購買(mǎi)寫(xiě)字樓的19條鐵律
時(shí)間：2021/8/12
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購買(mǎi)辦公樓是大學(xué)的問(wèn)題，投資者不僅要考慮價(jià)格、地區、環(huán)境、交通等因素，還需要明確以避免陷阱。 以下編輯總結了19座辦公大樓的購買(mǎi)注意事項，以供參考。
1 .無(wú)論是投資還是自用，辦公樓的購買(mǎi)邏輯都與住宅有很大不同。
首先說(shuō)地域，無(wú)論選擇哪個(gè)地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價(jià)值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現。
3 .辦公樓必須重視“地標含量”。 它甚至是無(wú)形的資產(chǎn)信用擔保。 從硬件上來(lái)說(shuō)，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂(lè )趣，地標的含量通常越高。
4 .因此，被稱(chēng)為地標的辦公樓通常由大型建筑事務(wù)所設計。 買(mǎi)辦公樓時(shí)，要特別注意建筑設計單位是誰(shuí)。 大型建筑事務(wù)所至少在建筑風(fēng)格（包括外立面）上有更高的美學(xué)保險度。 建筑風(fēng)格不僅是辦公樓項目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀(guān)形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書(shū)上通常寫(xiě)著(zhù)增高了幾米。 另外，大廳的客廳設計、天花板上吊著(zhù)的燈、墻上掛著(zhù)的畫(huà)等都會(huì )影響大廳氣氛的外觀(guān)，但這些在期待的房間預售中是看不到的。 所以，最好選擇有開(kāi)發(fā)辦公大樓經(jīng)驗的地產(chǎn)商。
6 .從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，辦公樓比住宅復雜。 從有經(jīng)驗的地產(chǎn)商和沒(méi)有經(jīng)驗的人的比較來(lái)看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著(zhù)。
7 .地下車(chē)庫是檢驗辦公樓質(zhì)量高低的有效場(chǎng)所。 當然，買(mǎi)房的時(shí)候看不到，但至少要關(guān)注以下兩點(diǎn)。 一個(gè)是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個(gè)是從地下車(chē)庫到地下電梯廳的動(dòng)線(xiàn)。 我見(jiàn)過(guò)這樣的辦公樓。 雖然外表看起來(lái)相當高，但其中一個(gè)地下電梯廳的入口必須通過(guò)自行車(chē)和電動(dòng)汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)才能到達。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺(jué)？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數量、位置設計、升降速度（快通常很高）都會(huì )影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長(cháng)的隊坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶(hù)型面積段設置，非常重要。 對地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，通常面積劃分得越小，銷(xiāo)售速度就越快，但對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這就嚴重影響了寫(xiě)字樓本身的價(jià)值。 戶(hù)型面積剪得越細，將來(lái)入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無(wú)論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見(jiàn)過(guò)很多地區很好，建設高標準的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當然，如果購買(mǎi)力不夠的話(huà)，盡量選擇大房子型占多數的辦公樓。 我要買(mǎi)其中少量的房子型。 這些小戶(hù)型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱(chēng)為布線(xiàn)地板，便于設置各種強電、弱電的布線(xiàn)線(xiàn)路）、空調、新風(fēng)等基礎硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時(shí)間切斷內部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調。 中央空調聽(tīng)起來(lái)很貴，但是它統一時(shí)間開(kāi)著(zhù)空調。 正常下班時(shí)間后，通常會(huì )關(guān)閉。 否則，運營(yíng)成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來(lái)說(shuō)，加班是常事，夏天呆在沒(méi)有空調的辦公室加班，會(huì )有很多人換辦公樓。 空調不會(huì )為一些加班的企業(yè)單獨打開(kāi)。 即使接通了，費用也貴得可怕。 因此，最好關(guān)注是否為空調VRV系統。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是可以單獨收費，成本也比較低的中央空調。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調。 因為那個(gè)更貴。
13 .如果景觀(guān)資源不是異常獨特的話(huà)，就沒(méi)有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)的樓層價(jià)差系數在租賃市場(chǎng)上很難出現。
14 .也請關(guān)注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣(mài)的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒(méi)有食堂，也要看看步行5分鐘內是否有足夠的飲食資源。 關(guān)鍵是快餐店。 因為，中高級餐飲店的功能只是方便老板的商務(wù)盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點(diǎn)的話(huà)，可以介意，辦公樓本身有中大型會(huì )議室嗎？ 現在的企業(yè)辦公文化，重點(diǎn)是共享交流，如果不定期進(jìn)行培訓，定期開(kāi)派對，自己的會(huì )議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會(huì )議室，就能滿(mǎn)足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒(méi)有的話(huà)，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開(kāi)店。
19 .買(mǎi)辦公樓是一件比較復雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡(jiǎn)潔扼要的參考作用。
1 .無(wú)論是投資還是自用，辦公樓的購買(mǎi)邏輯都與住宅有很大不同。
首先說(shuō)地域，無(wú)論選擇哪個(gè)地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價(jià)值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現。
3 .辦公樓必須重視“地標含量”。 它甚至是無(wú)形的資產(chǎn)信用擔保。 從硬件上來(lái)說(shuō)，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂(lè )趣，地標的含量通常越高。
4 .因此，被稱(chēng)為地標的辦公樓通常由大型建筑事務(wù)所設計。 買(mǎi)辦公樓時(shí)，要特別注意建筑設計單位是誰(shuí)。 大型建筑事務(wù)所至少在建筑風(fēng)格（包括外立面）上有更高的美學(xué)保險度。 建筑風(fēng)格不僅是辦公樓項目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀(guān)形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書(shū)上通常寫(xiě)著(zhù)增高了幾米。 另外，大廳的客廳設計、天花板上吊著(zhù)的燈、墻上掛著(zhù)的畫(huà)等都會(huì )影響大廳氣氛的外觀(guān)，但這些在期待的房間預售中是看不到的。 所以，最好選擇有開(kāi)發(fā)辦公大樓經(jīng)驗的地產(chǎn)商。
6 .從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，辦公樓比住宅復雜。 從有經(jīng)驗的地產(chǎn)商和沒(méi)有經(jīng)驗的人的比較來(lái)看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著(zhù)。
7 .地下車(chē)庫是檢驗辦公樓質(zhì)量高低的有效場(chǎng)所。 當然，買(mǎi)房的時(shí)候看不到，但至少要關(guān)注以下兩點(diǎn)。 一個(gè)是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個(gè)是從地下車(chē)庫到地下電梯廳的動(dòng)線(xiàn)。 我見(jiàn)過(guò)這樣的辦公樓。 雖然外表看起來(lái)相當高，但其中一個(gè)地下電梯廳的入口必須通過(guò)自行車(chē)和電動(dòng)汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)才能到達。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺(jué)？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數量、位置設計、升降速度（快通常很高）都會(huì )影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長(cháng)的隊坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶(hù)型面積段設置，非常重要。 對地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，通常面積劃分得越小，銷(xiāo)售速度就越快，但對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這就嚴重影響了寫(xiě)字樓本身的價(jià)值。 戶(hù)型面積剪得越細，將來(lái)入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無(wú)論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見(jiàn)過(guò)很多地區很好，建設高標準的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當然，如果購買(mǎi)力不夠的話(huà)，盡量選擇大房子型占多數的辦公樓。 我要買(mǎi)其中少量的房子型。 這些小戶(hù)型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱(chēng)為布線(xiàn)地板，便于設置各種強電、弱電的布線(xiàn)線(xiàn)路）、空調、新風(fēng)等基礎硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時(shí)間切斷內部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調。 中央空調聽(tīng)起來(lái)很貴，但是它統一時(shí)間開(kāi)著(zhù)空調。 正常下班時(shí)間后，通常會(huì )關(guān)閉。 否則，運營(yíng)成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來(lái)說(shuō)，加班是常事，夏天呆在沒(méi)有空調的辦公室加班，會(huì )有很多人換辦公樓。 空調不會(huì )為一些加班的企業(yè)單獨打開(kāi)。 即使接通了，費用也貴得可怕。 因此，最好關(guān)注是否為空調VRV系統。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是可以單獨收費，成本也比較低的中央空調。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調。 因為那個(gè)更貴。
13 .如果景觀(guān)資源不是異常獨特的話(huà)，就沒(méi)有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)的樓層價(jià)差系數在租賃市場(chǎng)上很難出現。
14 .也請關(guān)注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣(mài)的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒(méi)有食堂，也要看看步行5分鐘內是否有足夠的飲食資源。 關(guān)鍵是快餐店。 因為，中高級餐飲店的功能只是方便老板的商務(wù)盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點(diǎn)的話(huà)，可以介意，辦公樓本身有中大型會(huì )議室嗎？ 現在的企業(yè)辦公文化，重點(diǎn)是共享交流，如果不定期進(jìn)行培訓，定期開(kāi)派對，自己的會(huì )議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會(huì )議室，就能滿(mǎn)足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒(méi)有的話(huà)，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開(kāi)店。
17 .總之，買(mǎi)寫(xiě)字樓的時(shí)候，首先要想到的是自己是個(gè)苦笑的上班族，用這個(gè)思維選擇寫(xiě)字樓比較好。 中午吃飯不方便，是否離地鐵入口很近，是否能在一定的交通時(shí)間內租到可以控制租金的住宅……好的辦公樓，應該是上班族的樂(lè )園，不僅僅是業(yè)主的宮殿。
18 .最后補充一點(diǎn)，辦公樓的物業(yè)管理人也同樣重要。 無(wú)論多么好的硬件，穿著(zhù)難看得讓物業(yè)管理人員吃不消苦頭的制服的保安站在辦公樓門(mén)口，都會(huì )影響所有入住企業(yè)的形象。
19 .買(mǎi)辦公樓是一件比較復雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡(jiǎn)潔扼要的參考作用。
