美國加息 對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何
美國貨幣政策調整對全球流動(dòng)性、利率水平、大宗商品價(jià)格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產(chǎn)配置等等均產(chǎn)生了廣泛而深入的影響。
美聯(lián)儲12月FOMC會(huì )議宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，新的聯(lián)邦基金目標利率將處于0.5%-0.75%的區間，與市場(chǎng)預期一致。這是美聯(lián)儲時(shí)隔一年后再次加息，也是十年半以來(lái)美聯(lián)儲第二次加息。政策聲明顯示，本次利率決議是一致通過(guò)。預計明年將加息三次。
2017年的加息節奏會(huì )怎樣？
許多觀(guān)點(diǎn)認為，2017年美聯(lián)儲將更快加息。推動(dòng)美聯(lián)儲加息預期大幅升溫的一個(gè)主要催化因素是特朗普贏(yíng)得美國總統大選。特朗普勝出，共和黨同時(shí)控制參眾兩院，這一新局面強化了市場(chǎng)對于未來(lái)美國政府寬財政、緊貨幣政策取向的預期。在特朗普未來(lái)的任期內，美國貨幣和財政政策的天平大概率將發(fā)生變化，財政刺激力度將加大，經(jīng)濟前景及通脹預期改善可能推動(dòng)美聯(lián)儲更快加息。
不僅僅如此，人們普遍認為，一旦美國利率走入上行通道，那么美聯(lián)儲規模達4.5萬(wàn)億美元的資產(chǎn)負債表必須收縮。加息并不可怕，一旦美聯(lián)儲開(kāi)始“縮表”，這無(wú)異于吞噬流動(dòng)性的開(kāi)始，也必定會(huì )造成市場(chǎng)動(dòng)蕩。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：
美元加息對中國房地產(chǎn)肯定是負面影響，但由于我國對資本賬戶(hù)長(cháng)期實(shí)行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成很大影響；在我國仍實(shí)行較嚴資本管制的前提下，美國加息對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然較小。但在2017年，對房地產(chǎn)的負面影響肯定是超過(guò)歷史過(guò)去的。特別是在2016年的系列政策推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)自身也已經(jīng)到了調整的邊緣。
在2015年12月那一次美元加息后，看得見(jiàn)的是，中國進(jìn)行了大規模的信貸刺激，釋放的大量的貨幣，這也帶來(lái)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的2016年，全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額歷史首次超過(guò)10萬(wàn)億。
那么在此加息，中國房地產(chǎn)會(huì )如何受到美元升值影響？在房地產(chǎn)政策已經(jīng)收緊的情況下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何？
從市場(chǎng)趨勢看，2017年也已經(jīng)沒(méi)有了繼續2016年超發(fā)貨幣的基礎：
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期最大決定因素是來(lái)自房貸的量與價(jià)格，目前看，前11月，市場(chǎng)的沖高完全是因為房貸的天量占比：
央行昨日（12月14日）公布的數據顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場(chǎng)預期的7200億元，也遠高于上月的6513億元。
在11月新增的7946億元人民幣貸款中，房貸仍是主力。具體來(lái)看，11月，以房貸為主的住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增加5692億元，為年內第二高，占當月新增信貸的約72%，較上月的75%略有下降。
所以這個(gè)數字的變化，將決定未來(lái)6-9個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢：
那么美聯(lián)儲的加息對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有幾點(diǎn)：
第一：人民幣繼續走弱，有沒(méi)有加息可能性？
本周一當天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場(chǎng)同期人民幣掉期價(jià)差創(chuàng )下過(guò)去11個(gè)月以來(lái)的最大值，凸顯國際投資機構在離岸市場(chǎng)看空人民幣的情緒有所高漲。
這種情況下：中國經(jīng)濟剛剛企穩，又臨近年末流動(dòng)性緊張關(guān)頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒(méi)有可能開(kāi)啟加息？
第二：資金回流美國：
07-08年美國實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應量。帶來(lái)全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng )造了大宗商品的牛市。未來(lái)美元走強，必然會(huì )導致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現通縮跡象，多數貨幣出現貶值。
美聯(lián)儲加息就猶如一柄“達摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。
第三：全球資金流動(dòng)加?。?
資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國內資金轉變投資方向。國內目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當中，資金的投資方向發(fā)生轉移極有可能導致中國樓市及股市的大幅動(dòng)蕩。
對于有投資需求的投資者，為實(shí)現資產(chǎn)保值增值，資產(chǎn)配置可以考慮增加美元、英鎊計價(jià)的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業(yè)、海外保險，或選擇QDII類(lèi)產(chǎn)品以及海外股市的投資機會(huì )。
第四：資金價(jià)格明顯上漲：
從資金成本看，過(guò)去的一個(gè)月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見(jiàn)整體資金價(jià)格的上行。這個(gè)趨勢還在持續。
2008年經(jīng)濟危機后，美聯(lián)儲每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(cháng)期走勢尚不明朗，房產(chǎn)的變現能力又較差，買(mǎi)房（特別是非核心城市）已不再是穩妥的投資選項。
第五：國內融資難度上行：
2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：合計全年融資額度達到了11250億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但從10月調控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：
10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。
第六：海外融資成本大幅上漲
僅11月來(lái)，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10億美金，而且從趨勢看，隨著(zhù)美元走強，房企贖回的速度還在加快。
11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據，金額相當于相等于票據本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計及未支付的利息的贖回價(jià)。
11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開(kāi)市場(chǎng)購買(mǎi)本金總額分別為650萬(wàn)美元及570萬(wàn)美元的2019年票據及2017年票據的部分。
11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬(wàn)美元的總代價(jià)(包括未付應計利息)購買(mǎi)本金總額為2050萬(wàn)美元的部分2018年票據
11月合景泰富(01813)公告稱(chēng)，該公司已于贖回日期按贖回價(jià)贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據，贖回價(jià)相等于2012年票據本金額100%，即4億美元。
新昌集團控股(00404)發(fā)布公告，根據1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應計但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。
第七：資本管制加強可能性增加
從國內經(jīng)濟的基本走勢看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長(cháng)期貶值是既成事實(shí)，但因為強有力的國家調控，人民幣的貶值導致資本大規模無(wú)序外流的可能性不大。
龐大的外匯儲備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對嚴格，也約束了資本短期大規模流出。
第八：人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空
在人民幣升值的數年里：人們的財富和可支配收入會(huì )隨著(zhù)人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費品，吸引了大量財富增長(cháng)的消費者，在房地產(chǎn)供給短期內難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì )拉高房?jì)r(jià)。
流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì )隨之人民幣升值預期而增加?！拜斎胄酝ㄘ浥蛎洝睍?huì )引起我國物價(jià)上漲。一般來(lái)說(shuō)，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會(huì )更大。
預期效應會(huì )明顯放大流動(dòng)性效應和財富效應。當市場(chǎng)預期人民幣升值時(shí)，國外資金會(huì )大量流入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jì)r(jià)。
但如果一旦人民幣改變升值預期，出現趨勢性的貶值變化，買(mǎi)房就賺錢(qián)的趨勢將出現逆轉，這種情況下，買(mǎi)房就愈加需要謹慎。
第九：巨量的海外融資規模將引發(fā)房企資金鏈緊張
如果持續甚至有可能出現違約。同時(shí)，美元走強后，熱錢(qián)將流出中國市場(chǎng)，這會(huì )加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢，從而可能傷害中國經(jīng)濟。
人民幣貶值對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首先影響三四線(xiàn)市場(chǎng)，對目前的一二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響不大，但如果成為趨勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。
在未來(lái)一線(xiàn)城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現的區域，更是代表了未來(lái)的投資價(jià)值。
第十：市場(chǎng)出現通貨膨脹苗頭
目前通脹看似溫和，但上升趨勢令人不安，工業(yè)價(jià)格漲幅向消費者傳導只是時(shí)間問(wèn)題！
如果2017年出現通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對于中國房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堅守一二線(xiàn)更是最大的綠洲。
第十一：對于豪宅市場(chǎng)：
未來(lái)可能更多的資金進(jìn)入歐美市場(chǎng)，而對于新興市場(chǎng)的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀錄的2016年一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)很可能在2017年難再突破。
第十二：對于普通人來(lái)說(shuō)：
減少房地產(chǎn)投資行為，剛需入市盡量選擇核心區域，在這個(gè)人民幣趨弱的時(shí)候，選擇資產(chǎn)必須是變現難度最小的資產(chǎn)，對于很多遠郊區前期已經(jīng)暴漲過(guò)的資產(chǎn)，目前看，風(fēng)險要遠遠大于核心區域。
