量?jì)r(jià)齊升： 二季度樓市結構性回暖
對此，張宏偉也指出，從結構性角度來(lái)講，其實(shí)現在市場(chǎng)復蘇不是一個(gè)全面復蘇。像三四線(xiàn)城市復蘇還缺乏一些動(dòng)力，整體市場(chǎng)需求不足。
“二季度月均銷(xiāo)售可達百億?！?月28日，一名前40強房企副總裁對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，初步預測二季度可以把一季度因疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售損失補回來(lái)。
近日，華東不少房企反映，房地產(chǎn)銷(xiāo)售正逐漸回暖，以一二線(xiàn)城市表現最為明顯。
克而瑞統計數據顯示，2020年4月，百強房企單月實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。從累計業(yè)績(jì)來(lái)看，2020年1-4月百強房企全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jì)規模同比下降14.5%，但4月銷(xiāo)售的恢復情況略好于預期，降幅自3月以來(lái)繼續收窄。
同策研究院首席分析師張宏偉卻認為，所謂市場(chǎng)恢復得還不錯，只是結構性的回暖，市場(chǎng)表現為“點(diǎn)狀熱”。
各地成交呈現結構性上漲
回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往幾次階段性調整，全國會(huì )走出一條結構性回暖曲線(xiàn)。
此次，主要是北京、上海和深圳豪宅市場(chǎng)率先啟動(dòng)，尤其是上海，剛改需求釋放，豪宅認籌排隊場(chǎng)面頻現，但是剛需購買(mǎi)力還沒(méi)有得到釋放，包括首次改善需求，上海郊區的項目也有去化壓力；又比如成都，這座城市比較典型，1-5月份，成交量還比去年好，但結構性特征非常明顯，成都因為一二手倒掛導致一些熱門(mén)樓盤(pán)一次出貨就賣(mài)掉兩三百套，整個(gè)市場(chǎng)表現為“點(diǎn)狀熱”。如果剔除點(diǎn)狀熱的這種表現，其實(shí)其他樓盤(pán)賣(mài)得并不好。這種結構性特征非常明顯。
從已發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報的頭部房企來(lái)看，4月恒大的銷(xiāo)售是同比增長(cháng)的。今年4月，恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約652.1億元，同比增長(cháng)約11.6%；合約銷(xiāo)售面積約713萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約28.5%。今年前4個(gè)月，恒大累計實(shí)現銷(xiāo)售金額約2125.7億元，同比增長(cháng)約19.4%；合約銷(xiāo)售面積約2371.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約43.0%?；蛟S因此恒大調整了銷(xiāo)售策略，從疫情期間的7.5折，到五一期間推出的優(yōu)惠政策只有8.1折、8.5折。
如果看前4月銷(xiāo)量，雖然疫情影響時(shí)間比較長(cháng)，但是幾家頭部企業(yè)的銷(xiāo)量下降幅度并不算太大。碧桂園實(shí)現權益銷(xiāo)售金額約1498.8億元，同比下降10.37%；萬(wàn)科今年前4個(gè)月累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積1188.6萬(wàn)平方米；合同銷(xiāo)售金額1858.3億元，同比減少約11%；融創(chuàng )前4個(gè)月累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約955.2億元，同比減少19.72%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，這得益于外部環(huán)境的改善。各地政府尤其是房管部門(mén)也明確了預售資金監管政策的放松，所以從房企賣(mài)房到后續資金回籠，是具有積極作用的，有助于房企資金回籠，商業(yè)銀行也比較配合。
回款加速增加房企拿地動(dòng)力
樓市復蘇在疫情平穩后開(kāi)始加速，大部分企業(yè)銷(xiāo)售在4月份業(yè)績(jì)明顯轉好。這種情況下，預計5-6月份，市場(chǎng)有望出現一定幅度的上漲。
不過(guò)，已有房企在這一波樓市回暖中實(shí)現漲價(jià)。據禹洲集團副總裁張巖透露，5月以來(lái)，該集團旗下在售100多個(gè)項目均價(jià)已經(jīng)小幅上調了三次。禹洲在這一波銷(xiāo)售回暖中存貨周轉率躍居全行業(yè)前20位，這與其項目布局有關(guān)。禹洲在2019年開(kāi)啟拿地模式，接連在青島、開(kāi)封、佛山、北京、上海等地投資拿地；2019年5月，禹洲在成都溢價(jià)134%拿地，創(chuàng )下成都樓面價(jià)新紀錄。
樓市前端交易回暖，資金周轉加速，也刺激了房企進(jìn)一步拿地的積極性，比如祥生地產(chǎn)、金輝、弘陽(yáng)等正在通過(guò)積極拿地謀求規模擴張；還有像中海、金茂、華潤、綠城等央企、國企。對此，張宏偉也指出，從結構性角度來(lái)講，其實(shí)現在市場(chǎng)復蘇不是一個(gè)全面復蘇。像三四線(xiàn)城市復蘇還缺乏一些動(dòng)力，整體市場(chǎng)需求不足。
因此，短期內，對部分房企來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售壓力還是比較大。以弘陽(yáng)為例，今年1月，弘陽(yáng)6.82億元在安徽安慶拿一幅商業(yè)地；3月，弘陽(yáng)以14.37億元在重慶拿下兩幅宅地；4月15.5億元拿下寧波地塊。前四月，這家2019年沒(méi)能順利完成千億目標的房企耗資近40億拿地；相應地，該公司今年前四月銷(xiāo)售只有58.45億元，同比跌去61%。與此同時(shí)，據該公司2019年年報披露，融資成本約為人民幣6.34億元，同比增加27.0%。
與張宏偉觀(guān)點(diǎn)接近，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，1-4月出現的銷(xiāo)售規模下調依然需要在第二、第三季度彌補回來(lái)
