賈康：不認同房地產(chǎn)“寒冬論”“拐點(diǎn)論”
萬(wàn)科喊出“活下去”、多地樓盤(pán)打折促銷(xiāo)、“金九銀十不再”······近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)話(huà)題不斷。如何看待當前的市場(chǎng)、房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)地位如何、三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)是否有泡沫？
新京報就這些問(wèn)題采訪(fǎng)了財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康。在賈康看來(lái)，現在的市場(chǎng)調整，仍然是新一輪的“打擺子”過(guò)程中的波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，他還表示，目前一線(xiàn)城市已經(jīng)沒(méi)有了泡沫，部分三四線(xiàn)城市顯現出了可能的泡沫化特征。
對于行政手段的調控政策，賈康認為行政手段的調控治標不治本，關(guān)鍵是要在基礎性制度建設方面做出應有的實(shí)事，調控迫切需要進(jìn)行階段轉換。
“一些局部市場(chǎng)的變化并不能直接代表全局”
新京報：不少人提出房地產(chǎn)業(yè)寒冬將至或者市場(chǎng)將迎來(lái)拐點(diǎn)，你如何看當前的市場(chǎng)？
賈康：萬(wàn)科郁亮此前說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”?，F在萬(wàn)科喊出“活下去”，比照郁亮的說(shuō)法，是不是現在的市場(chǎng)進(jìn)入把生存下去作為任務(wù)和挑戰的“黑鐵時(shí)代”？
“白銀時(shí)代”仍是“含金量”很高的時(shí)代，但市場(chǎng)分化已趨明顯，不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體都賺錢(qián)了，有些可能無(wú)錢(qián)可賺。而從“白銀時(shí)代”往下轉入的“黑鐵時(shí)代”，市場(chǎng)仍然有賺錢(qián)的機會(huì )，但要應對更激烈的競爭，賺錢(qián)更不那么容易了。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是演變到要打開(kāi)新的“黑鐵時(shí)代”？從中國總體情況看，我覺(jué)得這樣的認識還是過(guò)于簡(jiǎn)單化了。
的確，最近廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在降價(jià)，也有一些一二線(xiàn)城市市場(chǎng)在“變冷”。但一二線(xiàn)城市的價(jià)位總體相對穩定，只是出現了交易不活躍、市場(chǎng)偏冷的跡象。這種現象主要源于此前行政性手段的調控，加上各種不明朗的猜測和困惑交織，出現了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現象?？梢哉f(shuō)，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來(lái)的局面，并不能表明一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本性的拐點(diǎn)已到，以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有前景了。
地方政府在“打擺子”式調控中，已經(jīng)走了好幾輪。從過(guò)去的經(jīng)驗看，到了某一個(gè)臨界點(diǎn)之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)要適應城鎮化發(fā)展的大勢，要適應人民群眾對包括住房在內的美好生活的追求，客觀(guān)上要求放松行政性手段的管制，使得供給側更多的差異化供給涌流出來(lái)。此外，客觀(guān)地看，地方政府的財政收入和房地產(chǎn)也有內在關(guān)聯(lián)，需理性處理相關(guān)的財源建設機制。
當然，并不能否認的是，在一些局部地區確實(shí)需要有階段性下調這樣的修正。但從全局來(lái)看，中國的房地產(chǎn)業(yè)遍布700多個(gè)大中小城鎮區域，在市場(chǎng)分化的背景下，一些局部市場(chǎng)的變化并不能直接代表全局。
總體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有理由認為中國房地產(chǎn)業(yè)現在已出現了一去不回頭的拐點(diǎn)，現在的市場(chǎng)調整，仍然是在市場(chǎng)分化明顯的特征下，新一輪的“打擺子”過(guò)程中出現的波動(dòng)。在“打擺子”式的新一輪波動(dòng)中談?wù)摳拘怨拯c(diǎn)的意義，就明顯不足，我不認同房地產(chǎn)業(yè)“寒冬論”、“拐點(diǎn)論”說(shuō)法。
“房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”
新京報：按照你剛提到的說(shuō)法，房地產(chǎn)未來(lái)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)？
賈康：從中國城鎮化發(fā)展的縱深和空間看，把戶(hù)籍人口的城鎮化率(42%)，結合著(zhù)考慮常住人口的城鎮化率(58%)，中國真實(shí)的城鎮化水平充其量50%，未來(lái)還有20個(gè)點(diǎn)左右的城鎮化高速發(fā)展期，房地產(chǎn)一定仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的供給必須適應未來(lái)還會(huì )有幾億人從農村進(jìn)入城市，同時(shí)居民在收入水平提高過(guò)程中，對居住的要求還會(huì )升級，這種對大量房地產(chǎn)的有效供給的需求是大勢所趨。從這個(gè)意義上看，不走完城鎮化的高速發(fā)展期，談?wù)摗笆袌?chǎng)一去不回頭的調整”這個(gè)拐點(diǎn)論的說(shuō)法，沒(méi)有道理。
如果把房地產(chǎn)的支柱作用發(fā)揮好，會(huì )帶來(lái)很多正面的效應；發(fā)揮不好，會(huì )引起民眾的不滿(mǎn)、損害經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展。所以，房地產(chǎn)業(yè)不光是經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而且要特別注意，是要能夠使國民經(jīng)濟得到健康發(fā)展的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)。
在城鎮化高速發(fā)展中，城鎮區域的國土開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化配置，以及這種開(kāi)發(fā)優(yōu)化配置過(guò)程中的有效供給，需要有更高水平的結構優(yōu)化處理方案，這個(gè)優(yōu)化機制就是長(cháng)效機制。這一機制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等領(lǐng)域，這些制度改革要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)揮正面的支柱作用，而不是屢屢帶來(lái)困擾和壓力。
新京報：從今年情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現是否會(huì )對經(jīng)濟有影響？
賈康：有人對今年的市場(chǎng)看法比較悲觀(guān)，這是因為有像廈門(mén)這種城市在很長(cháng)一段時(shí)間市場(chǎng)發(fā)展強勁，突然一下子似乎不行了，還有北京這樣的一線(xiàn)城市市場(chǎng)成交量大降，再加上地產(chǎn)商打出了“活下去”的標語(yǔ)。就全國而言，這仍只是市場(chǎng)分化的一個(gè)側面。
實(shí)際上，在部分地方市場(chǎng)低迷的同時(shí)，一些調控不到位或者行政手段力度不高的地區，出現了市場(chǎng)熱度上升的情況。比如，一些三四線(xiàn)城市正在顯現新的機會(huì )，一些地產(chǎn)商正在這些區域不動(dòng)聲色地高歌猛進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟的繁榮，給當地政府帶來(lái)一些與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本地收入與百姓就業(yè)、轄區繁榮等政績(jì)。
整體看，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不會(huì )給中國經(jīng)濟帶來(lái)特別大的影響，但其后的調控優(yōu)化問(wèn)題應當值得高度重視。
“部分三四線(xiàn)城市顯現出了可能的泡沫化特征”
新京報：普通居民最關(guān)注房?jì)r(jià)。大家近兩年討論比較多的是，房地產(chǎn)稅能否抑制房?jì)r(jià)。
賈康：房?jì)r(jià)的變化不是由稅制這一單一因素所決定，是多種因素的合力形成了房?jì)r(jià)的演變。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎性制度建設中的土地改革涉及土地的供應，這個(gè)和房?jì)r(jià)有關(guān)；投融資制度能不能更好地調動(dòng)社會(huì )資金來(lái)增加有效供給，也和房?jì)r(jià)有關(guān)。
對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，正常健康的稅制是不可少的因素之一。但它不是唯一的決定因素，不能指望只靠房地產(chǎn)稅這個(gè)單打一的方式去解決房?jì)r(jià)問(wèn)題。但是，該做的稅制改革不做，該去建立的稅制不去建，一定是不負責任的，房地產(chǎn)稅改革是建立長(cháng)效機制的必選項。
新京報：現在三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，是不是有了泡沫？
賈康：不能簡(jiǎn)單說(shuō)，一個(gè)城市房?jì)r(jià)漲了多大幅度，就一定是泡沫。從較長(cháng)時(shí)間段來(lái)看，中心區房?jì)r(jià)的總趨勢是上漲的，而且在城鎮化高速發(fā)展期，房?jì)r(jià)上漲幅度要比其他一些形態(tài)的商品價(jià)格上漲的幅度會(huì )更大一些。
泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破滅后，才可以認定此前存在有泡沫。如果總是感覺(jué)有泡沫，但泡沫并沒(méi)有破裂，它可能還不是我們說(shuō)的負面意義上的泡沫。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，主要伴隨著(zhù)不良炒作。前些年部分一二線(xiàn)城市的泡沫化問(wèn)題主要體現在肆無(wú)忌憚的炒作、快進(jìn)快出的短期投機行為，這些炒作推高房?jì)r(jià)，很容易產(chǎn)生泡沫。而現在在嚴厲的行政手段打壓之下，北上廣深已經(jīng)沒(méi)有了這種肆無(wú)忌憚炒作存在的空間?？梢哉f(shuō)，一線(xiàn)城市目前已沒(méi)有什么泡沫可言，可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。
總體看，不能說(shuō)三四線(xiàn)城市普遍出現泡沫化的壓力。確實(shí)，我們現在接觸到的一些三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)升溫過(guò)快、房?jì)r(jià)猛漲、老百姓不滿(mǎn)意，顯現出了可能的泡沫化特征。如果這些三四線(xiàn)城市沒(méi)有更好的經(jīng)濟手段為主的制度約束，很容易在一定發(fā)展階段又落入過(guò)度炒作的不良狀態(tài)。
現在不少三四線(xiàn)城市的主要矛盾已不是去庫存，需要警惕的是，不要在市場(chǎng)熱度上來(lái)后，重蹈一二線(xiàn)城市的覆轍，一定要借鑒一二線(xiàn)城市的經(jīng)驗教訓，防患于未然。
“在基礎制度方面要做出實(shí)事，調控迫切需要進(jìn)行階段轉換”
新京報：現在看調控是否有必要繼續？
賈康：房地產(chǎn)調控政策應該能夠實(shí)現有效的供給，以滿(mǎn)足人民群眾不同層次的住房需求。
目前北京這樣的一線(xiàn)城市，一方面，很多人的購買(mǎi)能力只能走保障房的軌道，通過(guò)公租房和共有產(chǎn)權房解決住房問(wèn)題，但目前政策還沒(méi)有給出相對理想的全面解決方案；另一方面，因為各種限制，有支付能力的人很多又無(wú)法購買(mǎi)改善性住房。
不能提供有效的、多樣化的供給，不優(yōu)化供給結構，單純的行政手段的調控治標不治本，還積累不良的副作用。要真正改變治標不治本的局面、真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，要在健全法制的情況下，積極用經(jīng)濟杠桿的調節替代行政手段，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制，在基礎性制度建設方面，要做出應有的實(shí)事。這是政府調控中一個(gè)迫切需要進(jìn)行的階段轉換。
同時(shí)必須注意的是，在供給側結構性改革中，要帶出供給體系質(zhì)量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類(lèi)型，到底怎么認識、怎么看待、怎么樣有合理的對策？一定要有一個(gè)高水平的、通盤(pán)考慮的定制化解決方案，而不只是一些簡(jiǎn)單化的行政手段。
新京報：但長(cháng)效機制遲遲沒(méi)有落地。
賈康：長(cháng)效機制建設是一個(gè)攻堅克難、慢變量演變的過(guò)程。比如說(shuō)，房地產(chǎn)稅說(shuō)了5年之內啟動(dòng)立法，但何時(shí)啟動(dòng)，現并不清楚，啟動(dòng)后要走多長(cháng)時(shí)間的立法過(guò)程，也不知道。
制度建設是慢變量的過(guò)程，但市場(chǎng)總是動(dòng)態(tài)的，老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下，只能標本兼治，但治本為上，長(cháng)期的制度建設追求結合短期行政手段調控，要把短期與中長(cháng)期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時(shí)，大方向是行政手段的調控轉變?yōu)榻?jīng)濟手段為主，從而尋求市場(chǎng)的長(cháng)治久安。
