恒隆陳啟宗：中國商業(yè)市場(chǎng)還有二三十年好景
7月27日，恒隆地產(chǎn)于香港舉辦2017年度中期業(yè)績(jì)會(huì )，作為恒隆董事長(cháng)，同時(shí)是對市場(chǎng)有深入研究的行業(yè)人士，陳啟宗在業(yè)績(jì)會(huì )伊始便對今年以及接下來(lái)的市場(chǎng)發(fā)表了自己的看法。
在每年都會(huì )親自撰寫(xiě)的《致股東函》中，陳啟宗曾提到內地整體零售商業(yè)環(huán)境比較困難，但今年初其已察覺(jué)到，市場(chǎng)正在慢慢恢復。
如今半年過(guò)去，市場(chǎng)的表現讓陳啟宗更肯定他的判斷，“可能冬天過(guò)去了也不一定”。尤其內地一線(xiàn)市場(chǎng)已在明顯恢復，二線(xiàn)則仍需要時(shí)間。
因此，對于內地市場(chǎng)，陳啟宗認為，長(cháng)遠來(lái)看是十分樂(lè )觀(guān)的?！拔覀冞@個(gè)行業(yè)應該還有二三十年的好景，當然三十年里一定會(huì )有起起落落，但這是做生意很正常的情況，所以這不會(huì )有很大的影響?！?
至于香港市場(chǎng)，陳啟宗也指出，短期內依然看好香港樓市，且未來(lái)政府大幅增加土地供應數量后，將會(huì )令樓價(jià)恢復正常水平。
值得一提的是，雖然此次與董事長(cháng)陳啟宗一起出席業(yè)績(jì)會(huì )的，依然是行政總裁陳南祿、首席財務(wù)總監何孝昌及執行董事陳文博，但與以往更多由陳啟宗來(lái)與媒體互動(dòng)、回答問(wèn)題的情況有了不同。
此次業(yè)績(jì)會(huì )上，臺上的管理層都變得活躍起來(lái)，尤其以往很少與媒體互動(dòng)的陳啟宗之子陳文博，也積極地參與到了問(wèn)答中，而以往主導問(wèn)答的陳啟宗似乎準備向旁聽(tīng)者的角色轉變。
在市場(chǎng)的更迭演變中，恒隆地產(chǎn)這家老牌港企，也將逐漸迎來(lái)第三代接班人的上位。
內地長(cháng)遠樂(lè )觀(guān)
據恒隆地產(chǎn)發(fā)布的中期業(yè)績(jì)報告，截至2017年6月30日止六個(gè)月，由于物業(yè)銷(xiāo)售收入上升，恒隆地產(chǎn)總收入增長(cháng)1%至63.58億港元。
期內整體物業(yè)銷(xiāo)售收入上升5%至25.23億港元，物業(yè)租賃租金收入則由于部分項目仍在進(jìn)行的優(yōu)化工程影響而整體減少2%至38.35億港元。
其中，內地物業(yè)組合租金收入下降4%，按人民幣計值則上升1%。恒隆在內地的整體購物商場(chǎng)組合的租金收入增長(cháng)2%至人民幣13.38億元。
雖然內地商業(yè)環(huán)境依然充滿(mǎn)挑戰，部分市場(chǎng)低迷，但對此成績(jì)，陳啟宗在業(yè)績(jì)會(huì )上表示“我們比較幸運”，因為前幾年恒隆已開(kāi)始分階段對物業(yè)項目進(jìn)行優(yōu)化改造，所以在市場(chǎng)低迷的幾年里，不少同行都減租得厲害，恒隆的整體租金收入反而有了一定的升幅。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，由于已完成優(yōu)化工程重新開(kāi)業(yè)，上海恒隆廣場(chǎng)上半年租金收入增長(cháng)了23%，整體零售額亦同比上漲了29%。
因此，在業(yè)績(jì)會(huì )上，管理層表示過(guò)去幾年對項目的投入和優(yōu)化改造已在業(yè)績(jì)上有所反映，效果很好。
提到內地商業(yè)市場(chǎng)時(shí)，陳啟宗亦表現出了樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，甚至用“春江水暖鴨先知”來(lái)形容其作為行業(yè)人士的預期，表示內地市場(chǎng)正在慢慢復蘇，未來(lái)中國消費市場(chǎng)會(huì )逐步好轉：“我相信最壞的日子已經(jīng)過(guò)去了?！?
其指出，從目前情況來(lái)看，內地一線(xiàn)城市市場(chǎng)有明顯的恢復跡象，二線(xiàn)城市則需要再多些時(shí)間：“看長(cháng)遠一點(diǎn)，我對這個(gè)市場(chǎng)是非常的樂(lè )觀(guān)的，因為中國的經(jīng)濟還是靠居民的消費來(lái)維持，我們這個(gè)行業(yè)應該還有二三十年的好景?！?
不過(guò)陳啟宗坦陳，雖然有了回暖的跡象，但這并不會(huì )很快就在租金收入體現出來(lái)，讓業(yè)績(jì)出現大幅增長(cháng)，“所以短線(xiàn)我們是比較審慎的，但長(cháng)線(xiàn)相當可觀(guān)”。
有媒體問(wèn)及陳啟宗，同為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的內地房企萬(wàn)達近期大規模拋售資產(chǎn)事件，陳啟宗以萬(wàn)達有幾百個(gè)項目而恒隆只有十個(gè)，雙方模式完全不同為由，表示不便評論。
但陳啟宗卻提到了國外一家商業(yè)地產(chǎn)公司，該公司商業(yè)項目由最初的幾百個(gè)降至目前的50個(gè)左右，商場(chǎng)數目減少總盈利卻反而上升，“保留下來(lái)的就是最好，盈利能力最高的商場(chǎng)”。
以此為例，陳啟宗強調，項目重要的是盈利能力，恒隆長(cháng)遠的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業(yè)項目。
“恒隆模式很簡(jiǎn)單，雖然只有十個(gè)八個(gè)商場(chǎng)，但是希望在這個(gè)領(lǐng)域里做到最好，如果能做到這樣，前面的路是很樂(lè )觀(guān)的，而且對環(huán)境的風(fēng)險也是可控的?！?
盡管內地部分熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格一路高漲，但陳啟宗認為，內地很大的好處就是，每個(gè)城市市場(chǎng)發(fā)展水平不一樣，如果某地太熱就去另一個(gè)地方，不會(huì )找不到合適投資的地區。
提及內地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷洗牌，陳啟宗指出，洗牌是市場(chǎng)經(jīng)濟必然的結果：“誰(shuí)被洗出去不是我們擔心的，只要擔心我們不被洗出去就行了，洗牌沒(méi)什么大不了的?！?
至于恒隆未來(lái)在內地的發(fā)展，管理層透露，過(guò)去二十年，恒隆的注意力其實(shí)更多是在內地而非香港，內地有高達5600萬(wàn)平呎的土地儲備，還有2500萬(wàn)平呎的在建面積，因此并不擔心目前內地土地成本越來(lái)越高的問(wèn)題?！耙熏F有土地開(kāi)發(fā)完還要幾百億的資金，有排做?！?
香港短線(xiàn)看好
上半年內地房企涌入香港拿地的話(huà)題如今仍是關(guān)注的熱點(diǎn)，也幾乎成了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)會(huì )上的“必答題”。
對于內地房企到香港投地，陳啟宗表示，內地房企到香港投地原因很復雜，但作為一個(gè)香港市民，應該歡迎。
“以往幾十年很多馬來(lái)西亞、日本、美國等外國人來(lái)香港投資，現在內地人來(lái)投資有什么不好、不對呢？”
對于在內房企的激烈爭奪下，如今的香港市場(chǎng)是否是投地的合適時(shí)機，管理層則回應稱(chēng)，投肯定要投，能不能贏(yíng)就是兩回事了。但恒隆方面表示，暫時(shí)仍看不到勝算很高的地方，且與企業(yè)合作拿地的機會(huì )也不多。
在房企積極拿地擴張的同時(shí)，因為市場(chǎng)對資產(chǎn)估值的整體提高，亦有不少發(fā)展商看準時(shí)機選擇拋售物業(yè)項目獲取高收益。
恒隆管理層雖表示暫時(shí)沒(méi)有出售旗下物業(yè)的計劃，但如果有看到好的項目，會(huì )考慮收購，90年代初公司也曾通過(guò)收購獲取了不少建成的收租物業(yè)，只是會(huì )看時(shí)機是否合適。
而業(yè)績(jì)方面，恒隆上半年在香港市場(chǎng)的租金收入也較為理想，期內租賃物業(yè)組合的總租金收入及營(yíng)業(yè)溢利均上升1%，分別至18.86億港元及16.25億港元。整體租賃邊際利潤率為86%，撇除受優(yōu)化工程影響的項目，零售額也錄得了7%的增長(cháng)。
管理層認為，隨著(zhù)物業(yè)改造的繼續投入，項目收益將持續增加，且物業(yè)優(yōu)化工程逐步完成后，租金也將有進(jìn)一步的提升。加之內地在建的昆明、武漢、沈陽(yáng)、無(wú)錫等項目將于2019年中或年末先后落成，“過(guò)兩年會(huì )是豐收的年”。
業(yè)績(jì)會(huì )的最后，見(jiàn)陳啟宗始終未如以往一般對香港樓市接下來(lái)的走勢作判斷，有現場(chǎng)媒體甚至“點(diǎn)名”陳啟宗，希望其發(fā)表看法。
接過(guò)問(wèn)題后，陳啟宗直言，短線(xiàn)內還是看好香港市場(chǎng)的，且因為可推的地不多，政府也不會(huì )很快供應大規模的土地。
但其相信，雖然未必一年半載能解決，長(cháng)遠來(lái)看，新一屆政府會(huì )努力去創(chuàng )造及加強土地供應，最終令樓價(jià)回復至正常水平。
同時(shí)，陳啟宗提到，回顧過(guò)去20-30年而言，香港市民最難負擔買(mǎi)樓的是1997年6月，以現時(shí)來(lái)看，環(huán)境已經(jīng)改變，但不等于現時(shí)負擔較輕，其實(shí)相比過(guò)去幾年，不得不否認，香港的樓價(jià)也是越來(lái)越讓市民不能負擔。
其認為，現屆政府需要出售更多土地，但內地企業(yè)以高價(jià)投地又在一定程度上為土地市場(chǎng)訂下了市價(jià)。因此，要平衡地價(jià)和市價(jià)，政府也有難處。
以下為恒隆地產(chǎn)有限公司2017年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )現場(chǎng)實(shí)錄：
現場(chǎng)提問(wèn)：如何看香港房地產(chǎn)市場(chǎng)？現在入標投地皮是合適時(shí)機嗎？考慮舊樓重建嗎？
管理層：投肯定要投，能不能贏(yíng)就是兩回事了。暫時(shí)看不到勝算很高的地方。也有考慮舊樓重建，但不多。
現場(chǎng)提問(wèn)：剛剛管理層提到暫時(shí)看不到有一些勝算很高的項目，這個(gè)勝算不高的原因在于哪里呢？現在競爭很激烈，越來(lái)越多的中資發(fā)展商跟你們搶地，之后會(huì )不會(huì )是考慮跟這類(lèi)發(fā)展商合作投地？
管理層：合作投地機會(huì )不高。最近看了篇文章說(shuō)為什么內地這么多的企業(yè)來(lái)香港投地，原因很復雜。不過(guò)，作為一個(gè)香港的市民，這個(gè)應該是歡迎的。以往的十幾年有澳洲人、馬來(lái)西亞人、日本人、美國人來(lái)香港投資，那么，今天內地人來(lái)香港投資有什么不對呢？有什么不好呢？這個(gè)應該是無(wú)限歡迎的。
他們出這么高的價(jià)，買(mǎi)了這幅地，他們贏(yíng)了，恭喜他們。但是能不能賺到錢(qián)，我不知道，問(wèn)他們吧。時(shí)間會(huì )解決很多問(wèn)題，這個(gè)讓時(shí)間慢慢解答吧。
如果說(shuō)中間為什么買(mǎi)不到地。其實(shí)我們以往的這二十年，主要注意力都是在內地，而不是在香港。我們在內地手上還有很多土地是等待開(kāi)發(fā)的，如果將手上現有的土地都開(kāi)發(fā)，還需要幾百億的資金，所以還有得做。
很多人在香港和內地之間畫(huà)一條線(xiàn)，我說(shuō)政治上“一國兩制”是對的，但是經(jīng)濟上應該是融合的，我為什么要在深圳那里畫(huà)一條線(xiàn)說(shuō)是不可逾越的呢？從經(jīng)濟的角度來(lái)看，這應該是一體化，對于香港有利，對大家都有利，所以我們不會(huì )是這么狹窄的，一直只看香港。
我們現在運營(yíng)當中在收租金的面積有3100萬(wàn)平呎，土地儲備最高可以到5600萬(wàn)平呎，內地有2500萬(wàn)平呎的面積是在建的。
我們的生意模式不是要馬上買(mǎi)地馬上建樓，這完全不是恒隆做的模式，希望大家明白，我們是一個(gè)很好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，要找到最好的地建最好的建筑物，然后獲得非?？捎^(guān)穩定的租金收益。
現場(chǎng)提問(wèn)：上半年香港樓價(jià)已經(jīng)升了很多，怎么看下半年樓市？下半年會(huì )不會(huì )調高香港方面的目標或者預計銷(xiāo)售額會(huì )不會(huì )進(jìn)一步上升？
管理層：其實(shí)我們的主要收入都是租鋪，租金收入方面的，所以沒(méi)有說(shuō)特定每年的一個(gè)銷(xiāo)售目標。當條件對、價(jià)錢(qián)合理的時(shí)候，我們就賣(mài)一些，主要是這樣。
銷(xiāo)售價(jià)格方面，我個(gè)人看未來(lái)的一段時(shí)間都會(huì )平穩的。樓市，我覺(jué)得未來(lái)這幾年還是平穩的。
現場(chǎng)提問(wèn)：零售市道呢？
管理層：我想剛剛陳生（陳啟宗）已經(jīng)是說(shuō)得很清楚了，春江水暖鴨先知。但是，我想說(shuō)的就是立春的那一天也不是馬上呈現的，所以這些數字不會(huì )馬上會(huì )變的。我們的租約和銷(xiāo)售額始終是有一個(gè)時(shí)間上的差距。
接下來(lái)我們都是審慎樂(lè )觀(guān)的?，F在做了很多物業(yè)提升工程，未來(lái)會(huì )逐步逐步帶來(lái)收益的增加。上海的港匯恒隆廣場(chǎng)正在進(jìn)行中，香港山頂廣場(chǎng)現在也都有了樣板正在做，銅鑼灣有一個(gè)商場(chǎng)的部分面積在建設。之前銅鑼灣、旺角這些地方的項目其實(shí)也都提升了。
另外我們有一些新項目正在建設，包括現在昆明和武漢的恒隆廣場(chǎng)，還有沈陽(yáng)正在建設一家酒店，無(wú)錫正在建設第二棟寫(xiě)字樓。這些都差不多是在2019年就會(huì )相繼落成，對收入有促進(jìn)，所以過(guò)兩年可以說(shuō)是豐收的時(shí)候。
還有這些物業(yè)繼續投改造，我相信對收益是一個(gè)很大的利好，再加上現在運營(yíng)中的項目有繼續的收益，未來(lái)租金會(huì )有持續的提升。
現場(chǎng)提問(wèn)：現在大陸越來(lái)越多人做電商，電商甚至是重要過(guò)很多商場(chǎng)，恒隆會(huì )不會(huì )因為電商的沖擊而調整租金，未來(lái)租金是否可以繼續保持現在的這個(gè)水平？
管理層：目前還沒(méi)有找到我們租金和電商之間的直接關(guān)系。那么，這個(gè)有沒(méi)有影響呢？我覺(jué)得應該是有一點(diǎn)的，但是，我們就還感覺(jué)不到。
但是，我覺(jué)得未來(lái)我們想做多些服務(wù)還有市場(chǎng)方面的東西，房地產(chǎn)商以前就是蓋樓租出去，現在要提供服務(wù)，有需要的話(huà)，我們的服務(wù)會(huì )改變，電商這些東西會(huì )提供的。
現場(chǎng)提問(wèn)：最近萬(wàn)達集團陸續出售了巨額的內地資產(chǎn)，您對這些問(wèn)題是怎么樣看的？您覺(jué)得中國經(jīng)濟現在有哪些潛在的風(fēng)險？
最近香港股市在不斷創(chuàng )新高，但恒隆系的股票表現比較平穩，公司方面對這個(gè)股價(jià)的表現是怎么樣看的？
管理層：恒隆跟萬(wàn)達的模式是不一樣的。萬(wàn)達全國大概是有一兩百個(gè)商場(chǎng)，恒隆只有8個(gè)，加上在建的兩個(gè)最多是10個(gè)。這個(gè)模式完全不一樣，既然不一樣，別人怎么樣做，我就不方便評論，我們知道的只是恒隆的這個(gè)模式，長(cháng)遠來(lái)看是很有道理的。
有一家外國公司從前有一兩百個(gè)商場(chǎng)，后來(lái)減少到70多個(gè)，現在只剩下了五六十個(gè)。他們的老板跟我說(shuō)，現在商場(chǎng)的數量少了，但總的盈利反而上升。
也就是說(shuō)，他們現在保留下來(lái)的就是那些最好的，盈利能力最高的商場(chǎng)。我跟他說(shuō)，我們的看法跟你完全一樣的。但我們的方向不是從一兩百個(gè)慢慢減下來(lái)。我們是從零開(kāi)始，慢慢建立起來(lái)的，到現在也不過(guò)是十個(gè)八個(gè)。但是，希望我們這個(gè)十個(gè)八個(gè)的盈利都是最好的之一。長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，這個(gè)對公司是非常有利的策略。
關(guān)于中國的風(fēng)險，在任何的地方都是會(huì )有不同的風(fēng)險，有社會(huì )的風(fēng)險，政治的風(fēng)險，政策的風(fēng)險。在中國投資，政策的風(fēng)險是比較大的，因為它是一個(gè)非?？焖俪砷L(cháng)的經(jīng)濟體，在快速成長(cháng)的過(guò)程里中，一定會(huì )有很多不同的政策應著(zhù)當時(shí)的需要出臺，所以這方面是大家需要注意的。
也就是說(shuō)，做一個(gè)決定的時(shí)候要估計到政策的改變對你會(huì )帶來(lái)什么樣的影響。恒隆的模式比較簡(jiǎn)單。我常常說(shuō)要是兩個(gè)機器做同一件事，一部機器有一百個(gè)零部件，另外一部機器只有十個(gè)零部件，你要哪一個(gè)？簡(jiǎn)單的總比復雜的好。所以恒隆的模式是非常簡(jiǎn)單的，只有那十個(gè)八個(gè)的商場(chǎng)，但是希望每一個(gè)都是在那個(gè)領(lǐng)域里，那個(gè)市場(chǎng)里是領(lǐng)先的。要是能做到這樣，前面的路是很樂(lè )觀(guān)的，而且對環(huán)境各方面的風(fēng)險也是比較可控的。
恒隆的股價(jià)問(wèn)題，我們是管理公司的，不是管理股價(jià)的。股價(jià)也不歸我管，那是市場(chǎng)的事。我們只要把公司管理好，長(cháng)遠市場(chǎng)還是理性的，只要做得好，市場(chǎng)會(huì )看得到，市場(chǎng)短期是可以不理性的，會(huì )有錯位。作為企業(yè)負責人，看得比較遠一點(diǎn)，不只是看短線(xiàn)股價(jià)表現，股價(jià)的表現不是我們該太過(guò)于在意的事情。
現場(chǎng)提問(wèn)：恒隆有沒(méi)有計劃出售一些二線(xiàn)項目資產(chǎn)呢？
管理層：這樣子說(shuō)吧，樣樣都可以談的，不過(guò)，你需要打動(dòng)得了我們的心，這個(gè)要有人出價(jià)，而且價(jià)夠高，我也覺(jué)得合適才行，別跳了這些步驟說(shuō)了。
現場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于萬(wàn)達與融創(chuàng )交易的事件，你是否認為現在這個(gè)事情可能標志著(zhù)國內的商業(yè)地產(chǎn)會(huì )處于洗牌或者調整的階段呢？這對于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是收購或調整的時(shí)機？
恒隆一直很看好國內，如果要尋找新項目的話(huà)，現在好的地，價(jià)都很高，招拍掛可能并不是好的方式，那么會(huì )用其他什么方式去補充項目？
管理層：中國的市場(chǎng)很大。每一個(gè)地方，每一個(gè)區域的經(jīng)濟情況也都不一樣，所以這就是在中國大陸做市場(chǎng)的好處，夠大。這里過(guò)熱可以去另外一個(gè)地方，如果又熱起來(lái)了，又可以回到原來(lái)的地方，所以這個(gè)機會(huì )總是有的。
關(guān)于洗牌這個(gè)問(wèn)題，我們并不針對任何公司說(shuō)這件事，從經(jīng)濟整體來(lái)看，洗牌是市場(chǎng)經(jīng)濟的必然的結果。但是，誰(shuí)被洗出去，那就是另外一回事了。這不是我們所擔心的。
我們擔心的只要不是我們被洗出去就行了，所以洗牌這個(gè)事情是沒(méi)有什么大不了的?，F在香港房地產(chǎn)很多的名字我說(shuō)出來(lái)大家可能都不認識，但曾幾何時(shí)，二三十年前，他們可能是香港大名鼎鼎的，非常成功的，因為各種原因退出江湖了。
洗牌也不一定是洗出去就完了，有一些人可能會(huì )東山再起，所以這是市場(chǎng)經(jīng)濟里面必然發(fā)生的事，沒(méi)有什么大不了，不要太過(guò)吃驚。
現場(chǎng)提問(wèn)：現在市場(chǎng)有比較多的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店公開(kāi)出售，恒隆會(huì )不會(huì )有意買(mǎi)一些現有的商業(yè)項目呢？
管理層：如果是好的房地產(chǎn)，不怕買(mǎi)的。不過(guò)，好的不多，這個(gè)是真的。過(guò)往二十多年，其實(shí)我們在不同的時(shí)間都買(mǎi)了不少的物業(yè)，譬如1992-1994這幾年，我們在香港買(mǎi)了不少的建成的收租物業(yè)，所以主要看這個(gè)時(shí)機怎么樣。
現場(chǎng)提問(wèn)：對于接下來(lái)的香港樓市怎么看？
管理層：短線(xiàn)還是看好的，政府不會(huì )這么快推很多地，因為沒(méi)什么地可以推。長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，按照我過(guò)往20年對林鄭政績(jì)的判斷，她會(huì )很努力創(chuàng )造和加強推出土地，當很多土地被出售時(shí)，樓價(jià)自然就會(huì )回落了，但這未必是一年半載的事，看長(cháng)遠點(diǎn)，未來(lái)幾年，我相信現屆政府會(huì )盡他們所能推出土地，預計最終會(huì )成功，讓樓市回復到一個(gè)比較正常的水平。
香港人是否負擔得起買(mǎi)樓呢？我最近看了一下數字，過(guò)往這二三十年，最負擔不起買(mǎi)樓的，是1997年6月，用同一個(gè)標準去衡量的話(huà)，1997年6月是香港市民最負擔不起的。
這并不表示今天現有的環(huán)境是很好，可以接受的。但當時(shí)沒(méi)有人說(shuō)，負擔不起，因為大家都對樓價(jià)是看好的。今天環(huán)境變了很多，雖然比起1997年已經(jīng)是比較可以負擔。但是，看過(guò)往的幾年，也不可否認的是，今天越來(lái)越負擔不起了。所以相對于以往三五年，政府一定要賣(mài)多一點(diǎn)土地出來(lái)。
我完全相信，現任政府和上屆政府一樣會(huì )非常努力去尋找土地，其實(shí)政府也有很多的難處。譬如農地補地價(jià)也不能補得太便宜，加上現在有這么多的內地房企來(lái)香港買(mǎi)地，買(mǎi)得很貴，在這里定了一個(gè)市價(jià)，所以這些地政府都很難便宜賣(mài)。
