2018樓市會(huì )有哪些新變化？
2017樓市的關(guān)鍵詞是什么？房住不炒——房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。為什么是這句話(huà)，因為中國樓市的本質(zhì)，是政策。決定樓市走向的根本，是政策。如果拋開(kāi)政策，中國樓市是最難解釋的經(jīng)濟現象之一。
為了落實(shí)房住不炒政策，前兩天剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議用了較大篇幅來(lái)闡述，原文如下：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權益,支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實(shí)行差別化調控。
我們來(lái)具體分析一下：
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這句話(huà)是十九大報告的原文照抄，當時(shí)十九大報告提出來(lái)的時(shí)候，是非常吸引眼球的，核心就在于“多主體供應”幾個(gè)字。眾所周知，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是政府壟斷供應的，供應主體單一，市場(chǎng)失靈，土地價(jià)格形成機制無(wú)從談起。這些年大家都在說(shuō)房?jì)r(jià)漲得快，漲得太多，其實(shí)房?jì)r(jià)沒(méi)漲，漲的是地價(jià)。任志強在一次講話(huà)里提到，刨掉地價(jià)，中國的房?jì)r(jià)便宜的要死。所謂的炒房，其實(shí)是炒地，炒地最大的受益者就是地方政府，因為賣(mài)地的錢(qián)都歸他了。因此說(shuō)土地供應沒(méi)有打破壟斷，中國的地價(jià)就只會(huì )上漲，房?jì)r(jià)當然也會(huì )隨之上漲。香港就是這樣，香港政府壟斷了土地，最終導致香港房?jì)r(jià)奇高，百姓居住條件奇差，經(jīng)濟運行成本也奇高。
此次會(huì )議重申這一條，有什么意義呢？其實(shí)沒(méi)多大意義。打破壟斷談何容易？況且這關(guān)乎政府自身最大的財政來(lái)源，誰(shuí)也擔不起這個(gè)責任。因此這句話(huà)日后肯定會(huì )多次出現，但并不會(huì )有實(shí)質(zhì)性的舉動(dòng)，除了政府壟斷供應，我實(shí)在想不出還有什么主體能有土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，這是中國的制度環(huán)境決定的。
要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權益,支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這句話(huà)才是今年會(huì )議的重點(diǎn)，也就是說(shuō)，2018年各地會(huì )大搞長(cháng)租房，會(huì )成為地方政府的政績(jì)工程，至于怎么搞，現在還沒(méi)有頂層設計，各地自己摸石頭。前幾天建行出臺過(guò)一個(gè)支持長(cháng)租房建設的文件，大意是建行成立租賃機構，向社會(huì )征集長(cháng)租房源，然后再租給用戶(hù)，同時(shí)為長(cháng)租用戶(hù)提供租金貸款支持。這是一個(gè)風(fēng)向標，今后長(cháng)租房的運營(yíng)主體，可能就是央企，包括銀行、保險等金融機構。長(cháng)租房變現慢，利潤率低，資金占用大，但收益穩定，一般的民企估計興趣也不大。
長(cháng)租房能在多大程度上緩解中國樓市的痛點(diǎn)，現在還是個(gè)未知數，以寧波為例，寧波常住人口的住房擁有率可能超過(guò)80%，戶(hù)籍人口的住房擁有率可能超過(guò)100%（有很多家庭擁有多套房），真正的租賃人口其實(shí)是不多的。寧波目前的租金仍然不高，相對房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，租金的收益毫無(wú)吸引力，因此很多房東寧愿空著(zhù)也不愿出租。在此情況下如果大量新建長(cháng)租房項目，可能會(huì )造成資源浪費。
完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實(shí)行差別化調控。很多人對房產(chǎn)稅的出臺抱有很高期望，希望可以痛宰炒房客，逼迫他們把房子拋出來(lái)。這可能想多了，房地產(chǎn)稅的最終目的，就是單純的增加政府收入而已。如果想真正的打擊炒房客，可以征收高額的所得稅，這么多年了20%的所得稅從來(lái)都沒(méi)有真正實(shí)施過(guò)，因為想要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，是離不開(kāi)炒房客的。
炒房客就像啤酒上的泡沫，沒(méi)有他就是一杯寡淡的水，但太多了政府也擔心，所以要調控。調控的真正目的，并非是降房?jì)r(jià)，也不是為了解決老百姓的居住問(wèn)題（限購限貸加息更買(mǎi)不起了），調控的目的是防范系統性風(fēng)險特別是金融風(fēng)險。2018年的調控不放松，估計重點(diǎn)是對房地產(chǎn)金融的不放松，例如開(kāi)發(fā)企業(yè)的杠桿，首付貸、消費貸進(jìn)入樓市，假按揭等。一些限購過(guò)頭的城市，反而在2018年會(huì )放松，任志強曾放言，很多城市的限購熬不到2019年。他是知道許多地方政府的命脈的，離了房地產(chǎn)這口奶真的會(huì )很麻煩。
總體來(lái)看，對于購房者來(lái)說(shuō)，2018年可能并沒(méi)有驚喜，一些城市的成交可能不會(huì )像2017年那樣火爆，但房?jì)r(jià)波浪式上漲的體制基礎仍然未變。如果調控不放松，不排除房?jì)r(jià)出現階段性的回落，特別是郊區樓盤(pán)，2018年下半年或許就會(huì )有比較好的價(jià)格出現（但利息可能會(huì )更高）。對于打算長(cháng)期租房的人來(lái)說(shuō)，2018年是很值得期待的，租售并舉到底能不能舉得起來(lái)，2018年應該就可以初見(jiàn)端倪了。
