地價(jià)房?jì)r(jià)全面限制 北京新房將全是“限價(jià)房”
時(shí)間：2017/9/14
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雖然2016年的“930新政”沒(méi)有提，今年的“317新政”也沒(méi)有提，甚至今年北京供地計劃中也未明言，但現實(shí)就是：目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實(shí)施了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規定了未來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)和最高售價(jià)。
例如，正在掛出公示的豐臺區西局地塊，未來(lái)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)77800元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)81690元/平方米。要知道，該地塊除了靠近西三環(huán)，地理位置優(yōu)越外，周邊的次新盤(pán)龍湖西宸原著(zhù)，其二手房?jì)r(jià)格也在12萬(wàn)左右，這就導致該地塊的未來(lái)售價(jià)將遠低于當前的二手房?jì)r(jià)格。按照這種“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的土地出讓方式，類(lèi)似的情況將屢見(jiàn)不鮮。業(yè)內人士也認為，未來(lái)這些“限房?jì)r(jià)”土地轉化成商品房供應時(shí)，很明顯，將會(huì )對目前的商品房住宅定價(jià)形成影響。
土地與房?jì)r(jià)均全面限價(jià)
年末甚至明年的住宅市場(chǎng)會(huì )出現一個(gè)有意思的現象：以往遮遮掩掩的新盤(pán)，在定價(jià)方面不再是不能說(shuō)的秘密，因為從土地出讓伊始，不少項目就被規定了銷(xiāo)售均價(jià)和最高售價(jià)。
9月7日，北京土地交易市場(chǎng)成交了朝陽(yáng)孫河、門(mén)頭溝龍泉鎮兩宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中備受關(guān)注的孫河普通商品住宅用地，采用了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的交易方式，對將來(lái)建設的商品住房均設定了銷(xiāo)售限價(jià)。最終，由泰禾全資子公司以59.6億元競得，并且居住用途建筑面積的36%需自持，溢價(jià)率為49%。該宗地在出讓前就明確規定：銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)68245元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)71657元/平方米。
在今年以前的多輪土地出讓中，只要涉及住宅類(lèi)用地，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”都成了必選的方式。6月份，萬(wàn)科、龍湖等四家聯(lián)合體以70.5億元競得的順義區高麗營(yíng)鎮居住用地，同樣規定了未來(lái)售價(jià)：商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)60508元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)63533元/平方米。
還有房山區的青龍湖地塊，宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)37245元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)39107元/平方米。同時(shí)，掛牌文件要求其套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終，同樣由萬(wàn)科、龍湖等四家開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合體以56.1億元競得。
不僅是已經(jīng)成交的住宅用地，正在掛牌的住宅用地同樣無(wú)一例外地采用了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的出讓方式。9月1日，北京市國土局網(wǎng)站掛牌了兩宗住宅用地，其中一個(gè)位于海淀區四道口，另一個(gè)位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。兩宗住宅用地的招拍掛信息顯示，海淀區四道口地塊的起始出讓價(jià)為人民幣12.36億元，其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)85373元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價(jià)為人民幣46.4億元，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)52695元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)55330元/平方米。
到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類(lèi)用地，全部開(kāi)啟了限價(jià)時(shí)代。在這些土地中，既有遠郊區的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽(yáng)孫河區域和豐臺西局區域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開(kāi)發(fā)區等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。
北京市國土局網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，原來(lái)自主定價(jià)的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價(jià)房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來(lái)售價(jià)。
區別于以往自住型商品房或部分偏低端“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”項目，中高端商品住宅地塊限價(jià)，在北京樓市還是破天荒——有業(yè)內人士認為，這也是北京近期一系列調控“組合拳”的一部分，反映出北京今年樓市調控、限制房?jì)r(jià)上漲的決心。
限價(jià)小戶(hù)型將入市但大多5年內禁售
不僅是限制了單價(jià)，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點(diǎn)土地在出讓被限價(jià)的同時(shí)，還規定了必須有70%的部分建設為90平方米以?xún)鹊闹行?hù)型，結合房?jì)r(jià)限制政策，可以肯定的是，年末甚至明后兩年，都將有不少限單價(jià)、限總價(jià)的中小戶(hù)型產(chǎn)品入市，將對當前市場(chǎng)中大戶(hù)型高總價(jià)占主導的局面形成有效補充。
以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開(kāi)信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建筑規模約11萬(wàn)平方米。地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上，即將來(lái)該項目銷(xiāo)售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。
按照出讓規定，該宗地未來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)68245元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)71657元/平方米。以此粗略計算，在不考慮地下開(kāi)發(fā)空間的基礎上，僅有90平方米計算，該項目在未來(lái)形成供應時(shí)，將提供547套90平方米的中小戶(hù)型。
要知道，孫河是近年來(lái)新興的別墅聚集區，區域內未來(lái)將建設有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價(jià)格在1000萬(wàn)至4000萬(wàn)不等。而泰禾新成交的地塊則意味著(zhù)，未來(lái)區域將有低總價(jià)的小戶(hù)型供應，按照最高限價(jià)計算，一套90平方米的戶(hù)型，售價(jià)最高為645萬(wàn)元，遠低于當前的市場(chǎng)價(jià)格。
為了避免類(lèi)似的低總價(jià)小戶(hù)型被投資購房需求鉆空子，以其他方式抬高價(jià)格，市住建委還專(zhuān)門(mén)出臺了禁售規定：要求項目銷(xiāo)售不得有捆綁裝修、搭售車(chē)庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價(jià)的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內，多個(gè)熱點(diǎn)限價(jià)并且實(shí)施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規定：自取得分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后，5年內不得出售。對于真正有自住需求的購房人來(lái)說(shuō)，也是實(shí)實(shí)在在的多重保障。
限價(jià)會(huì )多大程度影響區域樓市
根據北京市國土局網(wǎng)站的統計，截至目前，北京“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊已有29宗成交，建筑面積達到約380萬(wàn)平方米。另外還有海淀區四道口地塊、亦莊地塊、豐臺西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也采用了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的方式。
其中，豐臺西局公示的住宅地塊鄰近西三環(huán)，掛牌總價(jià)42億，建筑規模10萬(wàn)平方米，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)77800元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)81690元/平方米。據北京青年報記者現場(chǎng)調查發(fā)現，該地塊周邊的新盤(pán)和次新盤(pán)項目只有泰禾開(kāi)發(fā)的西府大院和龍湖開(kāi)發(fā)的西宸原著(zhù)，其中龍湖西宸原著(zhù)的二手房?jì)r(jià)格在12萬(wàn)/平方米左右，其余老舊二手房的均價(jià)也都在6萬(wàn)至7萬(wàn)元/平方米的水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，商品房住宅全部限價(jià)，未來(lái)銷(xiāo)售的價(jià)格將低于目前周?chē)唐贩孔≌瑑r(jià)格，大部分項目?jì)r(jià)格甚至比目前市場(chǎng)的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價(jià)形成影響。并且，這部分面積中100萬(wàn)平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設成為小戶(hù)型商品房限價(jià)住宅。
至于具體對未來(lái)售價(jià)的影響，業(yè)內人士普遍認同的觀(guān)點(diǎn)是：不著(zhù)急下結論，新型高端“限價(jià)房”會(huì )一定程度影響區域房?jì)r(jià)預期，但也不會(huì )明顯拉低區域房?jì)r(jià)。
為什么？亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售項目、前期出讓項目入市節奏上有差異；另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產(chǎn)品都將以90平方米以?xún)刃?hù)型為主，這和相關(guān)區域前期入市的高端產(chǎn)品存在差異。同時(shí)，類(lèi)似孫河豪宅區已經(jīng)成形，房?jì)r(jià)本身有區域價(jià)值的支撐。
“現在需要注意的，不是這類(lèi)產(chǎn)品對區域房?jì)r(jià)的影響，而是這類(lèi)‘限價(jià)房’未來(lái)銷(xiāo)售的公平性問(wèn)題?！庇袠I(yè)內人士這樣提示說(shuō)，越稀缺的樓盤(pán)，越會(huì )遇到各種關(guān)系戶(hù)買(mǎi)房，尤其是這些“限價(jià)房”，低于周邊二手房的價(jià)格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動(dòng)，這無(wú)疑就影響了銷(xiāo)售公平性。因此，如何保障普通買(mǎi)房人能機會(huì )均等地買(mǎi)到這類(lèi)房子，也是政策該重點(diǎn)關(guān)注的。
