開(kāi)發(fā)商高價(jià)買(mǎi)地熱度難退 樓市調控仍存空間
近幾個(gè)月來(lái)，南京、武漢、濟南、廈門(mén)等多個(gè)城市先后出臺樓市調控政策。但記者觀(guān)察發(fā)現，近期全國土地拍賣(mài)中仍有一些地產(chǎn)商高溢價(jià)購買(mǎi)土地，天津、濟南、武漢等城市土地拍賣(mài)再次出現溢價(jià)超過(guò)200％現象，給樓市穩定帶來(lái)了負面效應。
調控令下住房成交量下滑房企購地熱情難退
針對近幾個(gè)月的樓市搶購熱潮，國內多個(gè)城市出臺調控政策，引導樓市理性發(fā)展，同時(shí)也打擊開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節出現的違規現象。國家統計局的數據顯示，從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，多數城市10月份成交量較9月明顯下降。
記者注意到，大多數城市的限購政策只針對樓盤(pán)的銷(xiāo)售和購買(mǎi)環(huán)節，雖然提高了購房門(mén)檻，但一些開(kāi)發(fā)商的搶地熱情依然不減，在樓市調控令出臺后，仍有不少城市的土地拍賣(mài)中出現“地王”現象。
在11月22日多個(gè)城市進(jìn)行的土地拍賣(mài)中，廣州、武漢、長(cháng)沙等地再次出現“地王”現象。廣州市3宗土地拍出樓面價(jià)超過(guò)40000元／平方米，拍出價(jià)格刷新廣州土地交易紀錄。武漢一宗出讓總價(jià)達110.65億元的土地，長(cháng)沙一宗成交總價(jià)28.99億元的土地，也刷新了兩地土地出讓總價(jià)紀錄。
除一些城市再次出現“地王”外，在11月的土地出讓中，不少城市也存在房企高溢價(jià)購地現象。山東濟南高新區一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬(wàn)元競得，溢價(jià)率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價(jià)率達200.77％；天津空港經(jīng)濟區內3宗地塊以總價(jià)57.5億元成交，平均溢價(jià)高達494％。
據中原集團的統計數據顯示，11月上旬，全國54個(gè)熱點(diǎn)城市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但自6月份以來(lái)，部分城市新“地王”價(jià)格也較前期大幅飆升，此外，樓市調控政策實(shí)施后，近期各線(xiàn)城市土地拍賣(mài)溢價(jià)率近期再度抬頭，土地市場(chǎng)依然高溫難退。
蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認為，目前部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已被大量資本占據，在一些開(kāi)發(fā)商推波助瀾和購房投機者的跟風(fēng)炒作下，一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性，因此高溢價(jià)買(mǎi)地行為出現的頻率就會(huì )很高，對于這種現象應有所控制。
“面粉貴過(guò)面包”現象突出背后存在隱患
國家統計局公布的數據顯示，9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款仍然保持兩位數增長(cháng)，9月增長(cháng)率為13.3％，10月則上漲至16.7％。業(yè)內人士分析，從數據的角度來(lái)看，成交價(jià)款的高速增長(cháng)，意味著(zhù)樓市“面粉貴過(guò)面包”現象仍較為突出。
海通證券的一份研究報告分析，“地王”頻出帶來(lái)更多“資產(chǎn)泡沫”，同時(shí)也給未來(lái)房?jì)r(jià)房貸留下隱患，這類(lèi)地產(chǎn)泡沫應當引起警惕。記者觀(guān)察發(fā)現，今年以來(lái)，“地王”頻頻出現的同時(shí)，一些問(wèn)題也逐漸出現，不少開(kāi)發(fā)商高價(jià)競拍土地，但自身資金并不具備充足的實(shí)力。
6月29日，濟南市唐冶片區一土地競拍時(shí)共有13家房企競價(jià)936輪，最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個(gè)多月后，開(kāi)發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價(jià)款。最終，濟南市國土資源局11月17日發(fā)布公告，由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規定繳納土地出讓價(jià)款，形成違約，將被解除《國有建設用地使用權出讓合同》，土地被濟南市收回，并將違約房企納入土地交易市場(chǎng)誠信黑名單。
據蘇寧金融研究院的統計顯示，不少房企購地款實(shí)際繳付比例較低，而各地“地王”退地事件也屢見(jiàn)不鮮，不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒(méi)有投入真金白銀，卻成為房?jì)r(jià)上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來(lái)負面影響。
此外，今年拿下多個(gè)城市“地王”的融信集團，其投入土地競拍的金額已超過(guò)商品房銷(xiāo)售額。據克爾瑞研究中心的數據統計，今年以來(lái)融信集團已拿到14塊土地，其中有7塊地溢價(jià)率超過(guò)50％，14塊地的總價(jià)超過(guò)345億元，遠超其去年一年的銷(xiāo)售總收入。
中原集團研究報告指出，如此跳漲的節奏并不利于市場(chǎng)平穩發(fā)展，部分房企頻頻出手高溢價(jià)買(mǎi)地，制造“地王”新聞，不僅加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩定性，也彰顯了投資的焦躁。
北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認為，衣食住行是基本生活資料，但目前住房的價(jià)值已經(jīng)遠遠超出了鋼筋水泥的價(jià)值，“面粉貴過(guò)面包”這一現象折射出目前土地的價(jià)值偏離甚遠。
調控仍存完善空間各地有望繼續加碼
專(zhuān)家認為，出臺樓市調控政策不應只針對商品房銷(xiāo)售環(huán)節，在土地拍賣(mài)與競標等環(huán)節也應繼續加強控制，從多個(gè)角度來(lái)抑制此輪樓市的上漲熱潮。
針對頻繁出現的高溢價(jià)購地現象，一些城市也陸續出臺管控措施，鄭州市在出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展的通知》中規定，市內五區及鄭州高新區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50％溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，此舉被外界稱(chēng)為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機制”。11月29日，上海、天津等城市出臺差別化房貸新政，分別提高首套房、二套房貸款首付比例，從貸款角度對樓市進(jìn)行調控。
易居中國的研究稱(chēng)，為防止地價(jià)飆升成為房?jì)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調控政策。就政策而言，類(lèi)似南京、天津、濟南等城市出臺的“土地限價(jià)”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會(huì )在更多城市出現。
國海證券一份研究報告分析，就全國范圍而言，重點(diǎn)調控城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現降溫，政府出臺的一系列調控手段，使得前期地王集中區域開(kāi)始出現地價(jià)回落現象。為進(jìn)一步調控樓市，防止土地拍賣(mài)價(jià)格非理性增長(cháng)，后續可能會(huì )有更為嚴格的調控措施。
安邦智庫研究人員認為，要抑制房地產(chǎn)泡沫，除“限貸限購”之類(lèi)的政策外，還要綜合發(fā)力，抑制信貸的過(guò)快增長(cháng)，加快農村土地制度改革，增加更多有效供給，從各方面給樓市降溫創(chuàng )造有利條件。
業(yè)內人士分析，市場(chǎng)在如此嚴厲的調控之下依然持續亢奮，既有本地需求的堅實(shí)支撐，也反映出當前調控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。如何在控制土地拍賣(mài)、購房等多個(gè)環(huán)節不理智行為的同時(shí)，健全可持續的住房供應體系，滿(mǎn)足不同人群和家庭類(lèi)型的多樣化需求，應成為今后相關(guān)規范政策出臺的方向。
