貨幣化安置將退出 三四線(xiàn)樓市拐點(diǎn)真的要來(lái)了
時(shí)間：2018/10/12
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導致三四線(xiàn)房?jì)r(jià)飆漲的棚改貨幣化安置馬上要退出了。10月8日晚間，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
樓市
其實(shí)，貨幣化安置推高了三四線(xiàn)房?jì)r(jià)原因并不復雜。為了能讓地方政府更好的完成房地產(chǎn)“去庫存”的目標，化解三四線(xiàn)城市高庫存風(fēng)險。發(fā)改委要求國開(kāi)行通過(guò)PLS的形式向地方政府貸款，再由地方政府把從國開(kāi)行處借來(lái)的貸款，分發(fā)給棚改拆遷居民。
然后，再由拆遷居民拿著(zhù)動(dòng)遷資金到周邊去買(mǎi)房，由于三四線(xiàn)房地產(chǎn)盤(pán)子本身就不大，突然遇到大量的購房需求，就會(huì )導致當地房?jì)r(jià)上漲。此外，棚改貨幣化安置，還引來(lái)開(kāi)發(fā)商和投機炒作資金進(jìn)入，于是三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)就要大漲。
實(shí)際上，就在2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出在商品住房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。并確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區1500萬(wàn)套。
但在時(shí)隔一年后，風(fēng)向開(kāi)始逐步轉變。而這一次，政策調整貨幣化安置從提高到取消。由國務(wù)院正式發(fā)文明確要求取消貨幣化安置的優(yōu)惠政策。國務(wù)院這次宣布貨幣化安置退出，主要考慮到二方面的因素：
一方面，棚改貨幣化安置實(shí)施一年多來(lái)，雖然緩解了當地房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存現象，但自去年下半年以來(lái)，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)如失控的野馬奔跑向前，甚至還有失控風(fēng)險。所以，貨幣化安置必須退出。
另一方面，地方政府去庫存已近尾聲，各地待售商品房面積創(chuàng )下5年新低。這意味著(zhù)，地方政府不需要通過(guò)棚改貨幣化安置來(lái)消化掉大量庫存商品房。目前，三四線(xiàn)城市的去庫存需求已經(jīng)基本完成，就連之前庫存率較高的呼和浩特也不再強調去庫存，地方政府已將房地產(chǎn)的庫存風(fēng)險轉移出去。
資料顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過(guò)兩年多的去庫存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來(lái)最低水平。既然三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫存目標已經(jīng)完成，棚改貨幣化安置就沒(méi)有存在的必要了。
面對貨幣化安置即將退出政策舞臺，已有多位專(zhuān)家表示擔憂(yōu)。他們認為，今年第四季度至明年初，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。。而我們認為，這種擔憂(yōu)也不無(wú)道理，應該引起當局高度警惕。
首先，過(guò)去為了給房地產(chǎn)去庫存，面對三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，地方政府只能是“睜只眼，閉只眼”，而現在去庫存已經(jīng)接近尾聲。之前的導致房?jì)r(jià)上漲的利好正在退出，而三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投機性需求也在降溫。
若再加上棚改貨幣化安置再退出，那么三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現大起大落將在所難免。前期由于三四線(xiàn)房?jì)r(jià)漲得過(guò)快，已遠超當地居民收入增幅，所以，一旦當地房?jì)r(jià)下跌，很可能是非常迅速的調整。
再者，三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市完全不同。三四線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結構單一、同質(zhì)化競爭嚴重，人口流入量小于流出量，對外來(lái)人口的吸引力薄弱。而前期的房地產(chǎn)利好退出，投機炒心者撤離，當地剛需又支撐不了高房?jì)r(jià)，所以未來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將會(huì )出現大調整。
最后，之前三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)火爆，主要是棚改貨幣化安置，帶來(lái)的投機性需求集中入市，以及國內外投機炒作資金的引入。而現在這些利好消失了。三四線(xiàn)新房成交將會(huì )快速萎縮，而二手房將會(huì )有價(jià)無(wú)市。最終，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將由當地居民購買(mǎi)力說(shuō)了算，不過(guò)這將會(huì )有一個(gè)痛苦的擠泡沫的過(guò)程。
樓市
其實(shí)，貨幣化安置推高了三四線(xiàn)房?jì)r(jià)原因并不復雜。為了能讓地方政府更好的完成房地產(chǎn)“去庫存”的目標，化解三四線(xiàn)城市高庫存風(fēng)險。發(fā)改委要求國開(kāi)行通過(guò)PLS的形式向地方政府貸款，再由地方政府把從國開(kāi)行處借來(lái)的貸款，分發(fā)給棚改拆遷居民。
然后，再由拆遷居民拿著(zhù)動(dòng)遷資金到周邊去買(mǎi)房，由于三四線(xiàn)房地產(chǎn)盤(pán)子本身就不大，突然遇到大量的購房需求，就會(huì )導致當地房?jì)r(jià)上漲。此外，棚改貨幣化安置，還引來(lái)開(kāi)發(fā)商和投機炒作資金進(jìn)入，于是三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)就要大漲。
實(shí)際上，就在2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出在商品住房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。并確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區1500萬(wàn)套。
但在時(shí)隔一年后，風(fēng)向開(kāi)始逐步轉變。而這一次，政策調整貨幣化安置從提高到取消。由國務(wù)院正式發(fā)文明確要求取消貨幣化安置的優(yōu)惠政策。國務(wù)院這次宣布貨幣化安置退出，主要考慮到二方面的因素：
一方面，棚改貨幣化安置實(shí)施一年多來(lái)，雖然緩解了當地房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存現象，但自去年下半年以來(lái)，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)如失控的野馬奔跑向前，甚至還有失控風(fēng)險。所以，貨幣化安置必須退出。
另一方面，地方政府去庫存已近尾聲，各地待售商品房面積創(chuàng )下5年新低。這意味著(zhù)，地方政府不需要通過(guò)棚改貨幣化安置來(lái)消化掉大量庫存商品房。目前，三四線(xiàn)城市的去庫存需求已經(jīng)基本完成，就連之前庫存率較高的呼和浩特也不再強調去庫存，地方政府已將房地產(chǎn)的庫存風(fēng)險轉移出去。
資料顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過(guò)兩年多的去庫存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來(lái)最低水平。既然三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫存目標已經(jīng)完成，棚改貨幣化安置就沒(méi)有存在的必要了。
面對貨幣化安置即將退出政策舞臺，已有多位專(zhuān)家表示擔憂(yōu)。他們認為，今年第四季度至明年初，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。。而我們認為，這種擔憂(yōu)也不無(wú)道理，應該引起當局高度警惕。
首先，過(guò)去為了給房地產(chǎn)去庫存，面對三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，地方政府只能是“睜只眼，閉只眼”，而現在去庫存已經(jīng)接近尾聲。之前的導致房?jì)r(jià)上漲的利好正在退出，而三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投機性需求也在降溫。
若再加上棚改貨幣化安置再退出，那么三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現大起大落將在所難免。前期由于三四線(xiàn)房?jì)r(jià)漲得過(guò)快，已遠超當地居民收入增幅，所以，一旦當地房?jì)r(jià)下跌，很可能是非常迅速的調整。
再者，三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市完全不同。三四線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結構單一、同質(zhì)化競爭嚴重，人口流入量小于流出量，對外來(lái)人口的吸引力薄弱。而前期的房地產(chǎn)利好退出，投機炒心者撤離，當地剛需又支撐不了高房?jì)r(jià)，所以未來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將會(huì )出現大調整。
最后，之前三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)火爆，主要是棚改貨幣化安置，帶來(lái)的投機性需求集中入市，以及國內外投機炒作資金的引入。而現在這些利好消失了。三四線(xiàn)新房成交將會(huì )快速萎縮，而二手房將會(huì )有價(jià)無(wú)市。最終，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將由當地居民購買(mǎi)力說(shuō)了算，不過(guò)這將會(huì )有一個(gè)痛苦的擠泡沫的過(guò)程。
未來(lái)棚改項目照常進(jìn)行，而貨幣化安置將會(huì )撤離，這無(wú)疑是給三四線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)以迎頭痛擊。之前一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在黃金周表現的差強人意，而如今再迎來(lái)三四線(xiàn)城市取消貨幣化安置的利空。后續國內的房?jì)r(jià)將全面進(jìn)入下跌周期。別看現在三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還比較堅挺，但沒(méi)過(guò)多久將會(huì )出現大幅調整。讓我們拭目以待。
