企業(yè)辦公樓選址的決定性因素是什么？
時(shí)間：2021/8/27
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面對復雜的辦公樓市場(chǎng)，企業(yè)不僅要求辦公樓的質(zhì)量、地區、位置等指標，還要注意哪些因素？
一、辦公樓選址應遵循的三個(gè)要素：區域、位置、房地產(chǎn)。根據資料，海外企業(yè)在選擇辦公室房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)?？紤]三個(gè)要素。第一要素是整個(gè)目標商圈的開(kāi)發(fā)情況
第二要素是具體場(chǎng)所，即辦公室房地產(chǎn)場(chǎng)所的選擇
第三個(gè)要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會(huì )很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區域。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮地區受教育勞動(dòng)力數量、已有教育資源外，還要考慮當地政府的支持力度。在地點(diǎn)選擇方面，應把一次性成本降到最低，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續性運營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設施和稅收等；把風(fēng)險降到最低，考慮到各種風(fēng)險因素，如政府管制、電力供應等；把機會(huì )最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰略的一部分。
二、寫(xiě)字樓選址要看運營(yíng)成本。這是目前企業(yè)辦公樓選址最關(guān)心的問(wèn)題。如果說(shuō)以前企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)首先看位置、硬件設施，是因為那時(shí)經(jīng)濟相對落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。尤其對于一些剛剛進(jìn)入中國的外資企業(yè)和新興的國內企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關(guān)心。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)心寫(xiě)字樓的空調、電力、交通等配套設施，對運營(yíng)成本則不大重視?，F在的情況相反，當企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運營(yíng)成本或辦公成本，離開(kāi)了成本就談不到寫(xiě)字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對股東負責，對財務(wù)報表、對現金流負責的表現。值得注意的是，作為企業(yè)辦公大樓選址的重要辦公成本，包括很多方面，租金只是其中之一，包括折舊費用、運營(yíng)成本、人資本等。對于北京幾個(gè)熱點(diǎn)辦公大樓的分布區域，CBD地區的平均入住成本最高，金融街區略低于CBD，中關(guān)村區次之。除此之外，企業(yè)寫(xiě)字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)、法律部門(mén)參與寫(xiě)字樓選址外，人力資源部門(mén)也參與其中，在選址的時(shí)候開(kāi)始考慮寫(xiě)字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來(lái)方便，是否有利于留住人才等方面的問(wèn)題。企業(yè)在做出寫(xiě)字樓租賃或者購買(mǎi)決策的時(shí)候，要把企業(yè)選址當作是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分，不應只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務(wù)關(guān)系、員工關(guān)系。
三、一線(xiàn)商圈二線(xiàn)商圈寫(xiě)字樓競相輝映，按需選擇是硬道理。在北京，企業(yè)辦公室布局經(jīng)歷了一些發(fā)展階段：分散型高級酒店階段、一線(xiàn)商圈純辦公樓階段和二線(xiàn)商圈特色階段。一線(xiàn)商圈是指CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，二線(xiàn)商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。90年代初，許多外資企業(yè)基本上位于高級酒店（北京酒店等），有助于推廣產(chǎn)品，吸引顧客。在三大商業(yè)圈逐漸形成的過(guò)程中，企業(yè)發(fā)現酒店不是專(zhuān)業(yè)的辦公環(huán)境，于是搬到了純辦公樓，如國貿中心、嘉里中心和金融街的辦公樓。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線(xiàn)商圈開(kāi)始興起，對企業(yè)的吸引力也越來(lái)越大。例如，北電網(wǎng)絡(luò )、LG、摩托羅拉和愛(ài)立信相繼宣布將總部從CBD轉移到望京的TOM從東方廣場(chǎng)（主力戶(hù)型交通輔助相冊的價(jià)格）轉移到BDA，從側面說(shuō)明企業(yè)從重視生產(chǎn)到重視智力、重視軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高
四、不同類(lèi)型的企業(yè)有不同辦公樓選址要求。一些企業(yè)可能適合選擇二線(xiàn)商業(yè)圈，如網(wǎng)絡(luò )公司、軟件開(kāi)發(fā)公司等，但銀行、保險機構、律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、廣告公司、咨詢(xún)公司、商務(wù)代表處等服務(wù)類(lèi)企業(yè)更適合CBD、金融街、中關(guān)村三大商業(yè)圈。這些企業(yè)需要大量接觸客戶(hù)，收集效果，是不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統計顯示，進(jìn)入金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占進(jìn)入金融街的所有企業(yè)的一半，隨著(zhù)該地區辦公樓供應量的進(jìn)一步增加，更多的金融企業(yè)和相關(guān)企業(yè)進(jìn)入金融街。
根據北京辦公樓信息網(wǎng)的調查，在金融街的客戶(hù)中，整棟樓、整棟樓的購買(mǎi)作為企業(yè)總部和地區總部的比例相當大。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈聚集的結果?？傊?，企業(yè)選擇辦公樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產(chǎn)業(yè)特征、適合自己公司財務(wù)狀況、員工狀況的辦公大樓才是最好的。
一、辦公樓選址應遵循的三個(gè)要素：區域、位置、房地產(chǎn)。根據資料，海外企業(yè)在選擇辦公室房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)?？紤]三個(gè)要素。第一要素是整個(gè)目標商圈的開(kāi)發(fā)情況
第二要素是具體場(chǎng)所，即辦公室房地產(chǎn)場(chǎng)所的選擇
第三個(gè)要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會(huì )很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區域。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮地區受教育勞動(dòng)力數量、已有教育資源外，還要考慮當地政府的支持力度。在地點(diǎn)選擇方面，應把一次性成本降到最低，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續性運營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設施和稅收等；把風(fēng)險降到最低，考慮到各種風(fēng)險因素，如政府管制、電力供應等；把機會(huì )最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰略的一部分。
二、寫(xiě)字樓選址要看運營(yíng)成本。這是目前企業(yè)辦公樓選址最關(guān)心的問(wèn)題。如果說(shuō)以前企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)首先看位置、硬件設施，是因為那時(shí)經(jīng)濟相對落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。尤其對于一些剛剛進(jìn)入中國的外資企業(yè)和新興的國內企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關(guān)心。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)心寫(xiě)字樓的空調、電力、交通等配套設施，對運營(yíng)成本則不大重視?，F在的情況相反，當企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運營(yíng)成本或辦公成本，離開(kāi)了成本就談不到寫(xiě)字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對股東負責，對財務(wù)報表、對現金流負責的表現。值得注意的是，作為企業(yè)辦公大樓選址的重要辦公成本，包括很多方面，租金只是其中之一，包括折舊費用、運營(yíng)成本、人資本等。對于北京幾個(gè)熱點(diǎn)辦公大樓的分布區域，CBD地區的平均入住成本最高，金融街區略低于CBD，中關(guān)村區次之。除此之外，企業(yè)寫(xiě)字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)、法律部門(mén)參與寫(xiě)字樓選址外，人力資源部門(mén)也參與其中，在選址的時(shí)候開(kāi)始考慮寫(xiě)字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來(lái)方便，是否有利于留住人才等方面的問(wèn)題。企業(yè)在做出寫(xiě)字樓租賃或者購買(mǎi)決策的時(shí)候，要把企業(yè)選址當作是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分，不應只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務(wù)關(guān)系、員工關(guān)系。
三、一線(xiàn)商圈二線(xiàn)商圈寫(xiě)字樓競相輝映，按需選擇是硬道理。在北京，企業(yè)辦公室布局經(jīng)歷了一些發(fā)展階段：分散型高級酒店階段、一線(xiàn)商圈純辦公樓階段和二線(xiàn)商圈特色階段。一線(xiàn)商圈是指CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，二線(xiàn)商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。90年代初，許多外資企業(yè)基本上位于高級酒店（北京酒店等），有助于推廣產(chǎn)品，吸引顧客。在三大商業(yè)圈逐漸形成的過(guò)程中，企業(yè)發(fā)現酒店不是專(zhuān)業(yè)的辦公環(huán)境，于是搬到了純辦公樓，如國貿中心、嘉里中心和金融街的辦公樓。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線(xiàn)商圈開(kāi)始興起，對企業(yè)的吸引力也越來(lái)越大。例如，北電網(wǎng)絡(luò )、LG、摩托羅拉和愛(ài)立信相繼宣布將總部從CBD轉移到望京的TOM從東方廣場(chǎng)（主力戶(hù)型交通輔助相冊的價(jià)格）轉移到BDA，從側面說(shuō)明企業(yè)從重視生產(chǎn)到重視智力、重視軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高
四、不同類(lèi)型的企業(yè)有不同辦公樓選址要求。一些企業(yè)可能適合選擇二線(xiàn)商業(yè)圈，如網(wǎng)絡(luò )公司、軟件開(kāi)發(fā)公司等，但銀行、保險機構、律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、廣告公司、咨詢(xún)公司、商務(wù)代表處等服務(wù)類(lèi)企業(yè)更適合CBD、金融街、中關(guān)村三大商業(yè)圈。這些企業(yè)需要大量接觸客戶(hù)，收集效果，是不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統計顯示，進(jìn)入金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占進(jìn)入金融街的所有企業(yè)的一半，隨著(zhù)該地區辦公樓供應量的進(jìn)一步增加，更多的金融企業(yè)和相關(guān)企業(yè)進(jìn)入金融街。
根據北京辦公樓信息網(wǎng)的調查，在金融街的客戶(hù)中，整棟樓、整棟樓的購買(mǎi)作為企業(yè)總部和地區總部的比例相當大。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈聚集的結果?？傊?，企業(yè)選擇辦公樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產(chǎn)業(yè)特征、適合自己公司財務(wù)狀況、員工狀況的辦公大樓才是最好的。
