陸家嘴論壇釋放警示信號： 房地產(chǎn)融資收緊
在很多房企人士印象中，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，從未被如此明確地強調。
6月13日，中國銀保監會(huì )、證監會(huì )高層在第十一屆陸家嘴論壇上，“不客氣”地指出了當前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險。
多位房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，這些講話(huà)釋放了房地產(chǎn)調控仍不放松、融資可能收緊的信號。
事實(shí)上，監管層釋放的信息與近期一系列的施政措施一脈相承。此前5月份23號文已狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標融資；6月初，市場(chǎng)傳言部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資受限，包括債券及ABS產(chǎn)品。
這些房企也是一段時(shí)間以來(lái)高地價(jià)的主要制造者。深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，這一波“地王”地理范圍上遠不及2016-2017年，但關(guān)注度卻一樣高。特別是蘇州、廈門(mén)、西安、武漢等二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，樓面價(jià)均創(chuàng )新高，引發(fā)監管關(guān)注。
經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”的樓市，目前又走到了一個(gè)新的節點(diǎn)?？梢灶A計的是，上半年這種個(gè)貸寬松、融資便利的好日子要改變了。下半年融資將變得困難，對一部分房企而言，可能將是生死之戰。
罕見(jiàn)警示背后
在眾所矚目的陸家嘴論壇上，中國銀行保險監督管理委員會(huì )主席郭樹(shù)清罕見(jiàn)地發(fā)表了一段針對房地產(chǎn)風(fēng)險的講話(huà)。
郭樹(shù)清表示，“近些年來(lái)，我國一些城市的住戶(hù)部門(mén)杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平?！?
他還說(shuō)，更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(cháng)房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴重。
住戶(hù)部門(mén)杠桿率提升有數據支撐。央行《中國金融穩定報告（2018）》指出，截至2017年末，我國住戶(hù)部門(mén)杠桿率（債務(wù)余額/GDP）為49%，低于國際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟體的平均水平（39.8%）。
另?yè)医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室國家資產(chǎn)負債表研究中心與中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所《2019年一季度中國杠桿率報告》，2019年一季度我國居民部門(mén)杠桿率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
6月12日，央行最新公布的相關(guān)報告顯示，5月住戶(hù)部門(mén)新增貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長(cháng)期貸款增加4677億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，住戶(hù)部門(mén)的中長(cháng)期貸款中大部分是房貸，2019年前5個(gè)月住戶(hù)部分中長(cháng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億，居于歷史最高點(diǎn)。
房貸持續高企之外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資在今年也迎來(lái)一個(gè)小高潮。數據顯示，今年截至5月6日，房企美元債發(fā)行852億美元，已達到2018年全年的72.9%；今年前5月，房地產(chǎn)信托也創(chuàng )下近年來(lái)的新高，超過(guò)3500億。
事實(shí)上，監管層的警示，也是一些房地產(chǎn)行業(yè)有識之士所擔憂(yōu)的。去年，金地集團董事長(cháng)凌克便對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)，居民大量投資房地產(chǎn)，市場(chǎng)中其他行業(yè)的從業(yè)者也來(lái)投資房地產(chǎn)，就意味著(zhù)這個(gè)行業(yè)面臨著(zhù)泡沫化的風(fēng)險。
萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮也不止一次指出，房地產(chǎn)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結束了，對房?jì)r(jià)再度上漲不能抱有幻想和期待。
融資預期收緊
多位業(yè)內人士分析，引發(fā)監管?chē)绤柧镜男袠I(yè)現象，很可能來(lái)自于近期土地市場(chǎng)的異動(dòng)，以及其背后的信貸和融資支撐。
得益于3、4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，房企過(guò)去三、四個(gè)月拿地的積極性明顯上漲，也創(chuàng )造了多個(gè)單價(jià)、總價(jià)“地王”。
以蘇州為例，4月24日，蘇州一場(chǎng)土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中，有4宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)30%，誕生了兩個(gè)“地王”；4月29日，蘇州工業(yè)園區湖東板塊再拍出一幅單價(jià)“地王”。
據中原地產(chǎn)研究中心統計，截至6月13日，年內搶地過(guò)百億的房企多達40家，其中碧桂園、融創(chuàng )和萬(wàn)科拿地金額分別為805億、673億、525億。另外新城、旭輝、金地、陽(yáng)光城等15家企業(yè)拿地均超過(guò)200億。
5月17日，銀保監發(fā)23號文強調，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資，業(yè)內人士分析，此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。
緊接著(zhù)5月31日，接近監管層人士對21世紀經(jīng)濟報道表示，部分房企因拿地激進(jìn)，“出現一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”；監管部門(mén)將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
截至目前，只有旭輝明確回應：旭輝集團沒(méi)有收到包括口頭和書(shū)面等任何形式的通知，資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)暫無(wú)異常。
李宇嘉指出，此輪高價(jià)地和總價(jià)地主要出現在二線(xiàn)城市，這是“資產(chǎn)荒”的結果，板子不該只打在融資身上。但左口袋和右口袋的錢(qián)難以區分，即便債券等新增融資只能用來(lái)還債，但銷(xiāo)售回款可以投入到土地市場(chǎng)的搏殺。支持土地前端融資的信托迅速增長(cháng)，便佐證了違規融資的事實(shí)。
他認為，未來(lái)融資也不會(huì )收得太緊，基本還是守住2016年10月以來(lái)的“不允許違規加杠桿”的底線(xiàn)，打擊的是土地前端融資、項目“四證”不全融資、借道影子融資等。
不過(guò)，從去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到當下的收緊，房企感受到行業(yè)的調整周期似乎越來(lái)越短，紛紛表示要為未來(lái)早做打算，除了抓緊融資機會(huì )，核心便是快速去貨，回籠現金。
同策研究院數據顯示，2019年5月，其監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng )2019年以來(lái)新低。其中公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下降79.74%。
深圳一家大型房企內部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融資的“窗口期”，沒(méi)有抓住這個(gè)機會(huì )的房企，接下來(lái)的融資將會(huì )更困難。一些拿到大額融資的房企如恒大、融創(chuàng )，也主要是借新還舊，下半年償債優(yōu)先；而今年下半年融資利率的上升，也在預料之中。
