仲量聯(lián)行：北京商業(yè)地產(chǎn)活躍 高端住宅降溫
仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報告，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出“新一輪供應熱潮帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)升級需求，奢侈品擴張聚焦中國老牌零售金街——王府井，樓市調控對高端住宅市場(chǎng)的供需和均價(jià)都帶來(lái)顯著(zhù)影響”等特征。
根據報告，北京甲級辦公樓市場(chǎng)在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京、東長(cháng)安街這幾個(gè)子市場(chǎng)共迎來(lái)4個(gè)新的甲級辦公樓項目，租賃市場(chǎng)新增供應量共達到27萬(wàn)平方米。
由于預租賃活動(dòng)強勁，上述項目的平均出租率高達78%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監賀睿珂表示，國內的金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛抓住市場(chǎng)機會(huì )升級或整合其辦公空間。本季度甲級辦公樓得到快速吸納，也證實(shí)了市場(chǎng)存在被抑制的需求。
報告稱(chēng)，本季度甲級辦公樓的租金環(huán)比漲幅為0.4%，但部分CBD的業(yè)主大幅降低了租金。據介紹，CBD現有樓宇的業(yè)主將面臨來(lái)自未來(lái)新建樓宇業(yè)主的競爭，這些新建樓宇的業(yè)主為提前贏(yíng)得租戶(hù)，向租戶(hù)提供更為優(yōu)惠的租金選擇。奧林匹克和麗澤兩個(gè)地區的新增供應將給北京市場(chǎng)的租金帶來(lái)下跌壓力。
在辦公樓市場(chǎng)方面，中國手機制造商中興通訊以17億元人民幣將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積3.9萬(wàn)平方米）出售給華潤集團，之后遷入中國外運新竣工的、地處奧林匹克公園地區的租賃型項目。
在零售物業(yè)市場(chǎng)，位于王府井步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個(gè)人買(mǎi)家。在望京地區，平安信托出資12.5億元人民幣收購了新一城購物中心，并可能將其改造成辦公樓。
據介紹，隨著(zhù)高端零售市場(chǎng)的回暖，計劃在北京市場(chǎng)進(jìn)行擴張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國最著(zhù)名的購物街王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商與位于王府井步行街核心地段的在建項目——王府中環(huán)（WF Central）的業(yè)主簽署了租賃合約，表明奢侈品零售商仍計劃在北京市場(chǎng)進(jìn)行擴張。
仲量聯(lián)行表示，奢侈品在中國銷(xiāo)量的不斷改善，表明該項需求開(kāi)始“重新回歸本土”。這也和奢侈品在中國與海外市場(chǎng)之間的價(jià)差縮小，同時(shí)國內海關(guān)控制更加嚴格有一定的關(guān)系。
國貿商城新區正式開(kāi)業(yè)，2017年二季度末其預租賃率達到85%，此前樂(lè )視結束了其整層樓的租賃合同。部分品牌從國貿商城遷出至租金相對較低的國貿商城新區。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶(hù)為商城帶來(lái)了大量的人流量，并將部分客流從臨近的幾個(gè)項目吸引到這里。
同時(shí)，文化零售項目大柵欄北京坊進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)際開(kāi)業(yè)率僅達到約30%。北京坊地處北京歷史悠久、游人眾多的前門(mén)地區，包括“北京設計周”、中央美術(shù)學(xué)院、中國國家畫(huà)院等在內的眾多文化和藝術(shù)行業(yè)的租戶(hù)先后進(jìn)駐商廈。本季度，百盛關(guān)閉了位于朝陽(yáng)區常營(yíng)的百盛商城，目前在北京只剩下位于復興門(mén)的百盛商城。
諸多大型開(kāi)發(fā)商披露了其開(kāi)發(fā)計劃，準備進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)欠缺的京西地區。按照其全新輕資產(chǎn)運營(yíng)戰略，中糧集團將與總部位于北京的住宅開(kāi)發(fā)商華遠合作，在北京西郊開(kāi)發(fā)一座購物中心。龍湖地產(chǎn)也計劃在高品質(zhì)零售供給缺乏的北京西部地區開(kāi)發(fā)三個(gè)購物中心項目。仲量聯(lián)行中國區零售地產(chǎn)部總監豪建思表示：“京西地區的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展相對落后，不過(guò)，由于較多具有可觀(guān)可支配收入的富裕家庭居住在該地區，其消費潛力非常巨大?！?
另外，受增值稅改革影響，2017年前5個(gè)月，北京高端酒店市場(chǎng)的總體平均房?jì)r(jià)較去年同期下降2.7%至1006.1元。盡管平均房?jì)r(jià)下行，但在商務(wù)和會(huì )議需求持續增長(cháng)的推動(dòng)下，入住率增長(cháng)2.5個(gè)百分點(diǎn)至69.7%，每間可出租客房收入平穩增長(cháng)0.8%至700.8元。
仲量聯(lián)行表示，近期樓市降溫舉措對高端住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的供需和售價(jià)產(chǎn)生了顯著(zhù)的抑制作用。受政策收緊的影響，本季度豪華公寓銷(xiāo)量環(huán)比下降37%，同比下降36%。政策收緊對高端別墅的需求影響相對較小，其銷(xiāo)量環(huán)比上升20%，但同比下降42%。與此同時(shí)，本季度公布了企業(yè)自持商品住房單次租期不得超過(guò)10年的規定，從而封堵租賃市場(chǎng)的監管漏洞，防止開(kāi)發(fā)商變相“以租代售”。
本季度僅有一個(gè)豪華公寓項目入市，成為2017年上半年唯一的新建高端公寓供應。位于南二環(huán)路的中國璽本季度獲得預售證，推出192套住宅。但受限制政策影響，其擬售價(jià)格顯著(zhù)低于周邊的住宅項目成交均價(jià)。高端別墅市場(chǎng)本季度入市347套別墅，環(huán)比上漲37%。為進(jìn)一步穩定市場(chǎng)，北京市住建委公布了389個(gè)在途項目清單，督促已拿地未開(kāi)工和已開(kāi)工未入市的商品住房項目盡快入市銷(xiāo)售。
二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)的資本價(jià)值增幅開(kāi)始回落。鑒于需求仍高于供應，豪華公寓的一手資本值本季度環(huán)比上漲1.1%，而高端別墅一手資本值則環(huán)比上漲2.5%，略高于上季度增速。
由于二手銷(xiāo)售市場(chǎng)的政策收緊，豪華公寓和高端別墅市場(chǎng)的二手資本值環(huán)比增幅分別下降至1.2%和1.0%。盡管租賃需求保持平穩，但由于租賃供應量小幅增加，本季度租金漲幅略微下跌；豪華公寓、高端別墅和服務(wù)式公寓的租金環(huán)比增幅分別為0.9%、0.8%和0.5%。
