長(cháng)租公寓別做一錘子買(mǎi)賣(mài)
上周末，“阿里員工得白血病身故，生前租住長(cháng)租公寓甲醛房”的文章在朋友圈被刷屏，引爆社交輿論場(chǎng)。不僅是甲醛超標這一項，爭搶房源此前還引爆了長(cháng)租公寓推高房租的爭議。
長(cháng)租公寓經(jīng)過(guò)一段時(shí)間試水，目前已經(jīng)被越來(lái)越多的城市白領(lǐng)接受。這些人愿意支付更高的房租改善居住條件，長(cháng)租公寓運營(yíng)方將此用作裝修和管理支出，幫助租戶(hù)改善傳統租房模式下居住環(huán)境和降低日常溝通成本。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大力提倡“租售并舉”，租賃市場(chǎng)也展現出極大的市場(chǎng)空間。政策層面和消費者訴求一拍即合，長(cháng)租公寓不愁沒(méi)有市場(chǎng)， 但要想真正實(shí)現長(cháng)租需要解決盈利的問(wèn)題。
一般來(lái)說(shuō)，長(cháng)租公寓會(huì )與租賃房源房東簽訂長(cháng)期合約，經(jīng)裝修改造后重新開(kāi)放給租客，作為中間商，運營(yíng)方通過(guò)賺“差價(jià)”獲取利潤。這種商業(yè)模式的關(guān)鍵在于房源的裝修“改造”，比如兩室一廳會(huì )被改造為“2+1”，即由兩間變成三間可供出租的房子，最終主要的盈利來(lái)源在于“1”的租金。
想吃這塊蛋糕的人，手里要有房，裝修動(dòng)作要快。房源是最基本的保障，此后快速裝修和入住效率成為關(guān)鍵。為了控制成本，裝修和入住之間的時(shí)差一般不會(huì )太長(cháng)，難免留下裝修安全的隱患。
想賺錢(qián)的中間商與難賺錢(qián)的長(cháng)租市場(chǎng)求平衡，租客的利益往往成為犧牲品。長(cháng)租公寓亂象是運營(yíng)商們?yōu)榱俗非笫找娑`規操作產(chǎn)生的結果，也是輕資產(chǎn)模式下資本逐利一味求快使然。租客們承擔的高成本并未真正用在改善居住環(huán)境上，相反可能被運營(yíng)商間接利用推高房租。
長(cháng)租市場(chǎng)的生態(tài)正隨著(zhù)它的成長(cháng)暴露出脆弱性，長(cháng)租市場(chǎng)的江湖已經(jīng)生成，怎樣生存依然沒(méi)有定數。租賃的行業(yè)共識是前期投入大而回報周期漫長(cháng)。做長(cháng)租公寓是長(cháng)鏈條、多環(huán)節的領(lǐng)域，從選址、裝修、招租、推廣、水電煤氣代繳，行業(yè)跨度很大。
做輕生意還是做重生意？不管入局者帶著(zhù)怎樣的身份進(jìn)場(chǎng)，租賃生意都不是一錘子買(mǎi)賣(mài)。以美國市場(chǎng)為例，公寓行業(yè)利潤最好的是做自持的企業(yè)，排名前十的公寓企業(yè)里超過(guò)一半是地產(chǎn)商，前三里面有兩家是地產(chǎn)商。
隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規模將持續增長(cháng)，但受宏觀(guān)經(jīng)濟整體增速放緩、結構調整及房地產(chǎn)調控政策趨向繼續從緊的影響，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨戰略抉擇或發(fā)展模式的更新。而租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門(mén)磚。
盡管要經(jīng)歷最壞的考驗，但這也是長(cháng)租公寓行業(yè)最好的時(shí)候。中介入局同樣不乏優(yōu)勢，站在長(cháng)租公寓頭部位置的房產(chǎn)中介，可以利用自身的優(yōu)勢盤(pán)活存量開(kāi)放增量，與房企展開(kāi)合作，但切不可以犧牲租戶(hù)利益為代價(jià)換取短期利益。否則，當監管來(lái)臨、資本回歸理性，這些行為無(wú)異于搬起石頭砸自己的腳。
