專(zhuān)家：三四線(xiàn)城市住房剛需已成對改善型住宅的需求
“現在三四線(xiàn)城市的住房‘剛需’，實(shí)際更多是對改善型住房的需求?！敝袊F建地產(chǎn)貴州公司黨委書(shū)記、執行董事侯思軍日前向中新網(wǎng)記者表示，在貴州、云南等很多城市，真正沒(méi)有房子可住的“剛需”人群并不多，更多人開(kāi)始追求住房品質(zhì)的提升。
自1998年“房改”以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年的快速增長(cháng)期。人均住房面積從不到10平米增至超40平米?！胺扛摹?0年來(lái)，城市居民基本實(shí)現了居者有屋。
與此同時(shí)，改革開(kāi)放40年，中國超7億人脫離貧困，家庭財富躍居世界第二，擁有了世界最為龐大、超2億人的新中產(chǎn)階級。這些都在影響中國住房發(fā)展的趨勢——追求品質(zhì)提升。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師徐小樂(lè )向中新網(wǎng)記者表示，中國房地產(chǎn)過(guò)去是單純解決“有的住”問(wèn)題。城市化進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入品質(zhì)升級時(shí)代。民眾從追求“有房子”轉變?yōu)樽非蟆昂梅孔印薄?br />
“好房子”的標準主要不是面積大小，而是住房所在城市公共設施和公共服務(wù)不斷完善。徐小樂(lè )認為，從居住的角度，“好房子”要有完善的綠化、保潔、安防、停車(chē)等配套基礎設施；從公共服務(wù)角度，要有專(zhuān)業(yè)的社區醫療、教育、養老等社區服務(wù)。
總的趨勢是，在居住改善階段，人的居住需求從私人空間轉向公共空間，從硬件設施轉向生活服務(wù)，更加看重良好的鄰里關(guān)系與社區氛圍。
徐小樂(lè )認為，過(guò)去幾年，大型品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入提升了三四線(xiàn)城市的房屋質(zhì)量。未來(lái)，品牌運營(yíng)商的進(jìn)入將會(huì )大幅提升三四線(xiàn)城市居住服務(wù)品質(zhì)。
在中國三四線(xiàn)城市，大批類(lèi)似中國鐵建開(kāi)發(fā)的高端改善型住宅項目正在崛起。以貴州貴安“花語(yǔ)墅”為例，項目打造了“空中庭院”的住宅體系，為每一戶(hù)打造一個(gè)空中庭院；在建筑外觀(guān)上，形成了“垂直森林”效果，實(shí)現人與自然和諧共存。
據中國鐵建房地產(chǎn)集團西南有限公司黨委書(shū)記、執行董事阮興亦介紹，中國鐵建開(kāi)發(fā)的高端項目重慶西派城，2018年以27.2億元獲得重慶大平層項目和300萬(wàn)高級銷(xiāo)售套數冠軍；昆明西派國樾銷(xiāo)售單價(jià)高出市場(chǎng)均價(jià)50%，但銷(xiāo)量卻不斷創(chuàng )新高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、環(huán)保、智能方向發(fā)展，以滿(mǎn)足人們對美好生活向往的需求，阮興說(shuō)。
站在2019年來(lái)看房地產(chǎn)的整個(gè)周期，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將面臨兩大趨勢：剛需時(shí)代向品質(zhì)時(shí)代轉變，增量時(shí)代向存量時(shí)代轉變。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示，未來(lái)存量市場(chǎng)會(huì )取代增量市場(chǎng)成為新的市場(chǎng)主導，在存量開(kāi)發(fā)、存量運營(yíng)、社區服務(wù)等各個(gè)環(huán)節將成為房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)務(wù)。未來(lái)開(kāi)發(fā)商將從“賣(mài)房子”轉向“賣(mài)服務(wù)”，將業(yè)主從一次性消費的客戶(hù)轉化為持續性消費的用戶(hù)。
站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，侯思軍認為，過(guò)去賣(mài)了房幾乎就跟客戶(hù)沒(méi)關(guān)系了，但在未來(lái)，如何通過(guò)運營(yíng)和服務(wù)，在存量客戶(hù)身上挖掘新的利潤增長(cháng)點(diǎn)至關(guān)重要。當購房者買(mǎi)了一套新房時(shí)，其實(shí)帶動(dòng)了一條產(chǎn)業(yè)鏈，社區品質(zhì)的提高為業(yè)主在醫療、康養、教育等方面提供全方位的服務(wù)
中國指數研究院研究顯示，未來(lái)5年物業(yè)管理市場(chǎng)規模就將達到1.2萬(wàn)億元，存量開(kāi)發(fā)、存量運營(yíng)、社區服務(wù)將成新的萬(wàn)億級市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)，從“買(mǎi)地造房賣(mài)房”轉換到“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營(yíng)”，中國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入下半場(chǎng)。
如何讓存量住宅歷久彌新，徐小樂(lè )認為，需要大量專(zhuān)業(yè)居住服務(wù)者介入，包括社區物業(yè)管理、房屋改造裝修、房屋流通等。同時(shí)，社區物流、醫療、教育、養老、健身、文化等社區生活配套服務(wù)也會(huì )進(jìn)一步融入到社區生活中去，延長(cháng)社區服務(wù)的價(jià)值鏈條，增加社區生活的品質(zhì)。
