一定程度上可以緩解剛需難買(mǎi)房的弊端。但從之前西安出現的內定現象，對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了搖號，其他更多的房地產(chǎn)調控政策，特別是增加供應等政策應該繼續加碼。否則很難抑制當下市場(chǎng)的高溫。
