任志強：這幾個(gè)稅種取消之日就是房地產(chǎn)稅出臺之時(shí)
時(shí)間：2017/9/4
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2017年8月23日，北京華遠企業(yè)號，清華大學(xué)國家金融研究院副院長(cháng)朱寧攜手光大證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生做客中國金融博物館書(shū)院第71期讀書(shū)會(huì )，與特邀主持人中國金融博物館書(shū)院理事長(cháng)任志強共同分享“金融與房地產(chǎn)的穩定發(fā)展”。
以下是任志強在讀書(shū)會(huì )上分享的核心觀(guān)點(diǎn)：
房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫
日本出現房地產(chǎn)泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒(méi)看到多少地產(chǎn)商倒了。
我們看看08年之后美國出現的金融危機，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會(huì )出現這種情況。
中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬于低首付或零首付，很多人買(mǎi)房子是因為可以沖抵個(gè)人所得稅。所以他們不在房子上投入實(shí)際本金部分，中國你們都說(shuō)房地產(chǎn)泡沫可能出現，我們假定可能出現，會(huì )出現什么情況呢？
銀行會(huì )因為個(gè)人信貸而垮臺嗎？我們個(gè)人住房用住房基金擔保，會(huì )說(shuō)房子我們不要了嗎？
只要有政府信譽(yù)做擔保，拼命去買(mǎi)房吧
當政府信譽(yù)沒(méi)有垮臺之前，你們就可以拼命地買(mǎi)房，因為政府信譽(yù)在給你們做擔保。
盡管政府信譽(yù)和市場(chǎng)條件之間做了一部分調整，但是從今年開(kāi)始建共有產(chǎn)權房，多少年能建到百分之多少啊。
在現有住房這么大比重范圍內，多少年才能完成在市場(chǎng)上占有一定的統治地位或者是壟斷地位嗎？我估計5年達不到2％，10年達不到5％，你們不信試試看。
誰(shuí)膽子大誰(shuí)賺錢(qián)，房子金融屬性不變
新加坡人把數字搞得很清楚，但他是按新幣計算的，我們是按人民幣計算的，從現在來(lái)看，新加坡的房?jì)r(jià)每平米和廈門(mén)的房?jì)r(jià)相比，除了一個(gè)貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。
新加坡的組屋可能和廈門(mén)現在的房?jì)r(jià)差不多，而不是說(shuō)他的商品房?jì)r(jià)格和廈門(mén)差不多。
我覺(jué)得他們已經(jīng)把金融和房地產(chǎn)的問(wèn)題說(shuō)得很清楚了，誰(shuí)膽大誰(shuí)能賺錢(qián)，如果政府不改變信用和基礎條件的話(huà)，金融屬性是不會(huì )改變的。
只要用平均數去估算市場(chǎng)都是錯的
你們剛才說(shuō)了新加坡房?jì)r(jià)，紐約房?jì)r(jià)，和各地的房?jì)r(jià)，你們查過(guò)沒(méi)有，他們的房?jì)r(jià)用的中位數，只有中國用的是平均數。
也就是說(shuō)，他們的政府只管中位數以下的房子，因為中位數以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關(guān)的，中位數價(jià)格以上的房子和一般老百姓沒(méi)關(guān)系，那都是富人的奢侈品。
不能和窮人的住房擱在一起去平均，然后公布一個(gè)平均數，這是一個(gè)錯誤的概念，只要你用平均數去做概念，基本上都是錯的。
剛才問(wèn)了一圈租金，我告訴你，中國如果計算租金回報率，大概平均在200％-300％，你們聽(tīng)了覺(jué)得很?chē)樔税桑?
如果我們用平均房?jì)r(jià)和市場(chǎng)平均租金去計算，那么你是用商品房的部分去計算的租金回報率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什么說(shuō)我們中國的租金回報率是200％-300％，是因為我們大約有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。
房改房平均價(jià)格在北京1430塊錢(qián)一平，再扣除工齡，大平均750塊錢(qián)一平，60平米的房子，42000塊錢(qián)一平，現在一個(gè)月租金6000塊錢(qián)。
也就是說(shuō)一年的回報率高于所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價(jià)格回報率和商品房平均下來(lái)，平均回報率有200％-300％。
這也是因為有這部分低價(jià)的房屋提供低價(jià)的租金，才導致我們商品房?jì)r(jià)的高價(jià)房租，除了那些奢侈品消費以外，一般人給的租金很低。
絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場(chǎng)價(jià)格去考慮。大家都知道北京上海是最發(fā)達的城市之一，你們知道上海的戶(hù)均面積在全國排第幾嗎？平均66平，在全國排倒數第五。
反而那些村鎮，尤其是三四線(xiàn)城市的住房戶(hù)均面積遠遠大于國家標準，到了90-110平，美國平均247平，澳大利亞最大，戶(hù)均面積253平，上海和國際水平相差很遠。
你們不要以為看見(jiàn)中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多萬(wàn)套鴿子籠，沒(méi)有廚房、廁所，因此當你用平均數去討論問(wèn)題的時(shí)候，通常會(huì )犯錯誤。
如果不取消這幾個(gè)稅種，再怎么吵吵房產(chǎn)稅也不會(huì )出臺
美國的房地產(chǎn)稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概2％不到，因為911提到了4％，后來(lái)又提到了6％，但是紐約房?jì)r(jià)也是美國最高的，從美國開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，如果房?jì)r(jià)指數為100的話(huà)，現在大概是312，房產(chǎn)稅對抑制房?jì)r(jià)沒(méi)有任何作用。
中國有沒(méi)有房產(chǎn)稅，有，1951年的時(shí)候，內政部下達了一個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅的命令，這個(gè)命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現在執行的暫行條例。
這個(gè)暫行條例上，對居民住房免征房產(chǎn)稅，而不是說(shuō)中國沒(méi)有房地產(chǎn)稅，他們說(shuō)的只是對住宅部分中國不用收。
但是中國的房?jì)r(jià)不光只是住房的房?jì)r(jià)，其他的房子也叫房?jì)r(jià)，因為你在土地拍賣(mài)的時(shí)候有工業(yè)土地，有綜合用地，有商業(yè)，有住宅，它都叫房?jì)r(jià)的部分。只是對住宅部分沒(méi)有收房地產(chǎn)稅，但是我們不承認他沒(méi)有收房地產(chǎn)稅，是因為從1951年的房產(chǎn)稅做了四次剝離。
第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個(gè)之前是沒(méi)有工商稅的，工商稅是從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的一種稅；
第二個(gè)剝離是教育附加和城市維護事業(yè)稅，也是從原有的房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的；
第三個(gè)是我們后來(lái)增加的土地使用稅以及耕地占用費，這兩項也是。
換句話(huà)說(shuō)，要想實(shí)行房產(chǎn)稅，最少應該把從過(guò)去房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的4-5種稅先取消，為什么物業(yè)費不叫房地產(chǎn)稅，就是想回避過(guò)去從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的好幾個(gè)稅種。
因此大家不用關(guān)心房地產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺，只用關(guān)心那幾個(gè)從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的稅種什么時(shí)候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺。
