核心二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金連漲3年，高端商務(wù)市場(chǎng)需求強勁
隨著(zhù)國內商務(wù)市場(chǎng)擴容，繼一線(xiàn)城市傳統商務(wù)板塊保持較高租用率之外，部分二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，也正受到產(chǎn)業(yè)租賃的青睞。
李計華近期最頻繁前往的城市就是西安，作為全球最大的聯(lián)合辦公品牌的運營(yíng)人員，WeWork在西安的首個(gè)空間即將在7月開(kāi)業(yè)。這個(gè)位于西安市核心區的聯(lián)合辦公空間，設置的首個(gè)主題，是極具西安本土特色的創(chuàng )造者社區。
在談到進(jìn)入西安市場(chǎng)的原因時(shí)，WeWork亞洲董事總經(jīng)理李?lèi)鹣缺硎?，西安擁有全國領(lǐng)先的科技人才和高校資源，吸引眾多海內外創(chuàng )新企業(yè)入駐，是中西部?jì)汝懗鞘兄屑婢哕泴?shí)力和硬科技的標志，為WeWork打開(kāi)中西部市場(chǎng)提供了條件。
西安是WeWork在中國進(jìn)入的第9個(gè)城市，其在中國市場(chǎng)的聯(lián)合辦公空間則已經(jīng)超過(guò)70個(gè)，這家跨國型的聯(lián)合辦公空間，雖然直到2016年后才進(jìn)入中國市場(chǎng)，但迅速占領(lǐng)了市場(chǎng)份額，并成為今年以來(lái)空間擴張最大的聯(lián)合辦公品牌之一。
今年3月WeWork一度曾在全球其他城市傳出裁員消息，但中國市場(chǎng)并不在此之列。
李?lèi)鹣犬敃r(shí)曾表示，中國市場(chǎng)潛力巨大，現在僅開(kāi)發(fā)了“冰山一角”：“全球70%以上的‘獨角獸’初創(chuàng )企業(yè)（估值超過(guò)10億美元）都在美國和中國市場(chǎng)，中國有可能會(huì )成為WeWork在全球最大的市場(chǎng)之一”。事實(shí)上，在陸續落地北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市之外，包括西安、武漢、成都、蘇州等二線(xiàn)城市，正成為他們的下沉方向。
仲量聯(lián)行今年一季度的報告顯示，西安一季度甲級辦公樓，市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升59.9%，錄得4.6萬(wàn)平方米，基于租賃面積的租金價(jià)格為99.3元/平方米/月。戴德梁行中國區企業(yè)服務(wù)部主任廉峰哲透露，西安寫(xiě)字樓平均租金在過(guò)去3年漲幅約為10%左右：“從租戶(hù)的關(guān)注度和寫(xiě)字樓面積需求上，西安是西部地區受關(guān)注度最高的城市?！?
市場(chǎng)人士認為，隨著(zhù)西安招商引資政策的持續及人口紅利的初步顯現，企業(yè)的擴大及遷入，或使更多自用型客戶(hù)在高品質(zhì)的甲級辦公樓中尋找投資機會(huì )。
另一個(gè)備受青睞的西部市場(chǎng)則位于成都。仲量聯(lián)行報告指出，今年一季度成都寫(xiě)字樓租賃面積的租金價(jià)格為94元/平方米/月，租金同比增長(cháng)率2.5%，依舊保持較高的經(jīng)濟活力。同時(shí)有多宗大面積租賃成交，包括平安金融服務(wù)選址SAC租賃約1.8萬(wàn)平方米的案例，這使得成都全市甲級辦公樓凈吸納量達到10.3萬(wàn)平方米，處于一季度同期歷史高位，特別是靈活辦公空間的需求仍然不減。
事實(shí)上，重點(diǎn)二線(xiàn)城市的甲級寫(xiě)字樓吸納量和租金，近年來(lái)呈現上漲態(tài)勢。以華東核心二線(xiàn)城市杭州、南京、蘇州為例，寫(xiě)字樓租賃活躍度在同類(lèi)城市中最高。
“過(guò)去3年，這幾個(gè)城市的甲級寫(xiě)字樓平均租金漲幅，也在15%-20%左右?！弊鳛榇鞯铝盒兄袊鴧^企業(yè)服務(wù)部主任，廉峰哲對這些新興城市高端商業(yè)需求的發(fā)展有著(zhù)直觀(guān)認識。
他認為，一方面這些城市就有一些發(fā)展迅猛的頭部企業(yè)，其中以杭州的阿里巴巴最為顯眼，除了企業(yè)本身，還帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，寫(xiě)字樓租用需求本就較為強烈：“另一方面，一些頭部企業(yè)，除了會(huì )把總部放在一線(xiàn)城市，新增業(yè)務(wù)線(xiàn)或者第二總部，開(kāi)始向這些城市傾斜，特別是科技企業(yè)、部分制造業(yè)在這方面較為明顯?！?
相比與一線(xiàn)城市的不斷飽和，寫(xiě)字樓租金高企，企業(yè)新增辦公空間帶來(lái)較大的成本壓力，這些核心二線(xiàn)城市的人才儲備、經(jīng)濟基礎條件都比較好，不論企業(yè)成本還是員工生活成本，都比一線(xiàn)城市低，因此形成外溢。
世邦魏理仕《2019年中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略報告》顯示，杭州、南京和蘇州均被納入2019-2021租金累計增長(cháng)預測上行城市。報告稱(chēng)，這些城市的核心增益型寫(xiě)字樓投資將在構筑穩定現金流的防御性同時(shí)，憑借項目的稀缺區位和優(yōu)良品質(zhì)，為投資者創(chuàng )造兼具短期和中長(cháng)期較為理想的投資回報。
寫(xiě)字樓是城市經(jīng)濟發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間“硬件”，也代表著(zhù)一個(gè)城市高端商務(wù)市場(chǎng)的活力。
世邦魏理仕華北區顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓租戶(hù)部主管張冀蘇表示，在對寫(xiě)字樓租用的需求上，科技行業(yè)在二線(xiàn)城市的擴張量比一線(xiàn)城市更高：“從目前杭州寫(xiě)字樓租戶(hù)類(lèi)型來(lái)看，50%來(lái)自于TMT行業(yè)?！崩缃衲?月，今日頭條和抖音所屬的字節跳動(dòng)，就將研發(fā)中心簽約落戶(hù)在杭州未來(lái)科技城。
張冀蘇還表示，當大的高科技行業(yè)發(fā)展到現階段，細分市場(chǎng)的很多頭部企業(yè)，正展現出擴張市場(chǎng)的潛力：“例如人工智能，云計算，智能汽車(chē)、新能源，5G等等。特別是5G，雖然目前尚未到應用端，但5G對于傳統行業(yè)的數字化轉型有重要作用，未來(lái)投入應用后，將有很大的需求潛力，對租賃市場(chǎng)而言，當前也是尋求這類(lèi)租戶(hù)的窗口期。
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