未來(lái)10年，房地產(chǎn)將有6大變化！
時(shí)間：2021/8/12
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一、一是城市化。 在過(guò)去的20年里，中國的城市人口不斷增加。 中國城市常住人口城市化率上升近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程中城市人口擴大，不僅包括農民工進(jìn)城，還包括小城市的人去中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間流動(dòng)。 城市規模的擴大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)。
二是舊城拆遷改造。 在城市擴張的同時(shí)，為了交通道路的建設、商業(yè)集聚區的建設，拆除了一部分廠(chǎng)區、住宅區，通過(guò)規劃功能的配置調整進(jìn)行城市改造，新住宅的建設、銷(xiāo)售交易量也會(huì )變大。
三是住宅質(zhì)量。 中國的人造房子，50年前，農村是土房子，城市是磚頭房子。 20世紀80年代以后，農村是磚頭房子，城市開(kāi)始建設鋼筋混凝土住宅。 土間一般在10年內坍塌，需要重新建造； 磚頭房子一般用15年到20年重建。 最初建造的鋼筋混凝土住宅，由于水泥質(zhì)量差，鋼筋質(zhì)量差，建筑結構差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面積的增加。 1990年，中國人均住房面積只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面積也只有十幾平方米，目前城市人均住房面積達到50平方米。 本來(lái)人均住房面積就小，就會(huì )產(chǎn)生具有改善性的購房需求。 這四個(gè)要素在今后十幾年中將逐漸消失。
一是城鎮化率增長(cháng)緩慢，已經(jīng)接近拐點(diǎn)。 未來(lái)十幾年將從現在的60%增加到差不多70%。 總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增長(cháng)率減緩，不可能每年遞增百分之幾，城市化人口紅利將逐漸淡出。
二是舊城改造總量減少。 經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大解體的狀況逐漸淡出，總量將大規模減少。
三是人均住房面積的基本平衡不會(huì )再大幅增加。 目前，我國人均住房面積已經(jīng)達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸下降到較低水平。 雖然還有，但不是整體人均住房不足，而是局部結構性的。
四是住宅質(zhì)量提高。 2012年，住建部出臺了住宅和辦公樓等各種商品性住宅的建筑質(zhì)量標準，將原中國住宅商品房30年左右的安全標準提高到至少70年，甚至100年。 也就是說(shuō)，舊城市的折舊改造量將大幅減少。 假設這個(gè)城市有10億平方米的房子，按照30年的折舊計算，每年將進(jìn)行三十分之一的折舊，近3000萬(wàn)平方米將被拆除重建。 到了100年，每年的折舊平均也將達到1000萬(wàn)平方米。根據以上四個(gè)趨勢。 在未來(lái)十幾年漫長(cháng)的周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新建住宅竣工銷(xiāo)售交易量，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結束。 去年有比去年增長(cháng)1.8%的信號。 未來(lái)十幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢將逐漸萎縮，而不是17億、18億、20億、30億平方米。 當然，這種萎縮不會(huì )在一年內大規模萎縮20%、30%，大致有十幾年的過(guò)程，會(huì )逐漸下降。 十幾年后，每年竣工銷(xiāo)售量降至10億平方米以下。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)中心城市圈城市群過(guò)去十幾年的狀態(tài)，無(wú)論是沿海發(fā)達地區還是中西部地區，都是大城市、中城市、小城市、區縣城市等，總之是全面開(kāi)發(fā)，遍地開(kāi)花，到處都是房地產(chǎn)，全民住宅建設運動(dòng)的時(shí)代。
從現在開(kāi)始，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)將遍地開(kāi)花，雖然不會(huì )出現東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但房地產(chǎn)仍有熱點(diǎn)。 我們說(shuō)的總量是17億平方米，一年，今后可能一年15億平方米，12億平方米。 其建設量、產(chǎn)量主要出現在三個(gè)熱點(diǎn)。
一個(gè)是中心城市。 中心城市除省會(huì )城市外，還包括同等水平的區域性中心城市。 例如，山東除濟南外，還有地區中心城市青島； 廣東省除廣州外，還有同級中心城市深圳。
第二個(gè)是大都市圈。 超大城市輻射形成都市圈，都市圈中小城市成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
第三個(gè)熱點(diǎn)地區是城市群。 城市群中大中型城市也經(jīng)常成為未來(lái)十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 請關(guān)注現在跨越1000萬(wàn)的近10個(gè)超大城市。 它們都有可能在十幾年后增加500萬(wàn)以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì )跟著(zhù)上來(lái)。
如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超大城市，那么這個(gè)超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其發(fā)展將集中體現在大都市圈，大都市圈的輻射范圍通常在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)平方公里。 大都市圈有幾個(gè)中小城市。 這些中小城市單獨發(fā)展一般不會(huì )成為熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市將加快發(fā)展。
三、房?jì)r(jià)判斷房?jì)r(jià)不會(huì )穩定上漲或下跌
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量減少三分之二。 在中國的不動(dòng)產(chǎn)中，有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量是世界最多的現象。 在美國2018年50個(gè)州的工商注冊中，注冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有超過(guò)500家。 中國有多少？ 據2018年統計，在工商局注冊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共有9.7萬(wàn)人，中國5億多城市戶(hù)籍人口3億左右外來(lái)農民工形成的8億多城市常住人口9萬(wàn)多房地產(chǎn)企業(yè)。五、開(kāi)發(fā)商的整體負債率在未來(lái)十幾年將在40 %~50 %之間下降，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負債率也是世界最高的。 中國9萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)商的總負債率，去年為84%。 中國前10位的銷(xiāo)售規模在1兆美元左右的房地產(chǎn)商的負債率也為81%。 中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式整體上是大規?；A設施建設、大規模貸款的開(kāi)發(fā)模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。 表明土地租賃、開(kāi)發(fā)建設、預售三個(gè)階段都是高負債運營(yíng)。 首先是買(mǎi)土地的錢(qián)。 不是用自己的資金，而是用貸款融資。
六、土地供應模式結合城鄉之間建設用地的增減，平衡，我們過(guò)去供應的土地在東西南北中逆向供應，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市的實(shí)際擴張需求又很低。 我們對城市規模有恐懼癥，一般要求小城市不離土。 從這個(gè)意義上說(shuō)，支持小城鎮的發(fā)展、中城市的發(fā)展，人口達到500萬(wàn)以上就開(kāi)始限制，人口達到1000萬(wàn)以上就關(guān)閉。
從這個(gè)意義上說(shuō)，土地供給政策是，越是大城市、人口多、建設量大的地方，土地供給就越嚴格，當然地價(jià)就會(huì )越高。 如果土地供應跟不上，地價(jià)就會(huì )上漲。 一般的樓價(jià)是這個(gè)地方商品房?jì)r(jià)格的三分之一。 如果大樓的地價(jià)為1萬(wàn)元平方米，那么這棟房子建成后的一般價(jià)格一定會(huì )是3、4萬(wàn)平方米。 因此，為了降低房?jì)r(jià)，抑制房?jì)r(jià)，控制地價(jià)，降低地價(jià)是重要的措施，有必要在房?jì)r(jià)高的地區增加城市的土地供給。
未來(lái)十幾年，根據房地產(chǎn)高質(zhì)量轉型發(fā)展的要求，城市土地價(jià)格區將按照“產(chǎn)業(yè)按計劃、人口按產(chǎn)業(yè)、土地按人口和產(chǎn)業(yè)”的原則供給土地。
二是舊城拆遷改造。 在城市擴張的同時(shí)，為了交通道路的建設、商業(yè)集聚區的建設，拆除了一部分廠(chǎng)區、住宅區，通過(guò)規劃功能的配置調整進(jìn)行城市改造，新住宅的建設、銷(xiāo)售交易量也會(huì )變大。
三是住宅質(zhì)量。 中國的人造房子，50年前，農村是土房子，城市是磚頭房子。 20世紀80年代以后，農村是磚頭房子，城市開(kāi)始建設鋼筋混凝土住宅。 土間一般在10年內坍塌，需要重新建造； 磚頭房子一般用15年到20年重建。 最初建造的鋼筋混凝土住宅，由于水泥質(zhì)量差，鋼筋質(zhì)量差，建筑結構差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面積的增加。 1990年，中國人均住房面積只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面積也只有十幾平方米，目前城市人均住房面積達到50平方米。 本來(lái)人均住房面積就小，就會(huì )產(chǎn)生具有改善性的購房需求。 這四個(gè)要素在今后十幾年中將逐漸消失。
一是城鎮化率增長(cháng)緩慢，已經(jīng)接近拐點(diǎn)。 未來(lái)十幾年將從現在的60%增加到差不多70%。 總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增長(cháng)率減緩，不可能每年遞增百分之幾，城市化人口紅利將逐漸淡出。
二是舊城改造總量減少。 經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大解體的狀況逐漸淡出，總量將大規模減少。
三是人均住房面積的基本平衡不會(huì )再大幅增加。 目前，我國人均住房面積已經(jīng)達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸下降到較低水平。 雖然還有，但不是整體人均住房不足，而是局部結構性的。
四是住宅質(zhì)量提高。 2012年，住建部出臺了住宅和辦公樓等各種商品性住宅的建筑質(zhì)量標準，將原中國住宅商品房30年左右的安全標準提高到至少70年，甚至100年。 也就是說(shuō)，舊城市的折舊改造量將大幅減少。 假設這個(gè)城市有10億平方米的房子，按照30年的折舊計算，每年將進(jìn)行三十分之一的折舊，近3000萬(wàn)平方米將被拆除重建。 到了100年，每年的折舊平均也將達到1000萬(wàn)平方米。根據以上四個(gè)趨勢。 在未來(lái)十幾年漫長(cháng)的周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新建住宅竣工銷(xiāo)售交易量，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結束。 去年有比去年增長(cháng)1.8%的信號。 未來(lái)十幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢將逐漸萎縮，而不是17億、18億、20億、30億平方米。 當然，這種萎縮不會(huì )在一年內大規模萎縮20%、30%，大致有十幾年的過(guò)程，會(huì )逐漸下降。 十幾年后，每年竣工銷(xiāo)售量降至10億平方米以下。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)中心城市圈城市群過(guò)去十幾年的狀態(tài)，無(wú)論是沿海發(fā)達地區還是中西部地區，都是大城市、中城市、小城市、區縣城市等，總之是全面開(kāi)發(fā)，遍地開(kāi)花，到處都是房地產(chǎn)，全民住宅建設運動(dòng)的時(shí)代。
從現在開(kāi)始，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)將遍地開(kāi)花，雖然不會(huì )出現東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但房地產(chǎn)仍有熱點(diǎn)。 我們說(shuō)的總量是17億平方米，一年，今后可能一年15億平方米，12億平方米。 其建設量、產(chǎn)量主要出現在三個(gè)熱點(diǎn)。
一個(gè)是中心城市。 中心城市除省會(huì )城市外，還包括同等水平的區域性中心城市。 例如，山東除濟南外，還有地區中心城市青島； 廣東省除廣州外，還有同級中心城市深圳。
第二個(gè)是大都市圈。 超大城市輻射形成都市圈，都市圈中小城市成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
第三個(gè)熱點(diǎn)地區是城市群。 城市群中大中型城市也經(jīng)常成為未來(lái)十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 請關(guān)注現在跨越1000萬(wàn)的近10個(gè)超大城市。 它們都有可能在十幾年后增加500萬(wàn)以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì )跟著(zhù)上來(lái)。
如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超大城市，那么這個(gè)超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其發(fā)展將集中體現在大都市圈，大都市圈的輻射范圍通常在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)平方公里。 大都市圈有幾個(gè)中小城市。 這些中小城市單獨發(fā)展一般不會(huì )成為熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市將加快發(fā)展。
三、房?jì)r(jià)判斷房?jì)r(jià)不會(huì )穩定上漲或下跌
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量減少三分之二。 在中國的不動(dòng)產(chǎn)中，有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量是世界最多的現象。 在美國2018年50個(gè)州的工商注冊中，注冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有超過(guò)500家。 中國有多少？ 據2018年統計，在工商局注冊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共有9.7萬(wàn)人，中國5億多城市戶(hù)籍人口3億左右外來(lái)農民工形成的8億多城市常住人口9萬(wàn)多房地產(chǎn)企業(yè)。五、開(kāi)發(fā)商的整體負債率在未來(lái)十幾年將在40 %~50 %之間下降，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負債率也是世界最高的。 中國9萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)商的總負債率，去年為84%。 中國前10位的銷(xiāo)售規模在1兆美元左右的房地產(chǎn)商的負債率也為81%。 中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式整體上是大規?；A設施建設、大規模貸款的開(kāi)發(fā)模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。 表明土地租賃、開(kāi)發(fā)建設、預售三個(gè)階段都是高負債運營(yíng)。 首先是買(mǎi)土地的錢(qián)。 不是用自己的資金，而是用貸款融資。
六、土地供應模式結合城鄉之間建設用地的增減，平衡，我們過(guò)去供應的土地在東西南北中逆向供應，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市的實(shí)際擴張需求又很低。 我們對城市規模有恐懼癥，一般要求小城市不離土。 從這個(gè)意義上說(shuō)，支持小城鎮的發(fā)展、中城市的發(fā)展，人口達到500萬(wàn)以上就開(kāi)始限制，人口達到1000萬(wàn)以上就關(guān)閉。
從這個(gè)意義上說(shuō)，土地供給政策是，越是大城市、人口多、建設量大的地方，土地供給就越嚴格，當然地價(jià)就會(huì )越高。 如果土地供應跟不上，地價(jià)就會(huì )上漲。 一般的樓價(jià)是這個(gè)地方商品房?jì)r(jià)格的三分之一。 如果大樓的地價(jià)為1萬(wàn)元平方米，那么這棟房子建成后的一般價(jià)格一定會(huì )是3、4萬(wàn)平方米。 因此，為了降低房?jì)r(jià)，抑制房?jì)r(jià)，控制地價(jià)，降低地價(jià)是重要的措施，有必要在房?jì)r(jià)高的地區增加城市的土地供給。
未來(lái)十幾年，根據房地產(chǎn)高質(zhì)量轉型發(fā)展的要求，城市土地價(jià)格區將按照“產(chǎn)業(yè)按計劃、人口按產(chǎn)業(yè)、土地按人口和產(chǎn)業(yè)”的原則供給土地。
