樓市定調釋放8大信號 政府工作報告提堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展
作為國家經(jīng)濟環(huán)節中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢備受關(guān)注。經(jīng)過(guò)2018年密集的調控，在限購、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。
3月5日上午，國務(wù)院總理李克強在十三屆全國人大二次會(huì )議上作政府工作報告。報告通過(guò)“房地產(chǎn)稅”“新型城鎮化”“棚戶(hù)區改造”“群眾住房問(wèn)題”等關(guān)鍵詞，勾勒出2019年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。
中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁分析認為，今年的政府工作報告對民生領(lǐng)域較為關(guān)注，提及要更好解決群眾住房問(wèn)題、落實(shí)城市主體責任、改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、繼續推進(jìn)保障性住房建設和城鎮棚戶(hù)區改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看，房地產(chǎn)政策不會(huì )那么嚴格，將以因城施策為主。
深入推進(jìn)新型城鎮化
今年政府工作報告中提到，“深入推進(jìn)新型城鎮化”。
對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，原來(lái)的城鎮化基本上是蓋新房，或者說(shuō)是開(kāi)發(fā)商在推動(dòng)中國城鎮化的過(guò)程當中起到很重要的作用，從新城鎮、新建筑這個(gè)角度介入的比較多，例如望京新城、回龍觀(guān)、天通苑等，操作方式是先把房子基礎設施這塊干好了，然后人才住進(jìn)去，是一個(gè)先有物再有人的過(guò)程，一些衛星城和國外也有過(guò)這樣的操作。實(shí)際上就是不斷圈地，不斷地從版圖上擴大的過(guò)程。
報告中提到的發(fā)展是城市內涵性的一個(gè)增長(cháng)，所以它叫新型城鎮化。新型城鎮化并不是版圖的擴張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區的升級，實(shí)際上它是給城鎮化賦予一個(gè)新的內容，更多從人的角度來(lái)考慮城鎮化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶(hù)籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個(gè)百分點(diǎn)。已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶(hù)籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來(lái)兩年，中國城鎮化速度依然會(huì )加快。
以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展
政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，這有兩個(gè)含義：第一，中心城市和城市群發(fā)展就類(lèi)似“內核和圈層”的概念，后續預計中心城市的發(fā)展會(huì )有較多的機會(huì )，尤其是一些中西部的中心城市，會(huì )有較好的發(fā)展導向，這樣也會(huì )發(fā)揮更好的輻射效應；第二，預計后續一些城市群中的中小城市會(huì )有較好的發(fā)展機會(huì )，這是樓市發(fā)展的一個(gè)重要方向，尤其是類(lèi)似武漢、鄭州、西安、沈陽(yáng)等城市，周邊的中小城市發(fā)展機會(huì )將明顯上升。
張大偉分析認為，經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢必然是大城市圈發(fā)展。從房地產(chǎn)角度看，過(guò)去的三年，這些區域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調控協(xié)同機制，最典型的北京與周?chē)沫h(huán)京，基本實(shí)現了房地產(chǎn)調控的協(xié)同。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區域也必然是這些熱點(diǎn)城市，另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經(jīng)濟發(fā)展、人口流入的核心區域。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉(博客)指出，從房地產(chǎn)角度來(lái)講，一些資源配套、人口、教育、產(chǎn)業(yè)也會(huì )在中心城市集聚，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是會(huì )把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市，才能為企業(yè)創(chuàng )造更多的業(yè)績(jì)；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到確認之后，比如上海、南京，上海周邊的昆山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎設施配套和產(chǎn)業(yè)資源也會(huì )產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。
繼續強調落戶(hù)政策
政府工作報告明確指出，“抓好農業(yè)轉移人口落戶(hù)，推動(dòng)城鎮基本公共服務(wù)覆蓋常住人口?！?
嚴躍進(jìn)認為，關(guān)于人才引入和落戶(hù)政策，是這兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業(yè)轉移人口落戶(hù)政策，這其實(shí)也是為了更好實(shí)現2020年的城鎮化的發(fā)展目標。實(shí)際上近期各地都在抓這個(gè)工作，這有助于人口導入的門(mén)檻降低和市民化的進(jìn)程加快。類(lèi)似落戶(hù)政策預計會(huì )形成一波新的紅利，預計2019年通過(guò)落戶(hù)政策而帶動(dòng)的購房消費需求會(huì )繼續上升。未來(lái)兩年，中國城鎮化速度依然會(huì )加快。
張大偉表示，戶(hù)籍制度改革全面落地，31個(gè)省(區、市)及新疆生產(chǎn)建設兵團已全部出臺戶(hù)籍制度改革方案或意見(jiàn)，大多數城市已經(jīng)放開(kāi)放寬落戶(hù)限制，許多中小城市基本實(shí)現落戶(hù)零門(mén)檻，農業(yè)轉移人口市民化制度性通道全面打通?！?
更好解決群眾住房問(wèn)題
政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！?
嚴躍進(jìn)認為，這和2018年的兩會(huì )精神是一致的，而今年兩會(huì )繼續強調群眾住房問(wèn)題的解決。從政策上看，這和此前中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神是一致的，主要是3個(gè)要點(diǎn)，即落實(shí)城市主體責任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。類(lèi)似表述中，最主要是要關(guān)注落實(shí)城市主體責任的概念，預計今年會(huì )不斷推進(jìn)對各地樓市調控的考核，這里雖然沒(méi)有提“一城一策”，但估計接下來(lái)會(huì )有陸續細分政策出臺。尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng )新。
新城控股高級總裁歐陽(yáng)捷指出，雖然報告提出“落實(shí)城市主體責任，改革完善住房體系和保障體系”，但除了因城施策、一城一策、落實(shí)責任之外，預計不會(huì )有更大力度的改革新舉措，也不會(huì )有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是未來(lái)的市場(chǎng)走勢。
推進(jìn)保障房建設和棚改
政府工作報告明確，“繼續推進(jìn)保障性住房建設和城鎮棚戶(hù)區改造，保障困難群體基本居住需求?！?
張大偉認為，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，當前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線(xiàn)城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。
張宏偉認為，房地產(chǎn)調控基調基本不會(huì )變，在此基礎上做好民生類(lèi)的工作，解決低收入家庭的居住問(wèn)題。
存量市場(chǎng)受到高度重視
政府工作報告明確指出，“城鎮老舊小區量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設施?！?
嚴躍進(jìn)認為，這和過(guò)去的棚改的做法是有差異的。實(shí)際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設施、加裝電梯、便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等7個(gè)細分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運營(yíng)的開(kāi)發(fā)商可以積極關(guān)注的。
聶梅生表示，老舊小區的改造提升，更多的是增加服務(wù)業(yè)的活力，增加就業(yè)，增加商業(yè)的活力，使人在其中發(fā)揮更大的作用。
集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市
政府工作報告中提到，“推廣農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果”。
嚴躍進(jìn)表示，從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市是焦點(diǎn)，這和當前發(fā)展租賃市場(chǎng)的改革導向有關(guān)。從此次政策來(lái)看，強調了“推廣”的概念，意味著(zhù)此前全國18個(gè)城市試點(diǎn)工作會(huì )推廣。所以預計包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市后續在集體建設用地配建租賃住房等方面，會(huì )有較多的動(dòng)作和政策導向。
張大偉則認為，從趨勢看，農村土地的價(jià)值將提高，但目前依然是使用權的變化，短期看，產(chǎn)權發(fā)生改變的可能性不大。
穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法
政府工作報告明確，“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
聶梅生指出，2019年仍將是房地產(chǎn)稅落地的準備之年，繼續完善諸如調查研究之類(lèi)的前期準備工作。
全國政協(xié)委員、房天下董事長(cháng)莫天全表示，房產(chǎn)稅遲早要推出，而且應該要推出，這是大勢所趨。但房產(chǎn)稅推出的時(shí)間節點(diǎn)，值得我們謹慎考慮和把握。
張大偉認為，房產(chǎn)稅立法過(guò)程較長(cháng)，目前在積極準備草案階段，短期出臺可能性不大。
