暴利時(shí)代結束 地產(chǎn)大佬追捧“有質(zhì)量增長(cháng)”
3月末，密集的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，讓上市房企逐一交出成績(jì)單。大部分房企憑借增長(cháng)的合同銷(xiāo)售額，以及寬松的現金流，取得歷史最好業(yè)績(jì)。但同時(shí)，行業(yè)巨變，土地價(jià)格飛漲、建安成本增加、頻繁的政策調控和價(jià)格管制下，房企帶著(zhù)規模一路狂奔的背景下，利潤空間一再被壓縮。
中指院數據顯示，中國百強房企的凈利潤率持續走低，2016年僅為11%。黃金十年結束，中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代過(guò)去了。
面對未來(lái)，尋求有質(zhì)量的增長(cháng)，成為越來(lái)越多房企的訴求。今年初，恒大集團(03333.HK)董事局在公司內部會(huì )議上提出，公司戰略將從“規?！痹鲩L(cháng)逐步轉向“規模+效益”的雙增長(cháng)。這在一定程度上奠定了這家規模第一的房企“適當控速”的未來(lái)基調。
從2016年下半年開(kāi)始，越來(lái)越多的企業(yè)因為無(wú)法獲得有效的利潤回報而選擇退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。留下的房企需要一顆更堅強的內核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現，以增收又增利為落腳點(diǎn)。
利潤下滑趨勢依舊
雖然2016年的房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮，企業(yè)們喊了很多年的提升利潤率的目標，并沒(méi)有普遍實(shí)現。
中指院報告指出，2016年，百強房企銷(xiāo)售規模再上新臺階，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52.5%和39.4%。銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的快速增長(cháng)帶動(dòng)了營(yíng)收、利潤規模的提升。百強房企的營(yíng)業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長(cháng)36.8%、26.2%。
但百強房企凈利潤增長(cháng)率仍低于營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現象依然凸顯。中指院數據顯示，2016年百強房企凈利潤率因規模和綜合實(shí)力的差異呈現出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤率均值，則持續走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
多年穩居凈利潤榜榜首的凈利潤一哥中海地產(chǎn)(00688.HK)亦未能幸免。中海年報顯示，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤為370.2億港元。過(guò)去四年，即從2012～2015年，中海凈利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計算財務(wù)數據后，2016年中海凈利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤同比增幅為14%。盡管如此，還是跌破了20%的凈利潤增長(cháng)率紅線(xiàn)。
行業(yè)盈利增長(cháng)下降，早在2013年初現端倪。雖然大多數企業(yè)都已接受這一趨勢并試圖通過(guò)加強內部管控、降低成本等方式逆轉局面，但截至目前，依然沒(méi)有出現樂(lè )觀(guān)跡象。
萬(wàn)科(000002.SZ)年報數據顯示，2016年，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額3647.7億元，同比增長(cháng)39.5%，營(yíng)業(yè)收入2404.8億元，增長(cháng)23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為210.2億元，增長(cháng)16%。在銷(xiāo)售榜的前三名，恒大、萬(wàn)科、碧桂園(02007.HK)呈現類(lèi)似走勢，即凈利潤增長(cháng)速度跟不上營(yíng)收增速，更跟不上合同銷(xiāo)售金額增速，顯示一線(xiàn)陣營(yíng)的利潤沒(méi)有與規模同比增長(cháng)，盈利水平仍在走低。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉對第一財經(jīng)記者稱(chēng)，從2015年開(kāi)始，房企以規模增長(cháng)為主要發(fā)展目標，即使今年政策頻繁、行情不好，但多數房企同樣定下增速為20%甚至以上的銷(xiāo)售目標。
張宏偉認為，“企業(yè)以犧牲利潤為代價(jià)，推動(dòng)規模的增長(cháng)。雖然周轉率越來(lái)越高，但利潤率卻逐年下降?！边@恰能解釋?zhuān)瑸楹?016年國內銷(xiāo)售金額前三名、進(jìn)入3000億元俱樂(lè )部的恒大、萬(wàn)科、碧桂園，卻非凈利潤一哥的現象。
“除了企業(yè)主觀(guān)層面的犧牲利潤以推動(dòng)規模增長(cháng)外，不斷升高的土地成本是壓縮企業(yè)利潤的主要原因?！睆埡陚ケ硎?。
規模與效益的取舍
爆發(fā)式增長(cháng)的時(shí)代紅利一去不復返，“有質(zhì)量的增長(cháng)”成為2017年3月房企業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上最頻繁被提及的一句話(huà)。規模以利潤為落腳點(diǎn)，利潤又反過(guò)來(lái)要求規模增長(cháng)為其提供支撐。
利潤率在下降，但房企對規模的酷愛(ài)仍未消退。3月22日，華潤置地執行董事、董事會(huì )副主席唐勇在投資者分析會(huì )上表示，規模很重要，意味著(zhù)行業(yè)地位。
唐勇將規模的增長(cháng)比作“長(cháng)跑與短跑”的關(guān)系，若要追求短期快速增長(cháng)并不難，但這種“沖刺”不可持續，只有保證一定的利潤水平才是有質(zhì)量的增長(cháng)。唐勇表示：“我們注意到業(yè)內個(gè)別同行規模增長(cháng)較快的現象，會(huì )綜合考慮毛利率、負債比率、激勵機制和未來(lái)風(fēng)險等因素，做出適當的調整?！?
中海也開(kāi)始強調規模了。據透露，中海今年的拿地預算是人民幣1000億元，1600萬(wàn)平方米的土地儲備。而2016年全年，中海一共買(mǎi)入18宗土地，新增土儲為972萬(wàn)平方米，拿地總金額為406.8億元。
相反，以往過(guò)度追逐規模的房企，開(kāi)始重視盈利能力的提升。作為規模第一的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大公開(kāi)宣布，要調整戰略，實(shí)現“規模+效益”的雙增長(cháng)，將從2017年起逐步提升凈利率水平，使得該數字在未來(lái)兩年達到9%～10%的水平。
碧桂園財務(wù)部門(mén)負責人也表示，隨著(zhù)公司結算單價(jià)的提升，預計未來(lái)利潤率會(huì )有所提升。該公司過(guò)去幾年的利潤率逐步下降，從2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，雖然2016年略微回升，但依然維持于8.9%的低位。
綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險問(wèn)題?！昂?jiǎn)單的規模增長(cháng)，這是很危險的，一方面是對投資者的不負責任，另一方面是對客戶(hù)的不負責任?！?
還有一個(gè)群體，因為運營(yíng)能力的掉隊而選擇退出市場(chǎng)。2016年9月，聯(lián)想以138億元的價(jià)格將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包轉讓給融創(chuàng );隨后的11月，華鑫股份剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。同年12月，中航地產(chǎn)向保利地產(chǎn)出售的房地產(chǎn)項目及公司股權完成交割。
預期趨于謹慎
去年，中國房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額突破11萬(wàn)億，達到歷史新高，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)，現金余額空前充足。但伴隨著(zhù)新一輪宏觀(guān)調控給市場(chǎng)帶來(lái)的不確定前景，進(jìn)入3月底的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)明顯沒(méi)有年初的樂(lè )觀(guān)。
在昨日舉行的融創(chuàng )中國(01918.HK)業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會(huì )影響到企業(yè)現金流，貸款減少，房?jì)r(jià)肯定會(huì )受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險很大，風(fēng)險大不是因為市場(chǎng)，因為現在買(mǎi)的地要虧錢(qián)?！叭绻娴恼叻潘珊?，我也不大相信會(huì )大漲，因為房?jì)r(jià)已處在高位了。我們對市場(chǎng)是非常悲觀(guān)的，我們從去年10月份開(kāi)始基本上就不拿地了?！?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從政策預期看，本輪房?jì)r(jià)調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性?！叭媸站o，預期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門(mén)這些城市有望再次進(jìn)入低迷調整期，成交量已經(jīng)出現了明顯下調?！?
在禹洲地產(chǎn)的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，禹洲地產(chǎn)董事長(cháng)林龍安說(shuō)：“房?jì)r(jià)單向上漲的年代已經(jīng)結束，中國房地產(chǎn)進(jìn)入穩定增長(cháng)時(shí)代?！?
“今年的銷(xiāo)售目標是300億，會(huì )根據實(shí)際情況到年中再提高銷(xiāo)售指標，未來(lái)五年計劃要突破千億銷(xiāo)售額，但是我們很關(guān)注盈利數據，我們希望把每個(gè)項目利潤率做高?！绷铸埌哺嬖V記者。禹洲地產(chǎn)年報顯示，2016年禹洲地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額為232.06億元，同比上升65.54%;凈利潤為17.75億元，同比增長(cháng)7.13%。
同樣對未來(lái)保持謹慎的還有綠城中國，在其2016年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，曹舟南更是保持悲觀(guān)的態(tài)度。他認為，去年國內新房成交量是11.6萬(wàn)億，可是約5萬(wàn)億購買(mǎi)力是投資購買(mǎi)。而今年房地產(chǎn)政策調控明顯加強，因此成交量應該會(huì )降到7萬(wàn)億～8萬(wàn)億。面對這樣的下降幅度，他認為很多開(kāi)發(fā)商規模不可能增加很快。
出于這樣謹慎的情緒，綠城將自己的銷(xiāo)售目標也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產(chǎn)銷(xiāo)售目標約700億，代建銷(xiāo)售目標約200億。按照該數字，綠城的規?；虮热ツ晗禄?，而曹舟南則認為規模并不重要。
事實(shí)上，在大多數業(yè)內人士看來(lái)，動(dòng)輒翻倍的規模增長(cháng)并不能持續。所以，穩健型企業(yè)如萬(wàn)科、中海，均將每年的增長(cháng)幅度確定在20%～30%左右，即便面臨市場(chǎng)行情大好，也不會(huì )有過(guò)于超預期的表現。
2017年，恒大將其合同銷(xiāo)售目標確定為4500億，較上年超過(guò)80%的增長(cháng)幅度下調為30%左右，但依然是行業(yè)最高目標。而碧桂園一改此前“翻倍”的口號，將年度目標確立為4000億，增長(cháng)約30%。
更值得提及的是，萬(wàn)科在年報中對12個(gè)城市的項目存貨進(jìn)行13.8億元的跌價(jià)準備，較2015年底增長(cháng)82.3%。對于2016年存貨跌價(jià)準備，萬(wàn)科董秘朱旭在27日召開(kāi)的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上回應稱(chēng)?！斑@主要是基于審慎的態(tài)度，未來(lái)仍將謹慎，尤其對三四線(xiàn)城市保持謹慎?！?
