房地產(chǎn)迎來(lái)“二次機遇”？ 未來(lái)大約100個(gè)城市“有戲”
4月8日，國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮化建設重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《重點(diǎn)任務(wù)》），“放寬落戶(hù)”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件還首次提到了“收縮型城市”。
這被很多評論認為是二次城市化的開(kāi)啟；又是對當下真實(shí)城市化進(jìn)程的制度確認；資本市場(chǎng)對此反應靈敏，地產(chǎn)股4月9日大漲，萬(wàn)科漲超6%。
城市化是中國房地產(chǎn)的發(fā)端。三十多年來(lái)，伴隨城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)擴張遍及數百個(gè)城市，有的已深入五線(xiàn)；但同時(shí)，房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。
早在2015年，萬(wàn)科高級副總裁譚華杰就指出，中國進(jìn)入到了“二次城市化”階段，即城市群和都市圈的發(fā)展階段，對房企而言，這是“第二次巨大的歷史機遇”。
保利發(fā)展也認為，中國已開(kāi)始了以核心城市向外圍擴展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心引擎。
二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)，必然與此前不同。增量市場(chǎng)規模見(jiàn)頂，房企必須挖掘存量，轉型運營(yíng)，開(kāi)發(fā)＋運營(yíng)并進(jìn)。
這個(gè)時(shí)期，有上述兩類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展潛力的城市，可能就在100個(gè)左右。如保利就提出了“百城發(fā)展論”，動(dòng)態(tài)布局100個(gè)城市。
城市化2.0
如果說(shuō)一次城市化是將鄉村變成城市，那么二次城市化則是將城市變成“城市帶”?！吨攸c(diǎn)任務(wù)》提出，深入推進(jìn)城市群發(fā)展和培育發(fā)展現代化都市圈。
這個(gè)文件是此前發(fā)改委文件的進(jìn)一步深化。早在2月21日，發(fā)改委發(fā)文，首次在國家層面明確了都市圈的概念，是指在城市群內部，以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態(tài)。
譚華杰認為，由單一發(fā)展、獨立發(fā)展的點(diǎn)狀城市，向互相連通的城市帶轉移，是城市化第二階段的主力模式。
在二次城市化的浪潮中，一二三四線(xiàn)的劃分標準不再適用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起，統稱(chēng)為“城市帶”。
“未來(lái)不能融入城市群的，就會(huì )變成‘收縮型城市’?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)表示。
而能否融入，人口是第一位的。保利認為，人口規模拐點(diǎn)將至，人口分布走向“零和博弈”，未來(lái)高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向城市群聚集，這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。
人才競爭決定未來(lái)城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。
多位業(yè)內人士預計，發(fā)改委新的文件之后，放寬落戶(hù)將在一些熱門(mén)城市推出，它們在搶奪人口大戰中擁有更多的優(yōu)勢，比如杭州、深圳。
與人口并列的是產(chǎn)業(yè)。如果不能分享和分流核心城市的產(chǎn)業(yè)資源，也會(huì )有淪為收縮型城市的危險。
根據國內一些學(xué)者的研究，全國范圍內，已有100個(gè)左右的城市在過(guò)去幾年里連續“收縮”，主要表現為連續3年或3年以上的常住人口減少。
《重點(diǎn)任務(wù)》稱(chēng)，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤(pán)活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規律。在城市化發(fā)展后期，會(huì )出現小的、偏的、經(jīng)濟技術(shù)弱的城市，人口大面積流出的現象。
宋丁稱(chēng)，“收縮型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )萎縮，未來(lái)房?jì)r(jià)可能出現比較大的下跌?！?
房企的業(yè)務(wù)布局也在避免進(jìn)入這類(lèi)城市?！拔覀儸F在選擇進(jìn)入的城市，都要求是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的”，中國恒大總裁夏海鈞稱(chēng)，單純一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的劃分，已經(jīng)不適用了。
聚焦百城
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，如何在二次歷史機遇中分得更大的蛋糕，成了開(kāi)發(fā)商必須思考和面對的問(wèn)題。
3月5日，保利發(fā)布《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》，提出城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期，2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)已進(jìn)入15萬(wàn)億之后的峰值時(shí)代；未來(lái)有房地產(chǎn)發(fā)展潛力的城市在100個(gè)左右。公司將在動(dòng)態(tài)調整中，不斷聚焦百城。
保利圈定的城市包括，聚焦“胡煥庸線(xiàn)”東南，一二線(xiàn)城市及珠三角、長(cháng)三角、京津冀三大城市群，它們仍將主導峰值時(shí)代；而在“南強北弱”格局下，北方向少數大城市聚集的效應更明顯，南方城市布局機會(huì )整體優(yōu)于北方。
不止保利，目前大多數主流房企的城市布局也在100個(gè)以?xún)?，并且聚焦城市群與都市圈。
過(guò)去三年，萬(wàn)科已刻意收斂聚焦70-80個(gè)城市，“我們現在是可進(jìn)可退?！比f(wàn)科董事會(huì )主席郁亮說(shuō)。這也預示著(zhù)，萬(wàn)科在進(jìn)入城市增量上不會(huì )太多。
新城發(fā)展2018年銷(xiāo)售覆蓋77個(gè)城市，土儲大部分集中在長(cháng)三角地區，占比50.2%。
3月11日，新城董事長(cháng)王振華在業(yè)績(jì)會(huì )上透露，未來(lái)將做大粵港澳大灣區這塊蛋糕，策略是和大灣區一些成功的城改和舊改公司強強聯(lián)合。
首次進(jìn)入“千億俱樂(lè )部”的陽(yáng)光城也聚焦戰略城市群，在深耕福州地區的基礎上，拓展長(cháng)三角、京津冀地區。
3月15日的業(yè)績(jì)會(huì )上，陽(yáng)光城副總裁徐愛(ài)國表示，“我們會(huì )主要投資一二線(xiàn)城市，適當關(guān)注一些經(jīng)濟比較發(fā)達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線(xiàn)城市”。
老牌房企則大多謹慎選擇進(jìn)入的城市。招商蛇口布局60個(gè)城市及地區，2018年末土地儲備中長(cháng)三角占比29%,粵港澳大灣區28%；遠洋地產(chǎn)布局全國45個(gè)城市，2018年京津冀城市群表現突出，銷(xiāo)售額和土儲皆占比42%，排在各城市群前列。
中信建投證券指出，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應將會(huì )最為顯著(zhù)，都市圈和城市群人口在城鎮總人口中的比重也將會(huì )進(jìn)一步提升，這都將會(huì )對一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端產(chǎn)生長(cháng)期性的穩定支撐。
嚴躍進(jìn)認為，房企不斷聚焦百城主要是出于兩點(diǎn)考慮，首先是核心城市有穩定的產(chǎn)業(yè)和人口凈流入，有發(fā)展潛力，增量見(jiàn)頂還可以做存量運營(yíng)；其次是選擇城市投資也需要較多的時(shí)間和金錢(qián)成本，企業(yè)會(huì )選擇深耕已進(jìn)入的城市。
“目前房企都很重視以城市群的口徑去統計銷(xiāo)售和土儲情況，也透露出他們關(guān)心城市群的發(fā)展機會(huì )以及背后的市場(chǎng)需求?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。
對于二次城市化的“容量”，郁亮認為，二次城市化大概還有20個(gè)點(diǎn)的空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，中國房地產(chǎn)不可能快速發(fā)展到城鎮化的70%－80%，“戶(hù)籍城市化率比實(shí)際城市化率低16%，證明房?jì)r(jià)已經(jīng)制約城鎮化發(fā)展速度，房地產(chǎn)已進(jìn)入了存量時(shí)代”，張大偉說(shuō)
