2018年樓市：房?jì)r(jià)漲還是跌？房產(chǎn)稅會(huì )出臺嗎？
在經(jīng)過(guò)力度空前的房地產(chǎn)調控后，明年樓市的動(dòng)向備受關(guān)注。
剛剛舉行的中央政治局會(huì )議傳遞了2018年經(jīng)濟發(fā)展的清晰走向，其中就包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。會(huì )議提到，“加快住房制度改革和長(cháng)效機制”是明年的重點(diǎn)工作之一。
中泰證券李迅雷團隊在最新的報告中預測，明年隨著(zhù)調控政策的持續，房?jì)r(jià)會(huì )呈現穩中趨降的走勢，租賃住房制度將進(jìn)一步推進(jìn)。
房?jì)r(jià)穩中趨降，房產(chǎn)稅出臺概率不大
李迅雷預計，2018年樓市將相對疲軟，房產(chǎn)稅出臺的概率仍不大。
預計在2017年商品房銷(xiāo)量創(chuàng )下歷史新高后，2018年銷(xiāo)量將出現負增長(cháng)。
不過(guò)他同時(shí)也指出，一二線(xiàn)城市的剛需、三四線(xiàn)城市的棚改，以及人口流動(dòng)，都能適當拉動(dòng)需求。
一二線(xiàn)仍有大量住房剛需尚未滿(mǎn)足， 三四線(xiàn)仍有大量的棚戶(hù)區需要改造，許多農業(yè)人口還有進(jìn)城購房需求， 在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。
在談到樓市調控思路時(shí)，李迅雷團隊則指出，現在整體房地產(chǎn)調控的思路已經(jīng)發(fā)生了重大轉變，從需求側轉向了供給端，平穩房?jì)r(jià)和提高供給是未來(lái)房地產(chǎn)調控的兩個(gè)目標。
租賃住房拉動(dòng)一二線(xiàn)，棚改支撐三四線(xiàn)
今年7月住建部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市。
李迅雷團隊指出，租賃住房政策的推出會(huì )從兩個(gè)方面共同影響房地產(chǎn)市場(chǎng)：一方面租賃住房擠占了很大一部分普通商品供給，另一方面租賃住房政策會(huì )改變地產(chǎn)需求的結構。
在這一背景下，總體住宅工地面積有望提升。
隨著(zhù)決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側改革，一是占比30%以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待。
對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置為商品房去庫存做出了較大貢獻，未來(lái)這一趨勢還將延續。
李迅雷預測，按照今年5月國常會(huì )提出的未來(lái)三年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區1500萬(wàn)套的目標來(lái)計算，這將每年帶來(lái)2.3億平米的去庫存規模，為三四線(xiàn)樓市帶來(lái)有效支撐。
圖片來(lái)源：中泰證券
看好珠三角、長(cháng)三角，不好看好京津冀
人口流動(dòng)對城市或區域十分關(guān)鍵，也將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
李迅雷從人口流動(dòng)角度來(lái)看，并不看好京津冀地區。數據顯示，京津冀整一片區都出現了人口流失，其中天津并未有效吸納從北京流出的人口。
圖片來(lái)源：中泰證券
與此相對的，長(cháng)三角實(shí)現了人口從核心城市向周邊的擴散，珠三角廣州和深圳等核心城市人口集聚力不斷強化。過(guò)去五年，浙江、福建、四川、安徽三四線(xiàn)的人口凈流入更為明顯。
李迅雷團隊認為，這些地區將迎來(lái)“人口繁榮”。
華東、西南、中部的三四線(xiàn)城市或迎來(lái)中期的“人口繁榮”。
具體來(lái)看，比如浙江的湖州、金華等;附件的泉州、漳州;四川的綿陽(yáng)、廣元、安徽的蚌埠等。
