深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)受香港北上資本青睞
時(shí)間：2019/10/22
瀏覽量:
647
“目前香港寫(xiě)字樓的投資環(huán)境正在走向低谷，香港大型機構投資者在大灣區尋找寫(xiě)字樓標的的頻繁度并沒(méi)有減弱。而第三季度以來(lái)，更加明顯的情況是，香港部分家族企業(yè)類(lèi)別的資本正加大在深圳尋找投資標的的興趣，中小型投資機構赴深考察寫(xiě)字樓的興趣也在增加?！比涨?，在第一太平戴維斯大灣區甲級寫(xiě)字樓指數暨第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交流會(huì )上，第一太平戴維斯華南區董事、研究部主管謝靖宇表示，他們觀(guān)察到一個(gè)現象，出于資本增長(cháng)的需求，香港投資者到深圳的看房次數相較以往有較大增長(cháng)。
寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)
“說(shuō)實(shí)話(huà)，這一波香港投資者對深圳了解極少，有些可能只是之前過(guò)來(lái)吃過(guò)飯，幾乎缺失對深圳寫(xiě)字樓情況的判斷?！敝x靖宇說(shuō)。
據介紹，這些香港投資者傾向的片區，包括深圳前海、南山等熱門(mén)區域，深圳后海、福田等區域也是備受關(guān)注的地方。不過(guò)，促使他們最終決策的，還是要回歸到算賬層面。謝靖宇認為，這些投資者只有一個(gè)目標：當投資回報率達到預期才能出手。
謝靖宇介紹，當前，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均投資收益率大約為3.5%-3.8%，這一水平也成為香港大型投資機構對深圳寫(xiě)字樓標的設定的一個(gè)投資紅線(xiàn)。除此之外，一些香港投資者對投資收益率的要求達到4%，部分機會(huì )型投資者甚至要求4.2%-4.5%之間。
從華南區的盈利水平看，雖然少數優(yōu)質(zhì)標的的投資回報率可以達到4.5%-4.8%之間，但整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資收益率僅徘徊在2.8%-3.8%。按照謝靖宇提供的數據，一線(xiàn)城市中，目前北京、上海寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投資收益率僅在3%左右，最高水平也僅達到3.8%。
購買(mǎi)成本過(guò)高超出大部分預期，回報率達不到投資標準，也正因此，即使前來(lái)考察的香港投資者數量明顯增加，但算賬的人更多。疊加上融資影響，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓投資領(lǐng)域沒(méi)有重大交易。
從租賃市場(chǎng)情況來(lái)觀(guān)察，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓的平均租金為208.3元/平方米/月，環(huán)比下跌5.2%，同比也下降10.2%。業(yè)主采取以?xún)r(jià)換量策略推租之后，同期深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃和成交活動(dòng)見(jiàn)漲，這導致第三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量由上季度的負吸納增長(cháng)至正吸納27.5萬(wàn)平方米，遠遠高于2014年第一季度至今深圳甲級寫(xiě)字樓12.5萬(wàn)平方米的平均季度凈吸納量。
在新增供應方面，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓迎來(lái)九個(gè)新增項目（共11棟寫(xiě)字樓）入市，新增供應量共約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。這些集中入市的新增供應將深圳甲級寫(xiě)字樓空置率推高至22.4%，環(huán)比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)，同比也提高了4.8個(gè)百分比。
按照第一太平戴維斯的預測，第四季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)約46.1萬(wàn)平方米新增供應。
寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)
“說(shuō)實(shí)話(huà)，這一波香港投資者對深圳了解極少，有些可能只是之前過(guò)來(lái)吃過(guò)飯，幾乎缺失對深圳寫(xiě)字樓情況的判斷?！敝x靖宇說(shuō)。
據介紹，這些香港投資者傾向的片區，包括深圳前海、南山等熱門(mén)區域，深圳后海、福田等區域也是備受關(guān)注的地方。不過(guò)，促使他們最終決策的，還是要回歸到算賬層面。謝靖宇認為，這些投資者只有一個(gè)目標：當投資回報率達到預期才能出手。
謝靖宇介紹，當前，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均投資收益率大約為3.5%-3.8%，這一水平也成為香港大型投資機構對深圳寫(xiě)字樓標的設定的一個(gè)投資紅線(xiàn)。除此之外，一些香港投資者對投資收益率的要求達到4%，部分機會(huì )型投資者甚至要求4.2%-4.5%之間。
從華南區的盈利水平看，雖然少數優(yōu)質(zhì)標的的投資回報率可以達到4.5%-4.8%之間，但整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資收益率僅徘徊在2.8%-3.8%。按照謝靖宇提供的數據，一線(xiàn)城市中，目前北京、上海寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投資收益率僅在3%左右，最高水平也僅達到3.8%。
購買(mǎi)成本過(guò)高超出大部分預期，回報率達不到投資標準，也正因此，即使前來(lái)考察的香港投資者數量明顯增加，但算賬的人更多。疊加上融資影響，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓投資領(lǐng)域沒(méi)有重大交易。
從租賃市場(chǎng)情況來(lái)觀(guān)察，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓的平均租金為208.3元/平方米/月，環(huán)比下跌5.2%，同比也下降10.2%。業(yè)主采取以?xún)r(jià)換量策略推租之后，同期深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃和成交活動(dòng)見(jiàn)漲，這導致第三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量由上季度的負吸納增長(cháng)至正吸納27.5萬(wàn)平方米，遠遠高于2014年第一季度至今深圳甲級寫(xiě)字樓12.5萬(wàn)平方米的平均季度凈吸納量。
在新增供應方面，第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓迎來(lái)九個(gè)新增項目（共11棟寫(xiě)字樓）入市，新增供應量共約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。這些集中入市的新增供應將深圳甲級寫(xiě)字樓空置率推高至22.4%，環(huán)比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)，同比也提高了4.8個(gè)百分比。
按照第一太平戴維斯的預測，第四季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)約46.1萬(wàn)平方米新增供應。
謝靖宇說(shuō)，這么多的新增供應量將令企業(yè)主或個(gè)人業(yè)主繼續采取以?xún)r(jià)換量的策略，以換取更穩定的出租情況。而對租戶(hù)而言，年底企業(yè)開(kāi)展遷移計劃、租賃交易活動(dòng)的頻率將有所上升。有擴租、搬遷、整合需求的租戶(hù)企業(yè)將在免租期和合同條款談判中占據優(yōu)勢。
