土地市場(chǎng)數據爆表！房?jì)r(jià)前景左右為難
昨天（11月14日），杠桿游戲根據我國統計局的最新數據發(fā)現，多項樓市關(guān)鍵數據創(chuàng )近年新低！
今天，我要說(shuō)相反的另外一個(gè)發(fā)現，土地市場(chǎng)異?；鸨恋爻山粌r(jià)款增速持續高位，同時(shí)反向指標，土地購置面積增速卻遠低于成交價(jià)款增速。
這意味著(zhù)單位地價(jià)增長(cháng)較快，那么未來(lái)房?jì)r(jià)呢？
具體情況，我們來(lái)看看。
1、土地市場(chǎng)有多火爆？土地成交價(jià)款增速多月維持高位，同時(shí)土地購置面積增速遠低于成交價(jià)款增速
根據我國統計局最新的數據，2017年1-10月土地成交價(jià)款9695億元，增長(cháng)43.3%，增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。
注意這還是增速略有回落哦。當然，如果購置面積同步也增長(cháng)較快，那么成交價(jià)款的增長(cháng)，并不意味著(zhù)單位地價(jià)上漲較快。事實(shí)卻是：
同期，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬(wàn)平米，同比增長(cháng)12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)增速比成交價(jià)款的增長(cháng)慢太多。
圖1.2017年1-10月，我國土地購置、成交相關(guān)數據 圖表來(lái)源|我國統計局
或許有朋友會(huì )說(shuō)，成交土地最終的付款或購置土地的交割，有時(shí)間差，單列10月的累計數據，并不能完全客觀(guān)反映土地市場(chǎng)的情況。
這個(gè)說(shuō)法沒(méi)錯，那杠桿游戲就帶大家看看過(guò)去36個(gè)月，土地市場(chǎng)的總趨勢變化。
圖2.2014年11月-2017年9月，我房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積增速和成交價(jià)款增速 圖表來(lái)源|我國統計局
如果說(shuō)2014年11月-整個(gè)2015年，無(wú)論土地購置面積增長(cháng)，還是土地成交價(jià)款都是負增長(cháng)，反映當時(shí)樓市的停滯、陰跌狀態(tài)。
那么很明顯，從2016年開(kāi)始，土地購置面積增速，開(kāi)始遠低于成交價(jià)款的增速，意味著(zhù)行情反轉了。
整個(gè)2016年，土地購置面積增速依舊是負，但與此同時(shí)，因為房?jì)r(jià)起來(lái)，土地成交價(jià)款恢復正增長(cháng)，開(kāi)始將土地購置面積增速遠遠甩到后面。
這個(gè)很好的對比，背后真相是2016年，我國地價(jià)越來(lái)越高。
2017年這一趨勢延續，增速差距越來(lái)越大。因為房?jì)r(jià)維持高位，2017年1-10月，土地成交價(jià)款增速越來(lái)越高，而土地購置面積增長(cháng)卻低位增長(cháng)。
不過(guò)，土地購置面積開(kāi)始恢復增長(cháng)，至少意味著(zhù)土地出讓方供給增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商看好后市，愿意掏錢(qián)；成交價(jià)款高速增長(cháng)，則表明，盡管土地出讓增加，但起拍價(jià)格或溢價(jià)明顯。
2、土地市場(chǎng)火爆，其他房地產(chǎn)數據卻萎縮
昨天（11月14日），《五大樓市關(guān)鍵數據創(chuàng )近年新低！》一文中，杠桿游戲查閱數據發(fā)現：
1、1-10月，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng )2017年以來(lái)新低，但這個(gè)數據背后有隱情。10月房地產(chǎn)投資增速，雖然創(chuàng )下2017年最低，但依舊比2016任何時(shí)候都高，甚至比2015年大部分時(shí)候要高。說(shuō)明慣性還在。
2、住宅投資增速創(chuàng )2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月，全國已經(jīng)實(shí)現61871億元的住宅投資，如此高的基數之下，還能維持近10%的兩位數增長(cháng)。不可謂不厲害。
圖3.2014年11月-2017年9月，我國住宅投資增速 圖表來(lái)源|我國統計局
3、商品房、住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng )2016年以來(lái)最低。具體來(lái)說(shuō)，住宅銷(xiāo)售額增速方面，實(shí)際是創(chuàng )下了2015年6月以來(lái)最低。2015年1-6月住宅銷(xiāo)售額增速為12.9%，2017年1-10月此增速為9.6%。
毫無(wú)疑問(wèn)，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速的下滑和調控關(guān)系很大。從上一輪周期看，銷(xiāo)售增速下滑后，都出現過(guò)一波銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的負增長(cháng)，這一次史上最嚴調控會(huì )重現這一景觀(guān)么？
4、M2增速至少是創(chuàng )下1999年12月以來(lái)最低。2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.8%。
有媒體說(shuō)，自1990年有數據統計以來(lái)，我國的M2增速長(cháng)期保持2位數的增速，這一數據刷新了27年來(lái)的歷史新低。
杠桿游戲查閱了我國統計局官網(wǎng)可以查到的數據，至少確信從1999年12月以來(lái)，這是單月最低的M2增速。
3、火爆的土地市場(chǎng)和背離的其他數據，讓房?jì)r(jià)前景左右為難
上文的發(fā)現和分析很明顯，地價(jià)比以前更高了，那么未來(lái)房?jì)r(jià)起碼得維持目前的價(jià)格，最多略微降一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商才有錢(qián)賺，否則壓力很大。
同時(shí)，土地供給擺脫了2014-2016年持續的負增長(cháng)，恢復了正增長(cháng)。意味著(zhù)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，理論上會(huì )比此前高。
2015下半年開(kāi)始啟動(dòng)的本輪房?jì)r(jià)上漲，和貨幣有關(guān)，和去庫存有關(guān)，同時(shí)也和供給有關(guān)。正因為過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間土地供給負增長(cháng)，導致2015年后的市場(chǎng)供應和需求不足。房?jì)r(jià)再一啟動(dòng)，恐慌購房更是增加。
接下來(lái)呢？調控讓市場(chǎng)相對平穩，未來(lái)供給有望增長(cháng)，是不是又要重復上一輪去庫存前的景象？若此，是不是又要倒一批企業(yè)？
與此同時(shí)，既然錢(qián)是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的核心力量，M2增速創(chuàng )下歷史新低，又拿什么來(lái)支撐房?jì)r(jià)繼續漲？但問(wèn)題是如上所述，如果不漲，或穩不住，一些開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)咋整？同步必然影響地方的方方面面，乃至經(jīng)濟增長(cháng)。
對了，外部還有聯(lián)儲的縮表加息……房?jì)r(jià)前景真是左右為難！
