全國租售比南北失衡 一線(xiàn)城市房租占租客收入百分之六十
在我國，不得不面臨的一個(gè)現實(shí)是，當前租售比的不平衡性。一線(xiàn)城市中，北京租售比為1∶715，也就是說(shuō)需要用59.6年的租金才能回本。
對于房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，當前較低水平的租售比、租金回報率讓持有房產(chǎn)租賃在房產(chǎn)出售變現的巨大回報面前毫無(wú)競爭力，巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報的渠道。
另一方面，房?jì)r(jià)節節高企，租金亦水漲船高，年輕的漂一族想繞開(kāi)房?jì)r(jià)大山，卻又被租金遏住去路。
一線(xiàn)城市租金回報率均低于2％廈門(mén)需89年“回本”
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。中國由于房?jì)r(jià)的高企，租金還無(wú)法追上房?jì)r(jià)上漲的步伐，一線(xiàn)城市的租售比已經(jīng)小于1∶600。
某數據研究中心提供的數據顯示，從全國大中城市租售比來(lái)看，在統計的66個(gè)城市中，北京排在租售比低陣營(yíng)的TOP10里。前10中，三四線(xiàn)城市僅有2個(gè)，二線(xiàn)城市占到了70％。整體分城市等級來(lái)看，一線(xiàn)城市平均租售比為1∶659，回本時(shí)間達55年；二線(xiàn)城市平均租售比為1∶551，如果房?jì)r(jià)不變，在二線(xiàn)城市收回買(mǎi)房成本的時(shí)間，比在一線(xiàn)城市縮短了9年；三四線(xiàn)城市雖然房?jì)r(jià)相對較低，但租賃市場(chǎng)需求更加薄弱，租售比略低于二線(xiàn)城市，為1∶556。
一線(xiàn)城市中，北京租售比墊底，突破1∶700。上海租售比最高，租金回報率高于1.9％。四個(gè)城市租金回報率均不到2％。房?jì)r(jià)、租金雙高的深圳和雙低的廣州租金回報率均在1.8％-1.9％之間。
售租比的表現更加直觀(guān)，直接推算購房出租回本年限。售租比越低，說(shuō)明通過(guò)出租回本年限越長(cháng)。繪制成全國地圖會(huì )發(fā)現，東部地區售租比低，東三省是僅存的清流。廈門(mén)的售租比為89年，遠長(cháng)于以67年位居第二位的石家莊，相比僅25年回本的哈爾濱，如果房?jì)r(jià)不變，在廈門(mén)想要收回買(mǎi)房成本的時(shí)間比在哈爾濱整整要多64年。而將近30個(gè)城市回本年限超過(guò)50年，北京則需要將近60年。
為什么我國房屋租售比過(guò)低呢？業(yè)內專(zhuān)家在接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近幾年國內租售比失衡的主要原因在于房?jì)r(jià)的上漲速度遠高于租金，尤其是2016年-2017年部分城市房?jì)r(jià)出現非理性上漲，更是加劇了租售比的擴大化。從2018年下半年以來(lái)樓市的降溫開(kāi)始呈現，房?jì)r(jià)上漲的速度也得到有效控制，因此未來(lái)租售比逐步恢復理性將是一個(gè)大趨勢。
租售比過(guò)低代表了什么含義？合碩機構首席分析師郭毅告訴《華夏時(shí)報》記者，租售比還是衡量房?jì)r(jià)水平和泡沫狀況的一個(gè)核心的指標，但我國目前整體房?jì)r(jià)水平存在著(zhù)比較大的泡沫。一線(xiàn)城市的租售比相對偏低還可以理解，但整體二三四線(xiàn)城市租售比都偏低的話(huà)，說(shuō)明整體房?jì)r(jià)水平中的泡沫成分相對都比較重。
“雖然國內不能直接套用國際上的租售比標準，但租售比例偏離合理標準的風(fēng)險依然較大?！睆埐ū硎?，一方面租售比的失衡體現出房?jì)r(jià)本身存在一定的泡沫性，如果一味放任泡沫增大，未來(lái)隱含的風(fēng)險性也會(huì )逐步增大；另一方面如果租金的回報相對于房產(chǎn)自身增值來(lái)看顯得過(guò)低，也會(huì )引導市場(chǎng)投機性心理增長(cháng)，例如能過(guò)短期投機炒作來(lái)獲利，而非通過(guò)長(cháng)期持有的獲得穩定的租金回報。
租售比低于國際水平
從國際上來(lái)看，我國的租售比水平都處在偏低的水平。
美國芝加哥房?jì)r(jià)僅需要150多萬(wàn)人民幣，租金回報率更是高達8.81％，遠高于國內城市；英國大倫敦區房?jì)r(jià)均值大約543萬(wàn)人民幣，可比中國北上深，月度租金均值高達1.8萬(wàn)人民幣，租金回報率達到4.04％，比中國重點(diǎn)城市中最高的哈爾濱還要高；澳大利亞房?jì)r(jià)最貴的悉尼，中位數大約489萬(wàn)人民幣，與北京價(jià)格水平相仿，甚至略低，但租金回報率達2.70％，遠高于中國一線(xiàn)城市。
郭毅表示，從我們國家和海外來(lái)講，我國在置業(yè)觀(guān)念上面，基本上還是以“居者有其屋”為理念，一般人只要是收入狀況達到了一定的水平，基本上都會(huì )由租轉購。置業(yè)人群的堅實(shí)需求導致房屋購買(mǎi)需求旺盛，客觀(guān)導致了租售比偏低。而歐美國家，對于租戶(hù)的保護比較全面，大家在置業(yè)上也可以接受租房生活，等自己有需要再去購置房產(chǎn)，租售比就相對比較穩定。
2010年之前的房地產(chǎn)時(shí)期，關(guān)于租售比的新聞常見(jiàn)諸報端，租售比也常常被當作衡量房?jì)r(jià)是否有泡沫的標準，此前有媒體報道稱(chēng)，1998年至2001年間，我國房?jì)r(jià)與租金增長(cháng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續偏快上漲，房?jì)r(jià)長(cháng)期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2％上下，房?jì)r(jià)增幅卻高達6％至10％。租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，最近多年卻很少提及，在樓市逐漸被忽略，以至于人們買(mǎi)房的時(shí)候都不會(huì )將這一指標作為參考。
張波表示，租售比目前仍是國際上衡量房?jì)r(jià)泡沫的重要標準之一，但國內的市場(chǎng)不能以租售比作為泡沫的直接判斷依據，由于國內樓市受政策因素影響較大，同時(shí)房產(chǎn)投資者往往關(guān)注房產(chǎn)本身增值，而相對弱化對租金上漲的關(guān)注，故租售比并不能完全反映市場(chǎng)。另外，由于國內對于二套以上房產(chǎn)的信貸以及首付有著(zhù)極為嚴格的要求，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險的把控度也遠高于國外發(fā)達國家，直接套用租售比來(lái)衡量會(huì )相對片面。
年輕人租房壓力山大
一方面是房東的租金回報率過(guò)低，另一方面，從現實(shí)來(lái)看，租客的租房壓力也較大，眾多漂一族，年紀輕輕，錢(qián)包就被房租掏空。房租收入比反映在一個(gè)城市的生存壓力，無(wú)疑一線(xiàn)城市壓力是巨大的，在一線(xiàn)城市若想一個(gè)人整租一居室，房租占收入六成以上，即使是退而選擇合租，在一線(xiàn)城市的租房成本也達到收入的30％以上，部分二線(xiàn)城市也是壓力不小。
從一居室租金的絕對值水平來(lái)看，3000元是租金水平的分水嶺，月租金在3000元以上的城市全部在房租收入比TOP10中，租房壓力較大。
具體到各個(gè)城市而言，北京整租一居室的價(jià)格幾乎與城鎮居民人均可支配收入持平，北京、深圳、三亞、上海四個(gè)城市整租的租金收入比遠高于其他城市，高達90％以上。杭州、大連、重慶、哈爾濱擠進(jìn)租房壓力榜TOP10，近兩年在人才大戰中優(yōu)勝的城市成都、西安緊隨其后。同樣發(fā)力人才政策的無(wú)錫、常州，因其經(jīng)濟發(fā)展強勁，租金收入比顯得很平易近人，整租一居室不到35％，合租的租金收入比更是僅為15％。
張波預測，租售比回歸國際合理平均水平將是大趨勢，一方面由于未來(lái)房?jì)r(jià)上漲幅度將得到有效控制，售價(jià)這一端的上漲趨勢將趨緩；另一方面由于未來(lái)租賃市場(chǎng)將形成保障性租賃、定向化租賃、市場(chǎng)化租賃三大主力市場(chǎng)，保障性租賃、定向化租賃的租金將有政府做相應兜底，而市場(chǎng)化租賃層面對租金將更多由市場(chǎng)決定，也會(huì )拉動(dòng)租售比回歸合理水平。
