2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為何創(chuàng )下歷史新高
2016年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊是不少中小城市大量商品房賣(mài)不出去，需要去庫存；另一邊是北京、上海等一線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售火爆，甚至出現買(mǎi)房子就像買(mǎi)白菜的怪現象。而各地在10月前后出臺的限購、限貸等調控政策效果明顯，讓火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從前三季度的火力大爆發(fā)到四季度漸趨平靜。
在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上，中央為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)明確定調。12月14日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。那么，長(cháng)效發(fā)展機制和短期調控兩者是什么關(guān)系？2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )否再現2016年的火爆？我們該如何看待本輪樓市調控？ 12月11日，記者采訪(fǎng)了作為1998年房改方案起草人之一的全國房地產(chǎn)商會(huì )主席顧云昌，請他就當前的樓市解疑釋惑。
2017年房?jì)r(jià)總體上穩中下行、
增幅放緩
記者：2016年一線(xiàn)與一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市就像突然坐上“火箭”，價(jià)格的快速上漲讓很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現？
顧云昌：2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“雙泡沫”。一個(gè)是一二線(xiàn)城市出現的價(jià)格泡沫、資產(chǎn)泡沫；一個(gè)是三四線(xiàn)城市出現的庫存數量泡沫，即房子賣(mài)不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調控方針，從不同的兩個(gè)方面發(fā)力，一方面針對一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，控制房?jì)r(jià)；另一方面針對三四線(xiàn)城市實(shí)施去庫存政策。調控時(shí)用“兩只手”進(jìn)行調控，一只是無(wú)形的手，一只是有形的手。無(wú)形的手是市場(chǎng)調節，有形的手是行政手段，包括限購限貸等調控政策。
2016年北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經(jīng)達到歷史最高峰。2016年1至11月，全國的銷(xiāo)售面積已經(jīng)超過(guò)了13億平方米，銷(xiāo)售額超過(guò)10萬(wàn)億元，已經(jīng)超過(guò)上一個(gè)歷史高峰2013年全年的數額，肯定會(huì )創(chuàng )造歷史新高。
記者：關(guān)于2017年的房?jì)r(jià)走勢，目前有兩種聲音，一種聲音認為2017年的房?jì)r(jià)仍然會(huì )上漲；還有一種聲音認為，在國家的調控措施下房?jì)r(jià)不會(huì )繼續上漲。您怎么看？
顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的“周期規律”，即3年左右一個(gè)周期。2013年是房?jì)r(jià)的高漲期，2014年是房?jì)r(jià)的下行期，2016年又迎來(lái)一個(gè)高漲期，正好是3年時(shí)間。我認為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再像2016年那樣瘋狂，因為一二線(xiàn)城市先后出臺了限購、限貸甚至限價(jià)等手段，控制房?jì)r(jià)和交易量的快速上升。其實(shí)，房?jì)r(jià)的漲或不漲，因城而異。三四線(xiàn)城市在去庫存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補貼方式鼓勵大家買(mǎi)房。其實(shí)這些地方的房?jì)r(jià)本來(lái)沒(méi)什么泡沫，去庫存之后房?jì)r(jià)出現回升，是正常的、合理的?？傮w來(lái)說(shuō)，2017年無(wú)論是交易量還是房?jì)r(jià)，有的城市會(huì )穩中下行、增幅下降，有的城市還會(huì )出現穩中有降的情形。
“土地制度改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制最重要的部分”
記者：今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調控，抑制了一些需求。因此有觀(guān)點(diǎn)認為房地產(chǎn)調控一直是在走抑制需求的老路。您認同這個(gè)觀(guān)點(diǎn)嗎？
顧云昌：房地產(chǎn)調控是針對需求側的，市場(chǎng)冷的時(shí)候要刺激需求，比如去庫存；市場(chǎng)太熱的時(shí)候要遏制需求。抑制需求側的調控是短效的，而調控本身就是短效機制。改革則針對供給側，同時(shí)也是一個(gè)長(cháng)效機制建立的過(guò)程。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制。這是房地產(chǎn)供給側改革很重要的一個(gè)方面。過(guò)去的樓市調控政策，以限購、限貸甚至限價(jià)為主，更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長(cháng)效機制，短效機制也要使用，畢竟調控永遠在路上，而改革任重而道遠。
記者：根據以往的經(jīng)驗，房?jì)r(jià)在每一次調控之后都會(huì )出現反彈，房?jì)r(jià)如何避免進(jìn)入一個(gè)“越調越高”的怪圈？
顧云昌：“越調越高”的表述過(guò)分了些，在增發(fā)那么多貨幣的情況下，房?jì)r(jià)能不高嗎？關(guān)鍵是房?jì)r(jià)上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和我們的經(jīng)濟發(fā)展水平是否相適應，要看調控政策出臺的時(shí)間、調控的手段是否合適，否則會(huì )適得其反，比如過(guò)度的壓制會(huì )出現強烈的反彈，“一刀切”的調控不能夠對癥下藥。
記者：如何看待今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調控？這次調控后，房?jì)r(jià)哪一年又會(huì )出現反彈？
顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)是3年一個(gè)周期，我估計2019年房地產(chǎn)價(jià)格又會(huì )上升。豬肉價(jià)格有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格也有周期性，這是市場(chǎng)規律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場(chǎng)規律來(lái)做。其實(shí)，房地產(chǎn)的問(wèn)題主要不是房地產(chǎn)自身的問(wèn)題，而是由于現在的財政政策、貨幣政策、城鎮化、土地錯配等因素形成的問(wèn)題。例如，貨幣增發(fā)政策，M2增速和大城市的房?jì)r(jià)增長(cháng)速度是一致的，中小城市房?jì)r(jià)增長(cháng)速度則低于M2增速，這是由于各個(gè)城市的住房供求關(guān)系不同而造成的結果，供大于求的城市，房?jì)r(jià)就漲得慢，而供不應求的城市，房?jì)r(jià)就漲得快。
記者：在您看來(lái)，目前我國房地產(chǎn)存在的根本問(wèn)題是什么？
顧云昌：目前我國房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是供給側的問(wèn)題，也就是供給側方面的土地供需錯位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制最重要的部分，當然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問(wèn)題是土地制度的問(wèn)題。2008年以來(lái)，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周?chē)霓r田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從農村來(lái)到中小城市，走向現代化大城市，也就是土地的供應和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒(méi)有更多的土地供應甚至是無(wú)地供應，但人還在流入，土地供給側結構性改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)主要方面。
出臺房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)影響有限
記者：有一種觀(guān)點(diǎn)認為我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻度并不算高。以美國為例，美國次貸危機后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻度為12%以上，而我國只有8%。因此，城鎮化的持續推進(jìn)必須要繼續發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。您認同這個(gè)說(shuō)法嗎？
顧云昌：城鎮化離不開(kāi)房地產(chǎn)。一方面，城鎮化推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮化向前邁進(jìn)。因此，要客觀(guān)看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的貢獻、對城市建設的貢獻和對老百姓居住條件改善的貢獻。但是，房地產(chǎn)本身確實(shí)存在許多問(wèn)題，主要出在供給側的土地制度問(wèn)題上，以及金融和稅收問(wèn)題上。
關(guān)于房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的貢獻度只有8%，我認為這個(gè)數據相比美國較低主要是因為兩國統計口徑不一樣。美國計算GDP是從消費端算起，而我國是從投資端算起。GDP的算法不一樣，導致我國跟美國沒(méi)有可比性。我國70%的房子還在建，新房還在投資，而美國新房只占總量的10%左右。中國增量那么大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻絕對不會(huì )比美國低，應該比12%高。
記者：像北京、上海等一線(xiàn)城市，如果未來(lái)出臺房地產(chǎn)稅，會(huì )不會(huì )影響房?jì)r(jià)？
顧云昌：房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響不是沒(méi)有，但影響不大，靠房地產(chǎn)稅來(lái)打壓房?jì)r(jià)是不切實(shí)際的。美國的房地產(chǎn)稅多不多？但是房?jì)r(jià)照樣漲。世界上有哪個(gè)國家收了房地產(chǎn)稅后，房?jì)r(jià)下降了？上海、重慶早就試點(diǎn)房地產(chǎn)稅了，對房?jì)r(jià)有影響嗎？現在我國房地產(chǎn)稅的稅基還沒(méi)有確定，就來(lái)評價(jià)房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)的影響，未免太空泛。我認為房地產(chǎn)稅主要是用來(lái)調節住房需求，主要目的是為了國家的稅收體制改革，或者說(shuō)是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制，保證國家財政收入。
