一年漲幅超50% 這四個(gè)城市房?jì)r(jià)為何突然暴漲？
時(shí)間：2017/9/26
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2017年9月22日晚間到23日凌晨，就在“史上最嚴樓市調控”政策出臺一周年到來(lái)之際，多地升級調控政策，這其中就包括重慶和長(cháng)沙。
就在一年前，重慶、成都、長(cháng)沙、西安這四個(gè)城市還在備受高庫存之累，然而，僅僅一年過(guò)去，這四個(gè)城市的房?jì)r(jià)走勢，卻步“四小龍”后塵，短期全部出現暴漲，以至于樓市調控政策開(kāi)始向一二線(xiàn)熱門(mén)城市看齊。
這種局面是如何發(fā)生的？一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)暴漲，背后有何規律？
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從重慶、成都、長(cháng)沙、西安四大城市的兩年房?jì)r(jià)走勢圖不難發(fā)現，從2015年6月到2016年9月，這些城市房?jì)r(jià)仍在盤(pán)整，甚至出現微跌。而這時(shí)，深圳房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)翻倍，合肥南京廈門(mén)蘇州漲幅也高達50%以上。
然而，從2016年10月開(kāi)始，形勢發(fā)生逆轉，四大城市幾乎同時(shí)開(kāi)始上漲，而且在短短的半年多時(shí)間里，拉多了一條幾乎45度的上升線(xiàn)。截至2017年9月，這四大城市的漲幅基本都達到50%。
與此對比，從2016年9月到2017年9月的這一年里，房?jì)r(jià)最早啟動(dòng)的深圳、合肥等城市，基本處于高位盤(pán)整狀態(tài)。根據國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統計，這一年深圳房?jì)r(jià)漲幅14.38%，合肥漲幅10.55%，與前一年動(dòng)輒50%以上的漲幅可謂大相徑庭。
不過(guò)，有意思的是，按照前兩天剛發(fā)布的國家統計局數據，過(guò)去一年，成都新建商品住宅不漲反跌，而二手房漲幅接近6個(gè)點(diǎn)。
且不說(shuō)一個(gè)土地儲備還算充分的城市，一手房跟二手房走勢反差為何如此之大？為了謹慎起見(jiàn)，我們還特意對比了房天下、安居客、中國房?jì)r(jià)行情等平臺的數據，基本都與我們的統計接近。
那么在市場(chǎng)化房?jì)r(jià)平臺與國家統計數據之間，哪個(gè)更符合市場(chǎng)情形，不妨自己來(lái)判斷。
現在我們關(guān)心的是，在熱門(mén)城市進(jìn)入高位盤(pán)整時(shí)，為什么中西部這四個(gè)城市房?jì)r(jià)突然一飛沖天？
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請注意這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)：2016年10月。
這個(gè)月，史上最嚴樓市調控政策出臺，包括深圳、上海、合肥、廈門(mén)在內的十多個(gè)城市集中出臺了樓市調控政策，整個(gè)樓市的政策氛圍瞬間逆轉。
限購限貸限價(jià)限賣(mài)，雖然對于房?jì)r(jià)下跌毫無(wú)作用，但通過(guò)這些手段，強迫性地將部分潛在購房者擠出了市場(chǎng)，既然在這些熱門(mén)城市無(wú)法繼續參與，那么這些需求像其他二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市外溢，就是十分合理的選擇。
同時(shí)，這些熱門(mén)城市經(jīng)過(guò)一輪暴漲之后，房?jì)r(jià)相對于過(guò)去一年已經(jīng)上漲了一半以上，再進(jìn)行參與已經(jīng)沒(méi)有多大獲利空間，反而風(fēng)險不斷累積，于是資金向其他樓市尚未啟動(dòng)的城市轉移，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)城市板塊輪動(dòng)的自然結果。
由此，我們得出這四大城市房?jì)r(jià)突然啟動(dòng)的第一個(gè)原因，那就是政策鉗制之下的需求外溢，以及普漲之下的板塊輪動(dòng)。
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需求外溢和板塊輪動(dòng)，只能解釋這些城市為何會(huì )上漲，仍無(wú)法解釋突如其來(lái)的暴漲。
一個(gè)城市房?jì)r(jià)突然出現大漲，一種可能原因是市場(chǎng)情緒旺盛，恐慌式搶房蔓延之下，房?jì)r(jià)被不斷推高，這種因素在重慶、成都、長(cháng)沙、西安等地的樓市里也是存在的。當其他一二線(xiàn)城市紛紛出現暴漲時(shí)，其他基本面尚可的城市的購房者都會(huì )產(chǎn)生一種上漲預期，從而在情緒刺激之下攪熱市場(chǎng)。
另一個(gè)原因是技術(shù)性的，但同樣是至關(guān)重要的，那就是這些城市的供地出現明顯收縮，這種收縮已經(jīng)反映到住宅供給里。
我們統計了這四個(gè)城市從2013年到2016年的住宅用地供應情況（其中重慶為市轄區，其他為全市）：
不難看出，從2013年到2016年，基本這四個(gè)城市土地供應都有所收縮。
收縮最嚴重的當屬重慶和長(cháng)沙，重慶2015年和2016年的宅地供應相比于2013年縮減了60%以上，而長(cháng)沙2015年相比于2013年更是縮減了70%以上。而成都和西安，相比于最高點(diǎn)，也收縮了兩成左右。
土地供應的連續收緊，意味著(zhù)市場(chǎng)的新房供應相對收縮，在市場(chǎng)情緒的刺激之下，這些城市房?jì)r(jià)想不快速上漲都很困難。
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作為后發(fā)上漲城市，這四個(gè)城市的調控節奏并不一致。成都在今年3月和4月，就一步到位，限售限購限價(jià)限貸“四限”齊全。而重慶直到這兩天才開(kāi)始真正意義上的調控。
長(cháng)沙和西安則是多次升級調控，這背后正是房?jì)r(jià)的一路上漲，“維穩”壓力陡增。
在力度上，這些城市甚至還超過(guò)了北上廣深，如西安對新購房設置了5年的限售期，成都和長(cháng)沙對新房設置了3年的限售期，而廣州的限售期只有2年。
如同其他一二線(xiàn)城市，這些政策并未阻止房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲，更未消除市場(chǎng)的緊張情緒。據《中國經(jīng)濟周刊》報道，就在9月份，長(cháng)沙部分樓盤(pán)一上市就“秒光”，在有些盤(pán)，要想買(mǎi)房，得先花10萬(wàn)買(mǎi)指標，這種情形和2016年的合肥極其相似。
如今調控進(jìn)一步升級，房?jì)r(jià)“維穩”的意圖更為明顯，但效果恐怕仍舊不樂(lè )觀(guān)。
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由此，我們不難看到，房?jì)r(jià)暴漲，是如何從一線(xiàn)城市向熱門(mén)二線(xiàn)城市，再向其他二線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市輪動(dòng)的。這些城市不僅上漲路徑十分相似，上漲原因也較為接近，調控手段和調控結果也亦步亦趨，體現出典型的中國式房?jì)r(jià)上漲特色。
雖然如此，但不同城市的風(fēng)險并不相同?；久婧玫某鞘?，經(jīng)濟增速、人均收入、人口流入和產(chǎn)業(yè)影響力、區域輻射力相對較好的城市，其安全邊際也就更高。
而那些隨著(zhù)普漲行情輪動(dòng)的、過(guò)度依賴(lài)限制土地供應的、經(jīng)濟和人口流入都不怎樣的城市，未來(lái)將會(huì )面臨比較高的風(fēng)險，這應該引起警惕。
