央媒：樓市調控5年不退出！炒房客哭了！
央媒透露：樓市調控，5年內不會(huì )退出
昨天（1月23日），經(jīng)濟參考報電子報發(fā)文：告別周期，未來(lái)五年，調控都不會(huì )退出。
該報是由新華社主管主辦的報刊，是中國最早的全國性經(jīng)濟類(lèi)報紙。從這個(gè)身份可以看到，它的發(fā)文一定程度上表明了樓市調控的基本走向。發(fā)文作者是新城控股集團高級副總裁歐陽(yáng)捷。
文章核心觀(guān)點(diǎn)：
1、調控依舊，不會(huì )放松，未來(lái)五年內都不會(huì )退出，未來(lái)樓市還將依靠調控政策，進(jìn)一步穩定房?jì)r(jià)；
2、調控基本面不變的情況下，各城市要因城而作出改變，不再一刀切，開(kāi)始差異化調控。限價(jià)、限購可能會(huì )適度放松。
對于調控到底能延續到什么時(shí)候，多數專(zhuān)家均預測在2~3年，因為按照歷史樓市調控慣例，每輪調控差不多都只維持了2~3年。
但這次央媒發(fā)文透露出：周期輪動(dòng)不適用本輪調控，本輪調控5年內不會(huì )退出，因為本輪調控非常特殊。
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本輪調控特殊在何處？
本輪樓市調控有何特殊之處？綜合來(lái)說(shuō)，與以往有三個(gè)不同。
1、態(tài)度不同：本輪調控態(tài)度之強硬、決絕，無(wú)以復加。
中國中心城市的房?jì)r(jià)，是個(gè)沉疴舊疾。這種“病”有兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是難治，而是不得不治。
過(guò)去十年，中國房?jì)r(jià)翻了10倍，工資卻只翻了3~4倍，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房，買(mǎi)得起的，也搭上了自己的下半輩子，扛著(zhù)房貸過(guò)日子。輿論和抱怨之聲越來(lái)越強，社會(huì )貧富差距越來(lái)越大，矛盾越來(lái)越激烈。
在這樣的背景下，房?jì)r(jià)這個(gè)病，必須得到解決，政府必須給輿論一個(gè)交代，給社會(huì )一個(gè)交代。
2、調控方式不同：本輪調控，“堵”與“疏”并用。
在“堵”方面，和以往相比，本輪調控的方式方法更豐富，除了傳統的限購、限貸、限價(jià)、限商外以及上浮貸款利率外，還提出了限售，也即購房后多少年內不得上市交易。
前前后后共有50多個(gè)城市加入限售大軍，一般都是3年、5年，珠海和保定部分項目規定，成交后10年內不得上市交易。
此外，本輪調控方式與以往最大的不同，就是還采用了“疏”的政策。剛開(kāi)始通過(guò)行政手段強行摁住房?jì)r(jià)，待得平穩后，開(kāi)始行“疏”的調控方式。
堵只能強壓消費者的購房意愿，疏才能有效滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，釋放需求，進(jìn)一步穩定房?jì)r(jià)。
在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供應量。
土地供應方面，首都北京堪稱(chēng)表率。2017年北京住宅用地供應量相比于2016年上漲了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中為數不多的二手房?jì)r(jià)格被控制住的城市之一。
上海、武漢、杭州、廣州、重慶，也都有不同程度的增加。
除了增加土地供應量外，中央還提出“租售并舉”長(cháng)效機制，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市列為租賃試點(diǎn)。
并鼓勵、要求他們積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房等，按規定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)工作。
無(wú)論是增加土地供應，還是“租售并舉”，都是通過(guò)“疏”的方式，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，緩解供求矛盾，以達到控制房?jì)r(jià)的目的。
3、目的不同：以往是為了穩一時(shí)，本輪為了長(cháng)久穩定。
在“堵”與“疏”方式并用的同時(shí)，中央還提出了建立長(cháng)效機制，“租售并舉”就是其中之一，除此之外，還包括多主體供給、多渠道保障。
上周，國土部部長(cháng)姜大明提出，政府不再壟斷土地。
從土地制度上根本解決住房市場(chǎng)的供應問(wèn)題。長(cháng)效機制還涉及到了土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規的修訂完善，從制度和法律法規上，完善。維護中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能告別周期、走出“屢調屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展才能真正實(shí)現。
所以，未來(lái)5年調控都不會(huì )退出。限購、限貸、限價(jià)、限售政策都還會(huì )執行，必要時(shí)還會(huì )繼續打補丁。今后一段時(shí)期內，樓市、地市還會(huì )繼續降溫，后市也不存在再次沖高的可能。
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調控5年內不退出，底氣何在？
十多年來(lái)，這恐怕是官方媒體第一次說(shuō)出“調控五年不退出”這樣的大話(huà)。
以往，房地產(chǎn)調控都是在樓市降溫后就醞釀松動(dòng)，等到樓市低迷的時(shí)候，就紛紛放松了。之所以當局屢屢放松調控，主要原因還是地方政府要靠賣(mài)地過(guò)日子、中央政府要靠房地產(chǎn)穩增長(cháng)。
目前的這輪調控，是不是能夠依靠房地產(chǎn)之外的因素起到有效的穩增長(cháng)作用？
這是對中央政府的挑戰。目前，地方政府是不是可以不依靠房地產(chǎn)而獲得足夠收入支持政府機器運行？這是對地方政府的挑戰。對這兩個(gè)問(wèn)題，我們認為，答案恐怕并不樂(lè )觀(guān)，至多只有少部分地區可能實(shí)現這一點(diǎn)，但大部分地區還是無(wú)法擺脫對房地產(chǎn)的依賴(lài)。
去年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議和住建部年度工作會(huì )議都提出要分類(lèi)調控和精準調控。這也就是說(shuō)，各地要根據自己情況安排政策。這相當于給政策放松開(kāi)了綠燈。這之后，一些地方微調了政策，被媒體解讀為放松調控。隨著(zhù)各地樓市分化，各地政策也將分化，有的會(huì )收緊，有的會(huì )放松。特別是三四線(xiàn)城市，恐怕還是會(huì )放松調控。
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對購房者和房?jì)r(jià)有什么影響？
有人就開(kāi)始擔心，如果真是調控5年內不退出，會(huì )不會(huì )影響自己買(mǎi)房？
對于剛需客來(lái)說(shuō)，毫無(wú)影響。2018年，各城市會(huì )相繼加入差異化調控隊伍。所謂的差異化，就是繼續打壓投機性購房者，支持剛需客、改善性需求購房。后續，估計會(huì )對首套房的貸款利率有所調整。
對于資金不足，已經(jīng)入局的短線(xiàn)投資客來(lái)說(shuō)，5年的調控期限是個(gè)漫長(cháng)且痛苦的歷程，是個(gè)災難，期間估計會(huì )有許多人選擇斷供棄房。
對于長(cháng)效投資客來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么影響。因為，中心城市的房?jì)r(jià)仍會(huì )繼續慢漲，這是中國城市化進(jìn)程和貨幣超發(fā)共同決定的。
中國的人口仍在不斷涌入中心城市，盡管中心城市開(kāi)始“租售并舉”，并加大土地供應量，供應在增長(cháng)的同時(shí)，需求也在上漲，前者的速度很難快過(guò)后者的速度。
其次，M2增速雖然有所放緩，近年來(lái)逐漸靠近GDP增速，但貨幣超發(fā)的基本面沒(méi)有變，人民幣購買(mǎi)力下降的趨勢沒(méi)有變。
綜合以上，房?jì)r(jià)還得慢漲。
慢漲并不違背政府提出的穩定房?jì)r(jià)的目標，政府要的也不是讓房?jì)r(jià)大跌，而是穩定。
其實(shí)，我們要的也不是房?jì)r(jià)下跌，而是自己的收入增速能快過(guò)房?jì)r(jià)漲幅，能讓我們買(mǎi)得起房，這就夠了。這就是當下政府在做的事情，也是本輪調控的目的。
但這需要時(shí)間，我們耐心地等待，希望這一天能早點(diǎn)到來(lái)。
