節后北京租賃成交量回升 租金環(huán)比下跌0.8%
近年來(lái)，隨著(zhù)春節結束，返城的租客往往也開(kāi)始續約或換租。新年新氣象，節后返城正在成為全年租賃市場(chǎng)的一個(gè)活躍新節點(diǎn)。春節過(guò)后，租客換工作、租約到期、外來(lái)務(wù)工人員陸續進(jìn)城，節后返城的租賃市場(chǎng)有著(zhù)自己的趨勢特征。誰(shuí)在換租？從哪里換到哪里？為什么這么換？貝殼研究院通過(guò)租賃大數據還原出北京2019年春節節后返城的市場(chǎng)畫(huà)像。
租賃成交量回升
租金環(huán)比下跌0.8%
2月租賃成交量環(huán)比小幅增長(cháng)，節后需求加快釋放。2019年2月，北京租賃市場(chǎng)成交結束下降態(tài)勢。鏈家租賃成交量顯示，2月環(huán)比增加7.6%。春節后三周周均成交量較節前四周周均成交量增長(cháng)較快，市場(chǎng)隨著(zhù)開(kāi)春明顯活躍起來(lái)。
今年節后租賃成交量較往年略有減少。節后三周周均成交量與2018年節后三周相比減少5%，比2017年同期減少4.6%。
成交活躍，租金平穩。租金方面，2019年2月北京平均月租金為84.2元/平米，比1月份環(huán)比下跌0.8%。從去年8月開(kāi)始，租金連續4個(gè)月環(huán)比下跌，近半年均也保持平穩態(tài)勢。
外圍城區租賃成交更活躍
往外租！門(mén)頭溝區租賃成交量環(huán)比居首。從區域角度來(lái)看，2月成交量增長(cháng)明顯的是外圍城區，門(mén)頭溝租賃成交量環(huán)比增長(cháng)幅度居各區之首達到41.9%，順義、大興、石景山2月租賃成交環(huán)比增加也均超過(guò)20%。從節后成交來(lái)看，外圍城區成交回升同樣比中心城區更為明顯。
四環(huán)外熱度高。從環(huán)線(xiàn)成交變化來(lái)看，2月六環(huán)外租賃成交量環(huán)比增加最明顯，達到26.8%。四環(huán)外租賃成交環(huán)比增加明顯，二環(huán)內租賃成交小幅增加，二到四環(huán)之間小幅下降。
“互聯(lián)網(wǎng)商圈”開(kāi)春活躍?；佚堄^(guān)、上地等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工集中居住的商圈1-2月份租賃交易量比去年同期增長(cháng)23.7%?！盎ヂ?lián)網(wǎng)商圈”的活躍也許與去年年底以來(lái)“大廠(chǎng)”紛紛優(yōu)化帶來(lái)人員換工作的浪潮相關(guān)。同時(shí)，這些區域之間也有一些分化，租金較高的西二旗商圈租賃交易交易量下降26%，而租金相對便宜且體量較大的回龍觀(guān)租賃交易量則上升明顯，這一數據也反映了租客在區域之間的轉移。
從全市范圍來(lái)看，月成交量在10套以上的178個(gè)商圈，2月成交量增加的商圈有112個(gè)，占比為62.9%。豐臺區的趙公口和草橋，東五環(huán)的百子灣和高碑店，北五環(huán)外的霍營(yíng)和上地2月租賃成交量增長(cháng)明顯。
租客年齡集中在30歲左右
靠近工作區為主要目的
貝殼研究院選取了部分2月成交的客戶(hù)，通過(guò)匹配他們上一次（兩年內）的租賃動(dòng)態(tài)，來(lái)觀(guān)察他們的換租動(dòng)向。
結果顯示，30歲左右的租客最?lèi)?ài)換租。2月?lián)Q租租客的年齡分布更集中在30歲左右，26歲之前以及38歲之后換租租客占比均低于整體租客占比。
54.7%租客傾向于同居室置換。在居室選擇上，2月?lián)Q租租客中，有54.7%的換租租客選擇了同居室置換，其中一居和二居依然是租賃主流戶(hù)型。有24.8%的租客由小換大，其中一居室租客換租兩居占比最高，為14.5%。有20.5%的租客由大換小，其中以?xún)删邮覔Q一居室的占比最高，為12.2%。
大型工作居住區是主要換租目的地。從換租后商圈的分布來(lái)看，前10商圈普遍是偏外環(huán)的大型工作居住區。比如靠近西二旗軟件園的回龍觀(guān)和清河，科技園區以及望京，這些商圈租客較多，換租客占比也較高。
圖：十大換租商圈租客來(lái)源數據
來(lái)源：貝殼研究院Real Data數據庫
租客更傾向于就近換租。從換租前來(lái)源來(lái)看，這十個(gè)商圈的換租租客普遍來(lái)源于本商圈以及周邊商圈，租客在換租時(shí)普遍選擇就近換租。比如，玉泉營(yíng)的換租租客除了本商圈內客戶(hù)外，其他來(lái)源分別為科技園區、菜戶(hù)營(yíng)、花鄉，均在6公里以?xún)?，僅勁松稍遠。
