深圳整頓商辦研發(fā)物業(yè)：不得采用住宅套型設計
繼北上廣三個(gè)一線(xiàn)城市相繼出臺商辦項目限購政策后，5月12日深圳規劃國土委員會(huì )又發(fā)文調控商辦研發(fā)用房物業(yè)，通知自下發(fā)之日起執行，有效期5年。深圳商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。
今年1月，深圳市規土委在1月13日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》中提到，關(guān)于建筑平面布局，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設計，小戶(hù)型面積段將受到官方限制等內容。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，12日深圳規土委的正式發(fā)文內容與年初發(fā)布的征求意見(jiàn)稿內容并無(wú)太大差異。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，深圳此次出臺政策的目的和北京等城市是一樣的，即對于商業(yè)辦公項目會(huì )有更大的規劃，從這個(gè)角度看，后續對于深圳商住房或者說(shuō)酒店式公寓項目是有利空效應的。
禁止采用住宅套型設計
深圳上述政策提出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式設計。嚴躍進(jìn)稱(chēng)這是為了防范企業(yè)打擦邊球，后續類(lèi)似管制會(huì )增加。
近年來(lái)，深圳商務(wù)公寓因不限購、不限貸吸引了眾多投資客。深圳中原研究中心統計，2016年深圳公寓成交量較2015年上升6個(gè)百分點(diǎn)，達到歷年成交占比的最高水平。截至2016年底，深圳公寓存量達到85.57萬(wàn)平方米；其中，商務(wù)公寓占57.66萬(wàn)平方米，辦公、商業(yè)改公寓占19.98萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)用房配套公寓則占9.23萬(wàn)平方米。
此外，政策對辦公物業(yè)等內部的設施需要進(jìn)行管制，規定衛生間、茶水間、陽(yáng)臺（含露臺）及各類(lèi)型管井、煙道、風(fēng)井等應集中設置。辦公建筑（不包含研發(fā)用房）因功能需要，單棟（座）建筑同一樓層內，設有套內專(zhuān)用衛生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過(guò)該樓層建筑面積的三分之一。
嚴躍進(jìn)認為，限制類(lèi)似建筑面積設定了以后，那么后續此類(lèi)設施更多的是服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求。
深圳新政嚴格限制外墻凹槽的設置，因建筑造型需設置凹槽的，凹槽面寬與進(jìn)深之比應≥2；凹槽面寬與進(jìn)深之比小于2的，按層計算的凹槽部分投影面積全部計入地上核減建筑面積。業(yè)內人士認為，這主要是為了防范"偷面積"等現象的出現。
另外，商業(yè)用房各層之間原則上應設置扶手電梯或梯段寬度不小于2.4米的開(kāi)放式樓梯；對于包含有商業(yè)功能的綜合樓，商業(yè)用房原則上應在裙房?jì)燃胁贾谩?
研發(fā)用房不得小于180平方米
政策通知，單棟（座）建筑同一樓層內，套內建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過(guò)該層辦公建筑面積的50%。同時(shí)，研發(fā)用房單套套內建筑面積不得小于180平方米。
嚴躍進(jìn)認為，對于150平方米及以下的物業(yè)，過(guò)去有各類(lèi)分割，這其實(shí)就是以住宅名義進(jìn)行了銷(xiāo)售。目前規定了此類(lèi)小戶(hù)型物業(yè)的設定，既是為了保證辦公商業(yè)等場(chǎng)地的空間舒適度，也是為了防范違規改建為小戶(hù)型的住宅物業(yè)。而研發(fā)用房180平方米的最低限制也是為了促進(jìn)研發(fā)用房具備合理的空間，住宅等用途功能再次受到限制。
而且規定設計單位、施工圖審查單位、建設單位在設計、審圖和建設時(shí)應嚴格遵守相關(guān)規定要求，不得弄虛作假，不得在技術(shù)上預留違規加建煙道、管井等設施的條件。也提到了生產(chǎn)性倉儲性空間，需要采取大空間設計的方式。
嚴躍進(jìn)分析，深圳此次對建筑設計和規范有了明確的管制，是供應端的管制措施之一。同時(shí)也對房企的拿地等形成了較大的挑戰，后續房企拿地方面會(huì )比較謹慎，畢竟類(lèi)似打擦邊球的做法已經(jīng)不太容易實(shí)現了。
