大反轉！未來(lái)幾年，三四線(xiàn)城市樓市或將大幅回落！
時(shí)間：2018/9/14
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最近，融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌在融創(chuàng )中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上談到，“本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場(chǎng)預期……”
在當前“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”為房地產(chǎn)市場(chǎng)總基調下，現在樓市的預期確實(shí)在發(fā)生了改變，房企拿地熱情減淡，各地房屋成交量也持續萎縮，購房者的觀(guān)望情緒明顯。
通過(guò)前段時(shí)間國家統計局公布的新建商品房?jì)r(jià)格指數來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始逐漸縮小，并且有平穩回落的趨勢，不過(guò)三四線(xiàn)樓市卻依然逆勢上揚，其房?jì)r(jià)的堅固程度，超出大部分人的想象。
這一輪三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的周期，還要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全國有29個(gè)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)。一直到現在，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅依然在環(huán)比擴大。
這是不是說(shuō)，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)正處在上升通道中？
我認為，恰恰相反。至少，在部分、或者說(shuō)大部分三四線(xiàn)城市，樓市的拐點(diǎn)就要到了。
三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力
三四線(xiàn)為什么能漲得這么高？
我們不妨把時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)一點(diǎn)看。
從2016年開(kāi)始，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)就進(jìn)入了快速上漲的軌道?！扒藫尫俊?，“夜宿購房中心”這樣在一二線(xiàn)城市搶房時(shí)才能看到的景觀(guān)，在很多三四線(xiàn)城市也開(kāi)始頻頻上演。
各地城市化進(jìn)程加速，使得不少原來(lái)人氣不足的地區交通基礎設施改善，產(chǎn)業(yè)內移，又吸引來(lái)許多當地的農村人口以及外出農民工回流。再進(jìn)一步，收入提高，也促使著(zhù)農村居民結婚和子女入學(xué)更傾向進(jìn)城，形成了對三四線(xiàn)城市住房的需求。
此外，由于一二線(xiàn)城市不斷加碼的限購政策以及高房?jì)r(jià)，從2017年開(kāi)始，一二線(xiàn)城市房產(chǎn)成交量出現了明顯的下滑，很多在一二線(xiàn)城市工作的人選擇回到家鄉買(mǎi)房。很多炒房客、投資人也開(kāi)始轉戰三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以上這些都是三四線(xiàn)房?jì)r(jià)不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務(wù)更是充當了三四線(xiàn)房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力。
當初一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，土地成本急劇上升，大批開(kāi)發(fā)商無(wú)力參與競拍，從而開(kāi)始轉戰土地價(jià)格更為低廉的三四線(xiàn)城市。不過(guò)，隨著(zhù)投資的一哄而上，也造成了當時(shí)樓市嚴重的庫存狀況。
在各地經(jīng)歷了解綁限購，放松信貸等政策之后，去庫存的任務(wù)完成效果并不理想。直到2016年，棚改貨幣化安置政策推出，進(jìn)一步改善了三四線(xiàn)樓市的庫存壓力。
8月28日，長(cháng)春市政府下發(fā)文件，取消棚改貨幣化安置獎勵政策。
而呼和浩特也在近日發(fā)布公告稱(chēng)，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施，成為這一輪房地產(chǎn)調控中，首個(gè)喊出“停止去庫存”的城市。
之前某研究機構數據表明，三四線(xiàn)樓市漲價(jià)去庫存的歷史使命已經(jīng)基本完成。
開(kāi)發(fā)商手里的房子基本上到了居民手里。當前百城庫存規模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平，三四線(xiàn)存銷(xiāo)比更是創(chuàng )下近9年的新低。
隨著(zhù)棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力，將會(huì )減少一大半。實(shí)際上，一些作為人口凈流出的三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)，根本沒(méi)有我們想象中的有價(jià)值。
選擇一座城市，就相當于買(mǎi)了一支股票，就是看這座城市未來(lái)的發(fā)展。雖然城市化進(jìn)程加速會(huì )使一部分農村人口流入，但是人口是跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走的，三四線(xiàn)城市很難有媲美一二線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)集群。事實(shí)上，現在很多三四線(xiàn)城市一直處于人口凈流出的狀態(tài)。
對于那些炒房客來(lái)說(shuō)，購置房產(chǎn)的流動(dòng)性是他們投資的關(guān)鍵。當三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大打折扣，這里也不再是他們青睞之地。
最近一段時(shí)間以來(lái)，“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的信號愈加強烈。各地的調控政策也不斷加碼，根據中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過(guò)60個(gè)城市，發(fā)布了超過(guò)70次各類(lèi)型房地產(chǎn)調控政策。不斷加碼的調控政策，也正在蔓延到三四線(xiàn)城市。目前支撐三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力正逐漸削弱，而這一輪三四線(xiàn)城市樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。
在當前“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”為房地產(chǎn)市場(chǎng)總基調下，現在樓市的預期確實(shí)在發(fā)生了改變，房企拿地熱情減淡，各地房屋成交量也持續萎縮，購房者的觀(guān)望情緒明顯。
通過(guò)前段時(shí)間國家統計局公布的新建商品房?jì)r(jià)格指數來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始逐漸縮小，并且有平穩回落的趨勢，不過(guò)三四線(xiàn)樓市卻依然逆勢上揚，其房?jì)r(jià)的堅固程度，超出大部分人的想象。
這一輪三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的周期，還要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全國有29個(gè)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)。一直到現在，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅依然在環(huán)比擴大。
這是不是說(shuō)，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)正處在上升通道中？
我認為，恰恰相反。至少，在部分、或者說(shuō)大部分三四線(xiàn)城市，樓市的拐點(diǎn)就要到了。
三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力
三四線(xiàn)為什么能漲得這么高？
我們不妨把時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)一點(diǎn)看。
從2016年開(kāi)始，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)就進(jìn)入了快速上漲的軌道?！扒藫尫俊?，“夜宿購房中心”這樣在一二線(xiàn)城市搶房時(shí)才能看到的景觀(guān)，在很多三四線(xiàn)城市也開(kāi)始頻頻上演。
各地城市化進(jìn)程加速，使得不少原來(lái)人氣不足的地區交通基礎設施改善，產(chǎn)業(yè)內移，又吸引來(lái)許多當地的農村人口以及外出農民工回流。再進(jìn)一步，收入提高，也促使著(zhù)農村居民結婚和子女入學(xué)更傾向進(jìn)城，形成了對三四線(xiàn)城市住房的需求。
此外，由于一二線(xiàn)城市不斷加碼的限購政策以及高房?jì)r(jià)，從2017年開(kāi)始，一二線(xiàn)城市房產(chǎn)成交量出現了明顯的下滑，很多在一二線(xiàn)城市工作的人選擇回到家鄉買(mǎi)房。很多炒房客、投資人也開(kāi)始轉戰三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以上這些都是三四線(xiàn)房?jì)r(jià)不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務(wù)更是充當了三四線(xiàn)房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力。
當初一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，土地成本急劇上升，大批開(kāi)發(fā)商無(wú)力參與競拍，從而開(kāi)始轉戰土地價(jià)格更為低廉的三四線(xiàn)城市。不過(guò)，隨著(zhù)投資的一哄而上，也造成了當時(shí)樓市嚴重的庫存狀況。
在各地經(jīng)歷了解綁限購，放松信貸等政策之后，去庫存的任務(wù)完成效果并不理想。直到2016年，棚改貨幣化安置政策推出，進(jìn)一步改善了三四線(xiàn)樓市的庫存壓力。
去庫存任務(wù)基本完成
進(jìn)入下半年以來(lái)，維持三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲的支點(diǎn)正在發(fā)生改變。
首先是在7月，棚改政策出現了調整，審批權由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調整余地。不過(guò)棚改政策要做出調整的信號已經(jīng)顯露無(wú)遺。8月28日，長(cháng)春市政府下發(fā)文件，取消棚改貨幣化安置獎勵政策。
而呼和浩特也在近日發(fā)布公告稱(chēng)，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施，成為這一輪房地產(chǎn)調控中，首個(gè)喊出“停止去庫存”的城市。
之前某研究機構數據表明，三四線(xiàn)樓市漲價(jià)去庫存的歷史使命已經(jīng)基本完成。
開(kāi)發(fā)商手里的房子基本上到了居民手里。當前百城庫存規模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平，三四線(xiàn)存銷(xiāo)比更是創(chuàng )下近9年的新低。
現行規定下，我們認為庫存12個(gè)月以下，就是低庫存的警戒線(xiàn)。按照這個(gè)標準，全國至少有60%的三線(xiàn)城市應該停止去庫存的操作，停止貨幣化安置?？梢灶A見(jiàn)，在未來(lái)控制房?jì)r(jià)上漲的主要任務(wù)下，后續會(huì )有更多三四線(xiàn)城市跟進(jìn)棚改政策的調整，但是棚改不能一刀切，以后棚改實(shí)物化安置會(huì )成為主流。
支撐三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力不再隨著(zhù)棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力，將會(huì )減少一大半。實(shí)際上，一些作為人口凈流出的三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)，根本沒(méi)有我們想象中的有價(jià)值。
選擇一座城市，就相當于買(mǎi)了一支股票，就是看這座城市未來(lái)的發(fā)展。雖然城市化進(jìn)程加速會(huì )使一部分農村人口流入，但是人口是跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走的，三四線(xiàn)城市很難有媲美一二線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)集群。事實(shí)上，現在很多三四線(xiàn)城市一直處于人口凈流出的狀態(tài)。
對于那些炒房客來(lái)說(shuō)，購置房產(chǎn)的流動(dòng)性是他們投資的關(guān)鍵。當三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大打折扣，這里也不再是他們青睞之地。
最近一段時(shí)間以來(lái)，“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的信號愈加強烈。各地的調控政策也不斷加碼，根據中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過(guò)60個(gè)城市，發(fā)布了超過(guò)70次各類(lèi)型房地產(chǎn)調控政策。不斷加碼的調控政策，也正在蔓延到三四線(xiàn)城市。目前支撐三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力正逐漸削弱，而這一輪三四線(xiàn)城市樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。
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