深圳產(chǎn)業(yè)用房新政：限價(jià)、打擊黑中介 、嚴禁以租代售！
時(shí)間：2019/9/29
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產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租、分租；到2020年，新增創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房不少于800萬(wàn)平方米；引導產(chǎn)業(yè)用房合理約定租金，高于年度指導價(jià)格的15%將被約談。9月19日，深圳住建局轉發(fā)《深圳市人民政府印發(fā)關(guān)于規范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩定租賃價(jià)格的若干措施（試行）的通知》（后簡(jiǎn)稱(chēng)「試行措施」），表示該措施將于10月1日期實(shí)施，有效期3年。
深圳 (2)
短租約、擴公攤 二房東亂象多
此前，深圳企業(yè)飽受二房東之苦，隱性擴大公攤面積，提高水電價(jià)格，短租合約不斷上揚租金……各種亂象導致深圳工業(yè)廠(chǎng)房及產(chǎn)業(yè)園租金價(jià)格不斷攀升，一些不堪重負的中小企業(yè)想要或已經(jīng)「離開(kāi)」。
針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，今年5月27日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于規范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》（征求意見(jiàn)稿），詳情可見(jiàn)選址960此前報道，《深圳整治產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二房東：限價(jià)115%，不得轉租！》。
此征求意見(jiàn)稿經(jīng)過(guò)修訂后，終于在9月19日深圳市住建局官網(wǎng)公布，并將在10月1日起施行，有效期為3年。
只要備案，允許專(zhuān)業(yè)租賃機構存在
「試行措施」涉及增加供應、租賃行為監管、產(chǎn)業(yè)監管、租賃價(jià)格指導、平臺建設、市場(chǎng)整頓等方面共計20條。對于黑中介頻繁漲租金、擴大公攤面積、提高水電價(jià)格等行為，采取一對一的解決方案。
試行措施盡力遏制「二房東」參與深圳產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的可能，明確禁止除創(chuàng )客外的個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機構承租產(chǎn)業(yè)用房，但對于聯(lián)合辦公，以及專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構，尚留有余地，允許存在，少掙房租差價(jià)，靠運營(yíng)和服務(wù)賺錢(qián)，大前提是進(jìn)行備案，明確職責和服務(wù)，有序開(kāi)展租賃及相關(guān)配套增值服務(wù)。相關(guān)部門(mén)也將加強專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構對產(chǎn)業(yè)用房改造的審查和驗收等手續。
據深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星介紹，深圳產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)存在很多專(zhuān)業(yè)化從事園區運營(yíng)的機構，比如阿寶集團、硅谷動(dòng)力，他們在深圳已有十多年的發(fā)展歷史，承租的產(chǎn)業(yè)園面積甚至超過(guò)一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展功不可沒(méi)。專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構的存在有利于深圳產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)規范化發(fā)展。
新政：限價(jià)、公示、補貼新產(chǎn)業(yè)
試行措施中嚴打二房東，嚴打「以租代售」，各項收費公開(kāi)化，規范產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)，具體如下：
1、從源頭上遏制二房東，明確產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租或分租；約定可以轉租、分租的，應按規定或約定出租，受轉租人不得再次轉租。
2、對租賃價(jià)格劃定合理范圍，超過(guò)最近年度發(fā)布指導價(jià)格15%的，將被約談，一經(jīng)核實(shí)為惡意哄抬租金的，將被實(shí)施信用懲戒。
3、產(chǎn)業(yè)用房出租前-后兩階段實(shí)行收費公示制度
出租前，所有收費事項一律公示。產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)區豎立公示牌，明確產(chǎn)業(yè)準入類(lèi)型、最低租期、租金指導價(jià)及其他收費事項。未列入公示牌的收費事項，不得以公攤名義收取。
出租后，水電執行政府定價(jià)，每年對水電費收繳及分攤情況公示不少于15天。各用戶(hù)繳納水電費用總和不得高于園區/工業(yè)區繳納的總費用。
4、規范公攤面積及專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)行為
明確規范公攤面積：禁止擅自提高公攤面積比例。尤其在單棟產(chǎn)業(yè)用房分割出租時(shí)，不準隱性擴大公攤面積，各單元租賃建筑面積總和不能超出整棟總建筑面積。
產(chǎn)業(yè)用房專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)商，需要備案。也就是說(shuō)，允許聯(lián)合辦公和專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)商的存在，前提是合規、合理。
5、鼓勵長(cháng)租和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)
鼓勵長(cháng)租行為，產(chǎn)業(yè)用房合同租賃期限不得少于1年，鼓勵簽訂長(cháng)期租賃合同。
對于高新技術(shù)企業(yè)、新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，不僅鼓勵，還將給予一定的財政獎勵。值得注意的是，此條獎勵政策并未出現在5月的意見(jiàn)稿中，為新增措施。
6、加大產(chǎn)業(yè)用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬(wàn)平方米。優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)空間，增加一定比例公用設施，滿(mǎn)足研發(fā)、配套商業(yè)的基本需求，到2020年，舊工業(yè)區綜合整治建筑面積不低于500萬(wàn)平方米。
7、加強租賃行為、產(chǎn)業(yè)準入監管
嚴打違規轉讓或「以租代售」等變相轉讓行為，嚴厲打擊產(chǎn)業(yè)用房用作其他用途的行為。建立產(chǎn)業(yè)用房租賃行為負面清單，明確出租、承租的禁止行為。
產(chǎn)業(yè)用房承租企業(yè)要符合深圳產(chǎn)業(yè)導向，不得租給創(chuàng )客以外的個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和未備案的專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構。
建立舉報機制，一旦違規將實(shí)施處罰并列入失信懲戒名單。深圳市政府各部門(mén)將在措施實(shí)施后6個(gè)月內開(kāi)展專(zhuān)項整治行動(dòng)。
出走企業(yè)會(huì )回歸嗎？
曾有媒體報道，有的企業(yè)因不堪租金上漲的壓力而搬離深圳。此番試行措施實(shí)施后，產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)趨于規范，租金向穩，那出走企業(yè)是否會(huì )考慮回歸？選址960采訪(fǎng)了長(cháng)期關(guān)注深圳產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)人士，均給出一致意見(jiàn)：不會(huì )明顯回流，耐不住租金壓力的企業(yè)，終將被深圳所淘汰。
供不應求，導致租金上漲增速過(guò)快，這是市場(chǎng)行為的優(yōu)勝劣汰。深圳近十年來(lái)大力開(kāi)展城市更新，部分工業(yè)廠(chǎng)房改為商業(yè)或居住，供應量減少，廠(chǎng)房租金上漲為之必然。一位長(cháng)期深耕粵港澳大灣區的企業(yè)高管認為，部分低端制造企業(yè)選擇流向周邊城市，是正常的市場(chǎng)行為，在這一輪市場(chǎng)淘汰中留下來(lái)的基本為實(shí)力企業(yè)。
在深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星看來(lái)，「也許個(gè)別企業(yè)會(huì )因租金穩定選擇回歸，但總體回流現象不會(huì )明顯?！?br /> 試行措施將有效抑制租金增速，穩定市場(chǎng)，提振企業(yè)信心。借此機會(huì )，深圳對準入產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規劃與篩選，試行措施對產(chǎn)業(yè)用房不規范行為起到震懾作用。不過(guò)，此前產(chǎn)業(yè)用地租金增速過(guò)快，也讓企業(yè)感到不安，而試行措施是為保障優(yōu)質(zhì)企業(yè)留在深圳的必要舉措。另外，對于一些尚未盈利的新興產(chǎn)業(yè)，一定的租金扶持是必要的。
深圳 (2)
短租約、擴公攤 二房東亂象多
此前，深圳企業(yè)飽受二房東之苦，隱性擴大公攤面積，提高水電價(jià)格，短租合約不斷上揚租金……各種亂象導致深圳工業(yè)廠(chǎng)房及產(chǎn)業(yè)園租金價(jià)格不斷攀升，一些不堪重負的中小企業(yè)想要或已經(jīng)「離開(kāi)」。
針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，今年5月27日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于規范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》（征求意見(jiàn)稿），詳情可見(jiàn)選址960此前報道，《深圳整治產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二房東：限價(jià)115%，不得轉租！》。
此征求意見(jiàn)稿經(jīng)過(guò)修訂后，終于在9月19日深圳市住建局官網(wǎng)公布，并將在10月1日起施行，有效期為3年。
只要備案，允許專(zhuān)業(yè)租賃機構存在
「試行措施」涉及增加供應、租賃行為監管、產(chǎn)業(yè)監管、租賃價(jià)格指導、平臺建設、市場(chǎng)整頓等方面共計20條。對于黑中介頻繁漲租金、擴大公攤面積、提高水電價(jià)格等行為，采取一對一的解決方案。
試行措施盡力遏制「二房東」參與深圳產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的可能，明確禁止除創(chuàng )客外的個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機構承租產(chǎn)業(yè)用房，但對于聯(lián)合辦公，以及專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構，尚留有余地，允許存在，少掙房租差價(jià)，靠運營(yíng)和服務(wù)賺錢(qián)，大前提是進(jìn)行備案，明確職責和服務(wù)，有序開(kāi)展租賃及相關(guān)配套增值服務(wù)。相關(guān)部門(mén)也將加強專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構對產(chǎn)業(yè)用房改造的審查和驗收等手續。
據深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星介紹，深圳產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)存在很多專(zhuān)業(yè)化從事園區運營(yíng)的機構，比如阿寶集團、硅谷動(dòng)力，他們在深圳已有十多年的發(fā)展歷史，承租的產(chǎn)業(yè)園面積甚至超過(guò)一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展功不可沒(méi)。專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構的存在有利于深圳產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)規范化發(fā)展。
新政：限價(jià)、公示、補貼新產(chǎn)業(yè)
試行措施中嚴打二房東，嚴打「以租代售」，各項收費公開(kāi)化，規范產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)，具體如下：
1、從源頭上遏制二房東，明確產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租或分租；約定可以轉租、分租的，應按規定或約定出租，受轉租人不得再次轉租。
2、對租賃價(jià)格劃定合理范圍，超過(guò)最近年度發(fā)布指導價(jià)格15%的，將被約談，一經(jīng)核實(shí)為惡意哄抬租金的，將被實(shí)施信用懲戒。
3、產(chǎn)業(yè)用房出租前-后兩階段實(shí)行收費公示制度
出租前，所有收費事項一律公示。產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)區豎立公示牌，明確產(chǎn)業(yè)準入類(lèi)型、最低租期、租金指導價(jià)及其他收費事項。未列入公示牌的收費事項，不得以公攤名義收取。
出租后，水電執行政府定價(jià)，每年對水電費收繳及分攤情況公示不少于15天。各用戶(hù)繳納水電費用總和不得高于園區/工業(yè)區繳納的總費用。
4、規范公攤面積及專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)行為
明確規范公攤面積：禁止擅自提高公攤面積比例。尤其在單棟產(chǎn)業(yè)用房分割出租時(shí)，不準隱性擴大公攤面積，各單元租賃建筑面積總和不能超出整棟總建筑面積。
產(chǎn)業(yè)用房專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)商，需要備案。也就是說(shuō)，允許聯(lián)合辦公和專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)商的存在，前提是合規、合理。
5、鼓勵長(cháng)租和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)
鼓勵長(cháng)租行為，產(chǎn)業(yè)用房合同租賃期限不得少于1年，鼓勵簽訂長(cháng)期租賃合同。
對于高新技術(shù)企業(yè)、新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，不僅鼓勵，還將給予一定的財政獎勵。值得注意的是，此條獎勵政策并未出現在5月的意見(jiàn)稿中，為新增措施。
6、加大產(chǎn)業(yè)用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬(wàn)平方米。優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)空間，增加一定比例公用設施，滿(mǎn)足研發(fā)、配套商業(yè)的基本需求，到2020年，舊工業(yè)區綜合整治建筑面積不低于500萬(wàn)平方米。
7、加強租賃行為、產(chǎn)業(yè)準入監管
嚴打違規轉讓或「以租代售」等變相轉讓行為，嚴厲打擊產(chǎn)業(yè)用房用作其他用途的行為。建立產(chǎn)業(yè)用房租賃行為負面清單，明確出租、承租的禁止行為。
產(chǎn)業(yè)用房承租企業(yè)要符合深圳產(chǎn)業(yè)導向，不得租給創(chuàng )客以外的個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和未備案的專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)機構。
建立舉報機制，一旦違規將實(shí)施處罰并列入失信懲戒名單。深圳市政府各部門(mén)將在措施實(shí)施后6個(gè)月內開(kāi)展專(zhuān)項整治行動(dòng)。
出走企業(yè)會(huì )回歸嗎？
曾有媒體報道，有的企業(yè)因不堪租金上漲的壓力而搬離深圳。此番試行措施實(shí)施后，產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)趨于規范，租金向穩，那出走企業(yè)是否會(huì )考慮回歸？選址960采訪(fǎng)了長(cháng)期關(guān)注深圳產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)人士，均給出一致意見(jiàn)：不會(huì )明顯回流，耐不住租金壓力的企業(yè)，終將被深圳所淘汰。
供不應求，導致租金上漲增速過(guò)快，這是市場(chǎng)行為的優(yōu)勝劣汰。深圳近十年來(lái)大力開(kāi)展城市更新，部分工業(yè)廠(chǎng)房改為商業(yè)或居住，供應量減少，廠(chǎng)房租金上漲為之必然。一位長(cháng)期深耕粵港澳大灣區的企業(yè)高管認為，部分低端制造企業(yè)選擇流向周邊城市，是正常的市場(chǎng)行為，在這一輪市場(chǎng)淘汰中留下來(lái)的基本為實(shí)力企業(yè)。
在深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星看來(lái)，「也許個(gè)別企業(yè)會(huì )因租金穩定選擇回歸，但總體回流現象不會(huì )明顯?！?br /> 試行措施將有效抑制租金增速，穩定市場(chǎng)，提振企業(yè)信心。借此機會(huì )，深圳對準入產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規劃與篩選，試行措施對產(chǎn)業(yè)用房不規范行為起到震懾作用。不過(guò)，此前產(chǎn)業(yè)用地租金增速過(guò)快，也讓企業(yè)感到不安，而試行措施是為保障優(yōu)質(zhì)企業(yè)留在深圳的必要舉措。另外，對于一些尚未盈利的新興產(chǎn)業(yè)，一定的租金扶持是必要的。
對于深圳產(chǎn)業(yè)用房新政，您怎么看？
