史上“最嚴”限購令出臺4個(gè)月后 三亞房?jì)r(jià)漲幅為何仍居全國第一？
日前，住房大數據聯(lián)合實(shí)驗室、中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組發(fā)布數據顯示，2018年7月，三亞大數據房?jì)r(jià)中位數為32092元/平米，環(huán)比6月上漲4260元/平米，在142個(gè)樣本城市中排名第5，僅次于北京、深圳、上海和廈門(mén)。
自3月底海南宣布全域封鎖限購后，輿論普遍預期?？?、三亞等熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)會(huì )有所下降。然而，國家統計局數據表明，三亞新建商品房?jì)r(jià)格自四月以來(lái)連續三月上漲，7月更是以3.7%的環(huán)比漲幅列全國第一位。期間，更因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快被住建部?jì)啥燃s談。
為何這樣嚴厲的封鎖下，三亞的房?jì)r(jià)依然上漲？易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者表示，調控應該說(shuō)還是比較嚴格的，但是政策利好帶來(lái)的看漲預期還是很強烈的，居住用地緊張、人才引進(jìn)等政策，都加劇了房?jì)r(jià)上漲。單價(jià)從6萬(wàn)漲到10萬(wàn)，一室總價(jià)比兩室還貴。
近日，《華夏時(shí)報》記者通過(guò)走訪(fǎng)和電話(huà)咨詢(xún)發(fā)現，4月份以來(lái)，三亞樓市又迎來(lái)了一波上漲小高潮。
例如海棠灣的清鳳海棠長(cháng)灘項目，4月初一位姓葉的售樓中心經(jīng)理告訴記者，該項目一線(xiàn)海景住宅價(jià)格在6萬(wàn)左右/平米。沒(méi)有遮擋差不多也6萬(wàn)/平米，有遮擋5萬(wàn)多一點(diǎn)/平米。而近日，查詢(xún)某網(wǎng)站上該項目標明的單價(jià)，為65000元/平米。
不過(guò)，這也并非實(shí)際的價(jià)格。6日，記者致電該項目，一位中介代理人士表示，即使是65平米的住宅，總價(jià)也要750萬(wàn)左右，單價(jià)接近11.5萬(wàn)/平米。就算是不靠海的，單價(jià)也漲到了七八萬(wàn)。當記者問(wèn)到非本地戶(hù)籍是否能夠購買(mǎi)時(shí)，對方說(shuō)只要補交兩年社?；騻€(gè)稅，“都是可以操作的?！?
另一處價(jià)格較低的住宅項目半山香榭，網(wǎng)上顯示的價(jià)格在28000-32000元/平米，實(shí)際出售價(jià)格88平米的戶(hù)型為260萬(wàn)起，均價(jià)不到3萬(wàn)/平米；但58平米的小戶(hù)型，卻賣(mài)到270萬(wàn)，總價(jià)比88平米的戶(hù)型還要貴，均價(jià)達到4萬(wàn)以上。對于小戶(hù)型高企的價(jià)格，某中介表示，因為現在政府不批地了，房子特別搶手，房?jì)r(jià)又高，總價(jià)比較低的小戶(hù)型價(jià)格就漲得特別快。
根據易居研究院智庫中心的數據，除了房?jì)r(jià)最貴的海棠灣區同比降價(jià)4128元/平米以外，市內各區房?jì)r(jià)較去年同期都有所上漲。
“房?jì)r(jià)是很高，但也有價(jià)無(wú)市?！碑數匾晃恢薪楸硎?，房?jì)r(jià)還是會(huì )漲，就是漲多漲少的問(wèn)題。 事實(shí)上自4月中旬開(kāi)啟全省域限購之后，三亞商品房銷(xiāo)量確實(shí)下降了。據當地住建局工作人員透露，自全省限購以來(lái)，三亞市網(wǎng)簽了約一萬(wàn)套商品房，其中絕大部分都是2018年春節期間交易、沒(méi)有及時(shí)網(wǎng)簽的，新交易的商品住房截止8月底只有36套。
政策紅利主推房?jì)r(jià)上漲
單從政策層面來(lái)說(shuō)，三亞樓市在上半年面臨的政策調控確實(shí)是極為嚴厲的。
由于2016年的房?jì)r(jià)暴漲，三亞于2017年5月和10月出臺限購、限貸、限售等政策，外省戶(hù)口限購1套住房，提供至少連續2年在海南納稅或繳納社保的證明。首套首付三成，二套首付五成，三套停貸。外省戶(hù)口居民家庭新購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后方可轉讓。
3月31日，海南省住建廳聯(lián)合5部門(mén)對外發(fā)布《關(guān)于做好穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，非省內戶(hù)籍居民從1人限購1套住房升級為1個(gè)家庭限購1套住房，從繳納1年或2年個(gè)人所得稅或社會(huì )保險統一提高到5年，首付比例提高到70%，購買(mǎi)的新房5年內禁止轉讓。
4月13日，海南建省建特區30周年，中央宣布了支持海南全面深化改革開(kāi)放，建設全島自貿區和自由貿易港的特大利好后，又在22日發(fā)布了全域限購措施，通知發(fā)布后戶(hù)籍遷入海南省的居民家庭只能購買(mǎi)一套住房。
盡管受到接連兩次嚴密的調控“冰封”，房?jì)r(jià)的漲勢卻并未停止。4月底5月初，?？?、三亞等12個(gè)城市因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快受到住建部等約談。8月初，由于同樣的原因，這兩個(gè)城市再次被約談，期間?？诤腿齺嗊B續幾個(gè)月占據統計局70城榜單漲幅前三名，新建商品住宅價(jià)格分別上漲14.8%和11.1%，二手房?jì)r(jià)格上漲6.4%和7%。
嚴躍進(jìn)認為，調控之所以無(wú)法阻擋三亞等城市房?jì)r(jià)的上漲，其中有三個(gè)原因：
首先不排除部分樓盤(pán)的備案價(jià)格上調，所以銷(xiāo)售時(shí)候的價(jià)格也隨之上調了；
其次，自由港建設帶來(lái)了很多新的市場(chǎng)機會(huì )，看漲預期還是很強烈的。農村用地、海景房用地和中小戶(hù)型用地等管控壓力比較大，都會(huì )使得房源更加緊俏；
第三是人才落戶(hù)等政策促進(jìn)部分人積極購房，房?jì)r(jià)也容易上漲。
嚴格備案
7月底，政治局會(huì )議提出“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，從前的“防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”中去掉了“過(guò)快”二字。而第二次約談中，住建部也要求各地嚴肅清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規范市場(chǎng)秩序，加強預期管理和輿論引導，嚴厲打擊投機炒作，遏制房?jì)r(jià)上漲。
因此，三亞也開(kāi)出了新的“藥方”。8月14日，三亞市住建部門(mén)關(guān)于規范新建商品房《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案管理的通知，全市從2018年9月1日起開(kāi)始實(shí)行限時(shí)網(wǎng)簽，即當月銷(xiāo)售當月網(wǎng)簽，并進(jìn)一步加大對違法違規銷(xiāo)售行為的處罰力度。
18日，又查封了“君和君泰”等3個(gè)未取得預售許可證就提前蓄客、向不符合限購條件的購房人出售商品房的售樓部，關(guān)閉其商品房網(wǎng)簽系統，取消31家中介機構的經(jīng)紀備案，將35人列入從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的“黑名單”，還取消了139名提供虛假完稅證明的購房者的購房資格。28日，又要求轄區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好重新申報商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案工作，嚴格按照備案價(jià)格銷(xiāo)售，并且6個(gè)月內不得調高銷(xiāo)售價(jià)格。
不過(guò)，記者日前致電時(shí)，中介仍然表示可以現在先草簽購房協(xié)議，等到社?；騻€(gè)稅交完再行網(wǎng)申。這一說(shuō)法明顯與當地政府剛剛出臺的調控政策相違背。
“如果嚴格執行，房?jì)r(jià)當然可以降下來(lái)，現在很多調控政策沒(méi)有效果原因都是執行不到位?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時(shí)報》記者指出。
嚴躍進(jìn)也表示，雖然調控嚴格，但也不排除各類(lèi)貓膩的操作仍然存在。同時(shí)看漲預期繼續，很多時(shí)候中介本身壓力也不大。
