商業(yè)地產(chǎn)集體抗疫:79家運營(yíng)商減免租金
商業(yè)地產(chǎn)集體減租，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也在思考，如何改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)模式，使之具有更強的抗風(fēng)險能力。
2020年春節前后，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發(fā)并快速傳播，隨著(zhù)人們外出和聚集等行為大量減少，各類(lèi)商場(chǎng)的收入受到很大影響。疫情期間，眾多商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商推出捐款、免租金等優(yōu)惠活動(dòng)，對抗此次疫情。
2月2日，紅星美凱龍公告指出，免除符合條件的82家自營(yíng)商場(chǎng)相關(guān)商戶(hù)一個(gè)月的租金及管理費。此前，萬(wàn)達、龍湖、融創(chuàng )、華潤等房企紛紛推出類(lèi)似的租金減免措施。
根據全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )（簡(jiǎn)稱(chēng)“全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )”）對旗下109家會(huì )員單位捐贈或措施的統計顯示，截至目前，共有79家商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商實(shí)施了租金減免的優(yōu)惠政策。21世紀經(jīng)濟報道初步估算，其讓利總規模接近百億。
另?yè)煌耆y計，截至2020年2月2日，購物中心行業(yè)直接捐款的金額達10億左右。
減租是普遍做法
商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商減免租金的背后，是疫情帶來(lái)的前端商家收入下降。由于此次疫情發(fā)生在春節期間，而春節期間往往是各大商場(chǎng)的傳統旺季，其影響可謂首當其沖。21世紀經(jīng)濟報道調研發(fā)現，春節期間，多數商場(chǎng)門(mén)可羅雀，很多店面干脆閉門(mén)歇業(yè)。
日前，西貝餐飲董事長(cháng)賈國龍接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，西貝餐飲在國內60多個(gè)城市擁有400多家西貝莜面村餐廳，經(jīng)營(yíng)良好的情況下，疫情對春節假期的襲擊直接導致企業(yè)7-8億元的經(jīng)濟損失。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )發(fā)布的《購物中心行業(yè)抗擊疫情專(zhuān)項調查報告》指出，春節期間，幾乎所有購物中心都有大幅度的客流和銷(xiāo)售額下滑。就單個(gè)品牌而言，據記者了解，海底撈餐飲連鎖預計每天損失營(yíng)業(yè)額超過(guò)850萬(wàn)；亞朵連鎖酒店全國470余家門(mén)店入住率降至冰點(diǎn)。
為此，商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商普遍將下調租金、管理費、物業(yè)費等，作為主要支持方式。
據不完全統計，在這次運營(yíng)商減租行動(dòng)中，涉及近600家百貨商場(chǎng)、購物中心。在時(shí)間上，短則一周，長(cháng)則兩個(gè)月；在減租方式上，超七成運營(yíng)商采用租金減半，部分則全部免除租金。其中，萬(wàn)達、華潤均下發(fā)了租金全免通知。
但這些措施同樣也會(huì )損害運營(yíng)商的利潤。紅星美凱龍指出，本次免租涉及公司2020年營(yíng)業(yè)收入（租金及管理費總金額）約為人民幣5.3-5.9億元，對公司2020年歸母凈利潤的影響約為人民幣3.8-4.3億元。
龍湖雖然實(shí)施的是“租金減半”，但減免時(shí)間達67天，且租金費用中包含物管費、推廣費。粗略估算，龍湖本次租金減免額將超5億元。作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商，萬(wàn)達估算將減免40多億元的租金。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )會(huì )長(cháng)王永平指出，租金是商場(chǎng)的主要來(lái)源，租金收入構成分為固定租金、保底價(jià)抽成（保底租金+營(yíng)業(yè)額抽成）。據其了解，目前一些商業(yè)地產(chǎn)商的做法是直接把“保底價(jià)抽成”都免掉，這對運營(yíng)商的利潤會(huì )產(chǎn)生較大影響。
如何挽回損失？
此次商業(yè)地產(chǎn)集體減租行動(dòng)，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也紛紛在思考，如何進(jìn)一步改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)模式，使之具有更強的抗風(fēng)險能力。
業(yè)內人士指出，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)相扣，對運營(yíng)商的整合資源能力和運營(yíng)能力都有著(zhù)較高的要求。在管理中，既涉及商品管理、運營(yíng)管理、財務(wù)管理、人力資源管理、物業(yè)管理，也涉及客戶(hù)關(guān)系、政府關(guān)系、公共關(guān)系處理。只有彌補短板，才能具備更強的抗風(fēng)險能力。
王永平指出，此次疫情是天災，行業(yè)損失巨大，但如果反思得當，現有的一些短板仍然可以得到彌補。比如，只要有新的措施推出，線(xiàn)上化、智慧商業(yè)等將會(huì )有更多的入口和想象空間。
有業(yè)內人士以非典之后的經(jīng)濟走勢舉例稱(chēng)，非典疫情后，社會(huì )零售品總額得到了迅速的回升和發(fā)展。這次疫情或許也能推動(dòng)商業(yè)行業(yè)探索新的商業(yè)模式。
王永平認為，后續市場(chǎng)仍然存在諸多變量，不能僅依靠單方面的措施去控制?！岸唐趤?lái)看，開(kāi)發(fā)商攤子比較大、實(shí)力比較雄厚，可以主動(dòng)做出讓利的姿態(tài)。當整個(gè)市場(chǎng)繼續下行的時(shí)候，政府的稅收體系、銀行的貸款體系等也應該加入進(jìn)來(lái)”。
有法律界的人士也指出，應該制定一個(gè)政府、甲方、乙方三方共擔的法規。對于租戶(hù)因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件, 可參照法律規定的“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”等條款。
