8月40房企融資大跌近6成！融資收緊或成常態(tài)？
時(shí)間：2019/9/12
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在一系列融資收緊政策影響下，8月房企融資大幅下跌。
同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點(diǎn)。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。
接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，融資大跌主要與銀保監會(huì )發(fā)文后的嚴查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊，預計這種情況在9、10月份還會(huì )持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷(xiāo)售回款，控制擴張速度，提前儲備現金流過(guò)冬，另外可以通過(guò)引入戰略合作或項目合作來(lái)化解風(fēng)險。
房企大佬們對下半年融資進(jìn)一步收緊已有所預期，并充分意識到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷(xiāo)售回款力度的同時(shí)放緩投資節奏，保證現金流。
融資金額環(huán)比大降6成
同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。這是繼今年5月房企融資跌至年內最低點(diǎn)后，再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點(diǎn)。
8月，40家房企債權融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環(huán)比下降59.69%。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中：
第一名：境內銀行貸款，融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%，占比20.26%；
第二名：其他債權融資，融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%，占比20.09%；
第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%，占比17.99%；
第四名：公司債，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%，占比17.21%；
第五名：海外銀團貸款，共融資43.54億元，占比11.82%；
第六名：中期票據，融資金額5億元人民幣，占比1.36%；
第七名：委托貸款無(wú)發(fā)生
另外，股權融資方面，融資金額為41.53億元，占總融資金額比重為11.28%，環(huán)比下降40.22%。
對于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監張宏偉接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，主要與銀保監會(huì )發(fā)文后的嚴查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊。
據同策研究院統計，7月，監管部門(mén)出臺了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴控。其中，銀保監對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行了約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，8月信托貸款金額環(huán)比大跌63.28%。7月中旬，國家發(fā)改委要求外債資金僅限于境外市場(chǎng)的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力（離岸、在岸人民幣雙雙破7），8月房企美元債遭受重創(chuàng )，僅發(fā)生3筆公司債發(fā)行（7月18筆），共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。
融資收緊或成常態(tài)
今年以來(lái)，不僅各地房地產(chǎn)調控政策從嚴，而且房地產(chǎn)金融管控政策更嚴，從央行到銀保監會(huì )再到發(fā)改委，密集加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控，信托貸款融資、海外發(fā)債融資、銀行貸款融資全面收緊。
8月9日，銀保監會(huì )發(fā)文稱(chēng)，將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查，重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)信貸規模較大或占比較高的機構、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機構、與交易火爆樓盤(pán)合作密切的機構等開(kāi)展檢查，目的是為堅持“房住不炒”，嚴厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規行為。這是對今年5月銀保監會(huì )發(fā)布的23號文中關(guān)于整治房地產(chǎn)融資亂象的進(jìn)一步細化要求和落實(shí)。8月30日，銀保監會(huì )又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現場(chǎng)檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產(chǎn)項目提供融資進(jìn)行了批評。
近日，市場(chǎng)傳言稱(chēng)多家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時(shí)的水平。該傳聞引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，被認為對房企影響較大。不過(guò)，據證券時(shí)報記者從銀行人士處了解，該傳聞是個(gè)別地方對轄內個(gè)別銀行做的窗口指導，并非所有銀行都接到這一監管要求。
盡管如此，業(yè)內對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊已有預期。融創(chuàng )董事會(huì )主席孫宏斌預計，下半年，政府對房地產(chǎn)的調控政策將延續上半年的收緊態(tài)勢，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊，融資端的嚴控甚至可能是一個(gè)常態(tài)化的過(guò)程。這種形式預計將使目前整體較高的土地價(jià)格逐漸回歸合理，并使得行業(yè)分化和整合進(jìn)一步加劇?！跋掳肽瓴还苁巧唐贩渴袌?chǎng)還是土地市場(chǎng)，壓力還是比較大的?！彼f(shuō)。
不過(guò)，萬(wàn)科總裁祝九勝認為，融資收緊對整個(gè)行業(yè)肯定會(huì )有一些影響，對資信比較好、比較穩健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，適應的難度可能沒(méi)那么大，對其他來(lái)說(shuō)可能會(huì )有一些挑戰。
提前儲備現金流過(guò)冬在房地產(chǎn)調控持續從嚴、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷(xiāo)售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當前房企的棘手問(wèn)題。
張宏偉對證券時(shí)報記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會(huì )持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷(xiāo)售回款，另外可以通過(guò)引入戰略合作或項目合作來(lái)化解風(fēng)險。
在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事李奇霖看來(lái)，房企有兩個(gè)應對辦法，第一個(gè)是減少拿地，控制擴張規模；第二個(gè)是加快周轉，但在居民購房意愿下滑的當下，要加快周轉，可能更需要房企讓利，降價(jià)促銷(xiāo)。
不過(guò)，李奇霖同時(shí)指出，短期來(lái)看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現金流，但一來(lái)這些內生現金流可能要更多用于還債（再融資已經(jīng)受限），二來(lái)以降價(jià)促銷(xiāo)的方式加快周轉，會(huì )強化房?jì)r(jià)下跌的預期，不利于后續銷(xiāo)售回款。而減少拿地的行為，對地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì )產(chǎn)生明顯沖擊。
李奇霖提醒房企，后續要規避兩類(lèi)風(fēng)險。一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險，如果自有資金規模小，對外部融資過(guò)于依賴(lài)，信用風(fēng)險相對來(lái)講會(huì )比較大。二是土地存量?jì)洳蛔?，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒(méi)有那么強，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營(yíng)可能會(huì )比較困難。
因此，在應對策略上，李奇霖建議房企，首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過(guò)冬，在監管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來(lái)可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構合作共同開(kāi)發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來(lái)的負面影響。
同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點(diǎn)。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。
接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，融資大跌主要與銀保監會(huì )發(fā)文后的嚴查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊，預計這種情況在9、10月份還會(huì )持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷(xiāo)售回款，控制擴張速度，提前儲備現金流過(guò)冬，另外可以通過(guò)引入戰略合作或項目合作來(lái)化解風(fēng)險。
房企大佬們對下半年融資進(jìn)一步收緊已有所預期，并充分意識到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷(xiāo)售回款力度的同時(shí)放緩投資節奏，保證現金流。
融資金額環(huán)比大降6成
同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。這是繼今年5月房企融資跌至年內最低點(diǎn)后，再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點(diǎn)。
8月，40家房企債權融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環(huán)比下降59.69%。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中：
第一名：境內銀行貸款，融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%，占比20.26%；
第二名：其他債權融資，融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%，占比20.09%；
第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%，占比17.99%；
第四名：公司債，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%，占比17.21%；
第五名：海外銀團貸款，共融資43.54億元，占比11.82%；
第六名：中期票據，融資金額5億元人民幣，占比1.36%；
第七名：委托貸款無(wú)發(fā)生
另外，股權融資方面，融資金額為41.53億元，占總融資金額比重為11.28%，環(huán)比下降40.22%。
對于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監張宏偉接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，主要與銀保監會(huì )發(fā)文后的嚴查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊。
據同策研究院統計，7月，監管部門(mén)出臺了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴控。其中，銀保監對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行了約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，8月信托貸款金額環(huán)比大跌63.28%。7月中旬，國家發(fā)改委要求外債資金僅限于境外市場(chǎng)的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力（離岸、在岸人民幣雙雙破7），8月房企美元債遭受重創(chuàng )，僅發(fā)生3筆公司債發(fā)行（7月18筆），共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。
融資收緊或成常態(tài)
今年以來(lái)，不僅各地房地產(chǎn)調控政策從嚴，而且房地產(chǎn)金融管控政策更嚴，從央行到銀保監會(huì )再到發(fā)改委，密集加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控，信托貸款融資、海外發(fā)債融資、銀行貸款融資全面收緊。
8月9日，銀保監會(huì )發(fā)文稱(chēng)，將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查，重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)信貸規模較大或占比較高的機構、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機構、與交易火爆樓盤(pán)合作密切的機構等開(kāi)展檢查，目的是為堅持“房住不炒”，嚴厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規行為。這是對今年5月銀保監會(huì )發(fā)布的23號文中關(guān)于整治房地產(chǎn)融資亂象的進(jìn)一步細化要求和落實(shí)。8月30日，銀保監會(huì )又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現場(chǎng)檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產(chǎn)項目提供融資進(jìn)行了批評。
近日，市場(chǎng)傳言稱(chēng)多家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時(shí)的水平。該傳聞引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，被認為對房企影響較大。不過(guò)，據證券時(shí)報記者從銀行人士處了解，該傳聞是個(gè)別地方對轄內個(gè)別銀行做的窗口指導，并非所有銀行都接到這一監管要求。
盡管如此，業(yè)內對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊已有預期。融創(chuàng )董事會(huì )主席孫宏斌預計，下半年，政府對房地產(chǎn)的調控政策將延續上半年的收緊態(tài)勢，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊，融資端的嚴控甚至可能是一個(gè)常態(tài)化的過(guò)程。這種形式預計將使目前整體較高的土地價(jià)格逐漸回歸合理，并使得行業(yè)分化和整合進(jìn)一步加劇?！跋掳肽瓴还苁巧唐贩渴袌?chǎng)還是土地市場(chǎng)，壓力還是比較大的?！彼f(shuō)。
不過(guò)，萬(wàn)科總裁祝九勝認為，融資收緊對整個(gè)行業(yè)肯定會(huì )有一些影響，對資信比較好、比較穩健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，適應的難度可能沒(méi)那么大，對其他來(lái)說(shuō)可能會(huì )有一些挑戰。
提前儲備現金流過(guò)冬在房地產(chǎn)調控持續從嚴、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷(xiāo)售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當前房企的棘手問(wèn)題。
張宏偉對證券時(shí)報記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會(huì )持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷(xiāo)售回款，另外可以通過(guò)引入戰略合作或項目合作來(lái)化解風(fēng)險。
在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事李奇霖看來(lái)，房企有兩個(gè)應對辦法，第一個(gè)是減少拿地，控制擴張規模；第二個(gè)是加快周轉，但在居民購房意愿下滑的當下，要加快周轉，可能更需要房企讓利，降價(jià)促銷(xiāo)。
不過(guò)，李奇霖同時(shí)指出，短期來(lái)看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現金流，但一來(lái)這些內生現金流可能要更多用于還債（再融資已經(jīng)受限），二來(lái)以降價(jià)促銷(xiāo)的方式加快周轉，會(huì )強化房?jì)r(jià)下跌的預期，不利于后續銷(xiāo)售回款。而減少拿地的行為，對地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì )產(chǎn)生明顯沖擊。
李奇霖提醒房企，后續要規避兩類(lèi)風(fēng)險。一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險，如果自有資金規模小，對外部融資過(guò)于依賴(lài)，信用風(fēng)險相對來(lái)講會(huì )比較大。二是土地存量?jì)洳蛔?，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒(méi)有那么強，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營(yíng)可能會(huì )比較困難。
因此，在應對策略上，李奇霖建議房企，首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過(guò)冬，在監管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來(lái)可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構合作共同開(kāi)發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來(lái)的負面影響。
在外部融資環(huán)境收縮的情況下，更多企業(yè)意識到自有資金的使用將更加重要。融創(chuàng )、旭輝等多位房企大佬認為，主要的現金流貢獻和來(lái)源是現金，不是融資，企業(yè)自身的造血能力比融資能力更重要，而造血能力來(lái)自于銷(xiāo)售。在加大銷(xiāo)售回款力度的同時(shí)，土地儲備充沛的龍頭企業(yè)選擇了放緩投資節奏，甚至暫停拿地，而仍有規模發(fā)展需要的奧園等房企則表示，要擇機補充貨量，但會(huì )更多通過(guò)收并購、舊改、城市運營(yíng)等方式獲得土地。在融資更困難，市場(chǎng)不確定性更大的情況下，世茂等房企為保證安全，對收并購的稅后利潤提出了更高的要求，對下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹慎態(tài)度。
