多地調控升級 房企捆綁銷(xiāo)售變相漲價(jià)
“現在不買(mǎi)，以后更加買(mǎi)不起了，即使現在買(mǎi)高了，過(guò)幾年后回頭看，現在還是低谷，錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)，買(mǎi)房子才能保值增值?！痹谕顿Y買(mǎi)房的群聊中，這是急于購房的剛需和投資客們普遍心理想法。
近期，已有多個(gè)城市出臺限購政策。例如北京周?chē)惨呀?jīng)多城限購：崇禮區、淶水縣和涿州市外，還包括河北省的三河市、大廠(chǎng)縣、香河縣、固安縣、懷來(lái)縣。此外，青島、南京也出臺了相關(guān)政策控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
為躲過(guò)房管局的限價(jià)、限漲措施，武漢、成都、長(cháng)沙等城市的房企采取捆綁銷(xiāo)售，比如將毛坯房當精裝房賣(mài)，捆綁車(chē)位，收取學(xué)區費等多項措施，變相漲價(jià)。
調控多方位收緊
“我們行今年有關(guān)住房貸款額度縮減了40%多，銀監局最近也在排查，是否有違規資金進(jìn)入樓市?！睆V東省某四大行之一的內部人士告訴記者，之前銀監說(shuō)不能違規流進(jìn)房地產(chǎn)，很多已批的貸款或表外的，都已經(jīng)暫停。
記者從深圳有關(guān)部門(mén)了解到，銀行的信貸暫時(shí)沒(méi)有明顯收緊，利率普遍為9折，今年的放款額度也沒(méi)有明顯變化，但房地產(chǎn)評估價(jià)普遍有所下調。
3月16日消息稱(chēng)，北京有部分銀行暫停房貸，市場(chǎng)預期北京樓市調控也將進(jìn)一步升級。
浙江省嘉善縣樓市2016年以來(lái)升溫明顯。嘉善縣住房和城鄉規劃建設局13日發(fā)布消息稱(chēng)，嘉善縣將進(jìn)一步擴大限購實(shí)施范圍至全縣，且將二手住房也納入限購序列。
此外，青島、南京，都在進(jìn)一步升級限購限貸政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近部分之前政策寬松的城市開(kāi)始逐漸出現加碼調控政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年9·30以來(lái)，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市被基本抑制價(jià)格過(guò)快上漲后，很多后起之秀開(kāi)始面臨政策加碼風(fēng)險。
特別是一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市抑制了樓市虛火后，周?chē)妮椛鋮^出現了火爆的現象，特別是北京、上海、深圳周?chē)?。溢出的投資需求使得這些市場(chǎng)有失控的風(fēng)險。
從當下樓市的政策看，部分區域內的投資需求旺盛，未來(lái)全國限購范圍可能繼續擴大。從3月開(kāi)始，全國的一二線(xiàn)城市將在過(guò)去限購的基礎上，加強限價(jià)等政策力度。部分二三線(xiàn)城市將會(huì )增加限購約束，市場(chǎng)有望在2017年初繼續平穩。
過(guò)去一年，環(huán)北京漲幅可以說(shuō)是全國領(lǐng)先，但目前約束性政策力度非常有限。在2016年底，京津冀周?chē)膽褋?lái)縣實(shí)施了限購政策，涿州也實(shí)施了調控，京津冀一體化中，區域內不論是北三縣還是其他區域，房?jì)r(jià)漲幅均比較明顯。以涿州為例，過(guò)去一年房?jì)r(jià)部分區域上漲超過(guò)一倍，這種情況下，市場(chǎng)投資需求聚集，市場(chǎng)炒作氛圍濃郁。
張大偉分析稱(chēng)，涿州等地出現房?jì)r(jià)上漲的原因其實(shí)是以為利好的落地，資金潮下的投資需求集中。這種情況下，目前的調控政策必須嚴格執行，才能將已經(jīng)火爆的樓市有所降溫。從市場(chǎng)看，目前公布的政策對市場(chǎng)的影響相對較弱。預計這一政策后，市場(chǎng)可能會(huì )有短期降溫，但很快會(huì )消化。
開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)出怪招
“目前價(jià)格還在上漲，因為去年開(kāi)發(fā)商都吃的太飽，現金流非常充足，現在有地產(chǎn)商都認為后市房?jì)r(jià)還會(huì )漲三四成，根本不想主動(dòng)降價(jià)，會(huì )搞陰陽(yáng)合同?！鄙鲜鰢秀y行內部人士稱(chēng)，但需求龐大，現在價(jià)格是控都控不住。
本報記者了解到，開(kāi)發(fā)商為了達到價(jià)格最大化，用陰陽(yáng)合同規避監管。比如，開(kāi)發(fā)商把房?jì)r(jià)拆成房款和裝修款兩部分，且房款和裝修款捆綁銷(xiāo)售，購房者被強制買(mǎi)單。
一位成都的購房者告訴記者，成都是捆綁銷(xiāo)售車(chē)庫的方式，去看的一個(gè)新盤(pán)，購房需排號，2000多個(gè)人排號，只有600套房子，定價(jià)主動(dòng)權仍是開(kāi)發(fā)商掌握著(zhù)。
武漢也有購房者告訴記者，武漢部分房企也將毛坯房當精裝房賣(mài)。合同上寫(xiě)明交付條件是毛坯房，但在房管局備案的是精裝房交付，價(jià)格要比同類(lèi)房子高出一兩千元。
位于武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區關(guān)山村的金地·雄楚1號樓盤(pán)在去年10月、11月均價(jià)由此前的17000元/平米上漲至20000元/平米，合同約定的交付標準為毛坯房，但房管局備案詳細信息顯示為“裝修房”。
對此，武漢市房管局回復，涉事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，系以精裝修價(jià)格備案賣(mài)毛坯房，涉嫌違規變相抬高房?jì)r(jià)，已責令限期整改。
據長(cháng)沙一位業(yè)內人士透露，長(cháng)沙還有一個(gè)奇葩樓盤(pán)，收了5.8萬(wàn)的學(xué)位費，被購房者舉報后，只好退還，今年捆綁車(chē)位，變精裝銷(xiāo)售的很多。
“去年合肥這里存在綁車(chē)位、綁地下室儲藏間銷(xiāo)售現象，奇葩的是某開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子所捆綁的儲藏間卻是他們另一個(gè)樓盤(pán)的地下室儲藏間，兩個(gè)項目離了快十公里?！焙戏室晃煌顿Y客向記者透露，后來(lái)該現象被舉報后，被政府叫停了。
長(cháng)沙某知名地產(chǎn)商一位銷(xiāo)售人員告訴記者，現在只能快速跑量，但價(jià)格上沒(méi)有讓步，因為整個(gè)長(cháng)沙市場(chǎng)的預售審批都在加嚴，市場(chǎng)上只要有新盤(pán)出來(lái)，都被一搶而空。
對于后市，首創(chuàng )一位高管告訴記者，公司內部的看法分歧也較大，比如很多人認為北京雖然現在還在上漲，但是量在下降中。按照前兩次的規律類(lèi)比，會(huì )進(jìn)入一個(gè)短期的一兩年下降階段，可能會(huì )降一點(diǎn)，然后在下一個(gè)周期飛速上升，因為今年的土地供應在減少。
