共有產(chǎn)權房時(shí)代來(lái)臨：房子你一半政府一半
近日，西安市、廣東省等多個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)共有產(chǎn)權住房的實(shí)施方案及意見(jiàn)，從2014年開(kāi)始提出的“共有產(chǎn)權住房”概念，在更大范圍上得到推廣。從政策的決心來(lái)看，共有產(chǎn)權房時(shí)代正在來(lái)臨。
共有產(chǎn)權住房，顧名思義，是指政府和個(gè)人共同出資、共有產(chǎn)權、共享增值收益的房產(chǎn)，建立共有產(chǎn)權住房制度，能降低中低收入住房困難家庭、各類(lèi)人才購房門(mén)檻。
中國的住房體系正在重構，過(guò)往多年，由市場(chǎng)商品房與政府保障房構成的“二元結構”或將被打破，解決既買(mǎi)不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”住房難題被提上日程。作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權房、商品房、保障房、租賃住房將構成多主體、多層次的住房體系，助力長(cháng)效機制的建設。
多地推出共有產(chǎn)權房
共有產(chǎn)權住房有望打破市場(chǎng)商品房與政府保障房的“二元結構”，重構中國的住房體系，其初衷是解決“夾心層”的住房難題。近期，全國多地發(fā)布推進(jìn)共有產(chǎn)權住房建設的通知，首先從政策和決心上宣布，共有產(chǎn)權房時(shí)代的來(lái)臨。
9月14日，西安發(fā)布《西安市深化住房供給側結構性改革實(shí)施方案》的通知，提出推進(jìn)共有產(chǎn)權住房建設，深化住房供給側結構性改革，20%居住用地以共有產(chǎn)權的形式建設限地價(jià)、限售價(jià)的“雙限房”。
9月11日，廣東省住建廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權住房發(fā)展的指導意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》），明確廣東省共有產(chǎn)權住房的供應對象為符合條件的城鎮無(wú)房家庭，每戶(hù)家庭只能購買(mǎi)一套共有產(chǎn)權住房，并享受與購買(mǎi)商品住房同等的落戶(hù)、入學(xué)等公共服務(wù)，且購買(mǎi)滿(mǎn)十年之后，購房者可增購全部產(chǎn)權。
3個(gè)月前，6月份，廣東發(fā)布了相關(guān)通知，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五市試點(diǎn)探索共有產(chǎn)權住房，試點(diǎn)期限為一年。目前，此五城在共有產(chǎn)權住房上的探索和推進(jìn)程度不一。如深圳的共有產(chǎn)權住房以安居型商品房的模式實(shí)行，2014年以來(lái)，深圳累計供應共有產(chǎn)權住房（安居型商品房）約1.7萬(wàn)套；而廣州的共有產(chǎn)權住房主要在南沙推進(jìn)，重點(diǎn)解決區域內中高層次人才的居住需求。
盡管廣東各地市思路不盡相同，但廣東還是有望成為第一個(gè)在全省范圍內全面鋪開(kāi)共有產(chǎn)權住房的地區。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示，廣東出臺共有產(chǎn)權住房相關(guān)政策意見(jiàn)稿，體現了“房住不炒”的精神，也是“多主體供給、多渠道保障”的政策體現。
今日，觀(guān)察人士談起共有產(chǎn)權住房，常謂之新生事物，因此在比較、評價(jià)時(shí)缺乏參照，無(wú)先例可循。但實(shí)質(zhì)上，早在2014年，國家已提出共有產(chǎn)權住房概念，北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安成為共有產(chǎn)權房首批試點(diǎn)的6個(gè)城市。
此后，國家陸續發(fā)布系列政策和指導意見(jiàn)，提出在住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，增加共有產(chǎn)權房供應，支持北京、上海等城市深化發(fā)展共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)工作，也指出要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房，多渠道解決群眾住房問(wèn)題。
2018年，無(wú)疑是共有產(chǎn)權住房落實(shí)、鋪開(kāi)推廣的一年。
第一財經(jīng)不完全統計發(fā)現，截至目前，北京、福州、南京、廣東、西安等在內的多個(gè)省市在進(jìn)行共有產(chǎn)權住房的探索。2017年10月，北京首個(gè)共有產(chǎn)權住房項目已公開(kāi)搖號，而9月10日，福州市首批共有產(chǎn)權住房進(jìn)入申請階段。
搭建多元住房供應體系
從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權住房介于商品房和保障房之間。
綜合過(guò)去兩年多個(gè)調控政策和建立長(cháng)效機制精神，未來(lái)國家將針對不同的收入階層，推出不同層次、類(lèi)型的住房產(chǎn)品，真正形成高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障。共有產(chǎn)權住房無(wú)疑指向中端。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士認為，共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)城市的出現，與近年房地產(chǎn)調控政策有關(guān)。在大規模的保障房建設過(guò)程中，涌現出不少既買(mǎi)不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”，而解決這部分人的住房問(wèn)題便提上日程。
過(guò)去北上廣深等重點(diǎn)城市的住房?jì)r(jià)格出現飛速增長(cháng)，究其原因，莫不是人口持續流入以及商業(yè)銀行信用快速擴張的結果。
2016年第四季度以來(lái)，限購限價(jià)限貸等政策陸續出臺，這是中短期內調控政策的作用力，主要是為避免過(guò)度投機及由此導致的收入不平等的社會(huì )問(wèn)題，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快過(guò)熱上漲的勢頭。
9月15日，國家統計局發(fā)布2018年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據，總體來(lái)看，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩中有漲，除了新建住宅廈門(mén)環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其余67個(gè)城市房?jì)r(jià)全部上漲。
不過(guò)，有業(yè)內人士表示，由于網(wǎng)簽數據滯后、成交結構、統計口徑等原因，這份涵蓋70個(gè)大中城市在內的住房變動(dòng)數據便不能完全真實(shí)反映市場(chǎng)。
金九銀十，向來(lái)是樓市傳統的交易旺季，但今年金九銀十來(lái)得悄無(wú)聲息，恒大等多個(gè)開(kāi)發(fā)商正在降價(jià)促銷(xiāo)，調控沒(méi)有放松，市場(chǎng)寒意也沒(méi)有退去。
在去杠桿深化、調控步步收緊的情況下，目前，一二線(xiàn)樓市已呈現降溫態(tài)勢，但百姓住房難題仍有待解決。
單靠共有產(chǎn)權住房，抑或是商品房，還是保障房，均無(wú)法解決樓市深度頑疾，住房供給和需求矛盾需要全范圍、多層面地落實(shí)解決。顯然，商品房與保障房的“二元結構”體系已建設應用多年，作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權住房一端需要加快補齊。
共有產(chǎn)權住房的建設正式呼應了“房住不炒”的定位，也是加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度中的重要一環(huán)。
深圳等城市正在加快建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房供應與保障體系。以后深圳的住房供應市場(chǎng)中，商品住房將占住房供應總量的40%、人才住房占住房供應總量的20%、安居型商品房占20%、公租房占總量的20%。
作為市場(chǎng)參與主體，開(kāi)發(fā)商尤其關(guān)注市場(chǎng)變動(dòng)。一名TOP20的房企投拓人士告訴第一財經(jīng)，“目前公司對市場(chǎng)上的共有產(chǎn)權用地還保持觀(guān)望態(tài)度，不會(huì )輕易出手。價(jià)格方面，毫無(wú)疑問(wèn)，共享產(chǎn)權住房會(huì )分流部分需求，但對市場(chǎng)價(jià)格真正造成的影響，還需要看相應規模和貨幣政策?！?
