房企拿地意愿強烈 三四線(xiàn)土地成“香餑餑”
無(wú)論是房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)還是拿地，2017年三四線(xiàn)城市的表現都足夠搶眼。某指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)145%，樓面價(jià)同比增長(cháng)53.9%。在一、二線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
在一二線(xiàn)城市受調控影響，土地和房市雙雙冷清時(shí)，都市圈三四線(xiàn)城市如廊坊、昆山、東莞、惠州等都獲得了溢出效應，進(jìn)一步帶動(dòng)三、四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的熱度。
房企瞄準三四線(xiàn)城市
經(jīng)過(guò)兩年的持續去庫存，大部分房企今年都在積極補庫存，拿地意愿強烈。而三四線(xiàn)城市作為去庫存的主戰場(chǎng)，對一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市溢出效應承接作用明顯。
某指數研究院的監測數據顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長(cháng)74.4%;拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)81.4%。其中，50家代表房企在三四線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)145%，樓面價(jià)同比增長(cháng)53.9%。在一、二線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
以保利地產(chǎn)為例，在2017年上半年，保利地產(chǎn)就已拿下59個(gè)土地項目，新增容積率面積1693萬(wàn)平方米；到了下半年，其拿地勢頭不減，反而更顯“生猛”，近乎平均每30個(gè)小時(shí)就拿地一宗。與龍頭房企不同，更多房企拿地是出于補倉心態(tài)。未踏入拿地金額千億門(mén)檻的福晟，2017年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在400億元左右，但拿地金額也達到近800億元。
開(kāi)發(fā)商規模越大，消耗越多，就必須拿更多的土地才能維持生命。面對有限的一二線(xiàn)土地資源和住宅用地供求關(guān)系緊平衡的新常態(tài)。為了維持規模不斷增長(cháng)，房企們不得不四處拿地。這正是房企們回歸三四線(xiàn)城市的原因。
另一方面，土地儲備的貨值不會(huì )在當期銷(xiāo)售結算中體現，但將會(huì )成為公司未來(lái)兩三年甚至更遠期的業(yè)績(jì)支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車(chē)的決勝之道。
在一二線(xiàn)城市普遍限價(jià)、項目利潤單薄的情況下，反而是這些三四線(xiàn)城市的項目更有可能獲得更高的利潤。三四線(xiàn)城市的預售條件本身很低，恰恰給了高周轉房企一個(gè)最好的市場(chǎng)機會(huì )，標準化產(chǎn)品又給了速開(kāi)盤(pán)最佳條件，速開(kāi)盤(pán)提高了現金流回籠的速度，也解決了資金不足的難題。三四線(xiàn)城市投入5000萬(wàn)元拿地，開(kāi)盤(pán)后3個(gè)月就可以全部回籠土地款，又可以繼續拿地、滾動(dòng)發(fā)展，特別適合規模不足夠大的房企彎道超車(chē)。
部分三四線(xiàn)城市地價(jià)大漲
大房企接踵而至的三四線(xiàn)城市，地價(jià)自然競相上漲。
據中原地產(chǎn)上述統計數據顯示，三、四線(xiàn)城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣(mài)地收入超過(guò)500億元?？傮w看，全國已有52個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)200億元，11個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)1000億元，其中，北京賣(mài)地收入為2795億元，杭州為2272億元。
值得一提的是，鄭州賣(mài)地收入超過(guò)1000億元。鄭州今年的土地出讓金額約1183.26億元，同比增長(cháng)52.70%。鄭州今年推出各類(lèi)用地約645宗，是去年的2倍。
從土地溢價(jià)率來(lái)看，部分三、四線(xiàn)城市土地溢價(jià)率現同比暴漲，且與二線(xiàn)城市土地單價(jià)差距逐漸縮小。重點(diǎn)監測的50個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率數據顯示，環(huán)廣深的清遠以214%的溢價(jià)率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價(jià)率分別為100%、99%、86%、81%，環(huán)上海的嘉興、鎮江的溢價(jià)率為121%、81%，上述7個(gè)三四線(xiàn)城市的溢價(jià)率排名均位居前10。
對此，業(yè)內人士分析稱(chēng)，明年開(kāi)始，這些土地將轉變?yōu)轫椖恐鸩饺胧?，預計未來(lái)大部分城市房?jì)r(jià)將較為平穩，部分城市成交量將有所回暖。不過(guò)，即使在這種市場(chǎng)環(huán)境下，之前部分搶得高價(jià)地的房企仍將面臨入市難題，加上融資渠道收緊，有些企業(yè)將面臨資金壓力。
